继广州、深圳后,9月1日,上海“认购不认贷”政策的“靴子”终于落地。
9月1日,上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰点评称:“上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市,本次全面执行首套住房‘认房不认贷’,政策出台超预期,或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。”
上海超预期推出“认房不认贷”
此次上海发布的《通知》规定,居民家庭申请贷款购买商品住房时,家庭成员在该市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。
这一政策内容和此前广州、深圳类似,是在全市之内不分区域的全面执行“认房不认贷”政策。事实上,在广州、深圳相继出台“认房不认贷”后,上海、北京“按兵不动”一度引发了市场的猜测,市场也有传言称上海版本的“认房不认贷”或仅在部分区域推行,而随着上海全面落地“认房不认贷”政策,超出了市场预期。
据上海易居研究院严跃进评估,当前,上海一套新房平均总价大概为500万元。在此次政策前,二套房最高比例为70%,即首付款需要350万元。而按照现在新政策,若纳入到首套房的认定范畴,那么首付款大约需要175万。据此对比,首付款直接减少了175万,相当于房价款的35%。
同样,纳入到首套房标准,购房时的房贷利率也会跟着下调,或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%,按照贷款本金200万、30年期等额本息计算,其利息总支出约为198万元,月供约为11044元/月。若按新的政策,其利率为4.55%,其利息总支出约为167万,月供约为10193元/月。对比来看,利息总支出减少近31万元,月供减少约851元/月。
陈炬兰分析称:“此次上海‘认房不认贷’政策出台,将大大减少该类客户的首付压力,可购买地段更好、面积更大的项目,预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度,激发市场刚需和改善性需求入市。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:“上海、北京商品房回调幅度没有广深那么大,二手房价格跌幅开始收窄。此次上海、北京也落地,且政策表述与广深一致,意味着此次房地产政策调整,应该是自上而下的举动,与自身商品房运行态势关系不大。另外,从本质上讲,过去过热时期过分严格的政策需要退出,这是政策纠偏和回归正常。”
刺激改善性需求,有利于一二手市场联动
从上海楼市的运行数据来看,新房市场较为平稳,二手房市场在下跌后有小幅反弹上涨的态势。
据国家统计局数据,7月份,上海新房房价指数环比上涨0.2%,同比上涨4.5%;二手房房价指数环比下跌0.7%,同比下跌1.2%。
据中指监测数据,上海新建商品住宅已连续两月成交低于5000套,而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”,7月底以来受政策预期影响,上海二手房市场活跃度有所回升,二手房成交量亦有缓慢恢复。
镜鉴咨询创始人张宏伟指出:“2023年7月,上海的二手房成交约1.3万套,相比二手市场最热的时候一个月4.5万套左右的成交量,这是一个触底的交易量。而8月份,在有相关政策传出后,二手房交易量就开始底部复苏了,2023年8月,上海二手房成交量预计在1.5万套以上。”
“上海换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体。因为类似购房者过去要换房,若名下有贷款记录,哪怕房子已经卖了,也会被认定为二套房标准。二套房的信贷要求高,很多购房者可能会出现够不着的问题。通过落实认房不认贷政策,其有助于降低首付等条件,实质性降低了购房成本。”严跃进指出。
同时,上海的“认房不认贷”还将利好另一类购房者。严跃进指出:“在上海等大城市,一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录,那么按过去政策,在上海购房可能会被认定为二套房。但按照现在的政策,就可以按首套房标准进行。我们认为,对于上海而言,这部分购房需求也非常大。”
张宏伟认为:“从当前主要城市的市场特征来看,上海这样的一线城市的改善需求还是有购房能力的,一旦这类城市的改善需求被激活,也就是整个市场的置换链条被激活。对于上海楼市的改善需求来说,无论未来是买新房还是二手房,整个一、二手房市场就会活跃起来。”
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