未来三年京津廊仓储物流市场将扩容 各子市场发展格局如何？

8月17日，CBRE世邦魏理仕发布《京津廊仓储物流市场：解构供需的区位差异》。报告指出，自2020年以来，京津廊高标仓存量进入加速增长期，2022年新增供应量达260万平方米，对应当年存量扩容增速高达28%；在此基础上，预计2023-2025年，年均新增供应将保持在210万平方米。

北京6个高标仓子市场待去化面积均较少

在区位、交通设施配套等关键要素齐备的情况下，高标仓供应量有序稳定的增加为租户选址提供充足空间支持，吸引租户资源的不断导入，进而促进产业集聚的成型和持续强化，并推动产业与其空间载体规模效应的同步提升。但现实中，需求和供应的发展节奏并非一致。

纵观京津廊的主要物流子市场，报告指出，北京马驹桥及其邻近的经开区和通州组成的集群、顺义空港及其拓展区组成的集群、大兴京南，天津武清、滨海新区、北辰、西青，有超过十年的高标仓发展历史，均为政府重点规划的物流发展区域，且出租总面积已形成规模，因而是京津廊最成熟、规模和集聚效应最强的“基石”市场。

综合政府规划、区位、周边重大基础设施等多重因素，报告认为，从中长期的角度看，大兴空港和廊坊临空经济区所组成的大兴机场周边集群、平谷马坊和北三县，有望成为未来三年京津廊区域新兴物流集聚区域。

而在去化压力方面，细分至每个子市场，待去化面积最少的六个子市场均位于北京，其中，马驹桥和大兴京南自成规模，北京经开区、通州与马驹桥协同，这些子市场的去化压力最小；而顺义其他子市场的未来供应可有力补充顺义空港，加强两区整体的规模优势。

从天津各区域来看，西青兼具规模效应强、待去化面积少的优势，是天津去化压力最小的子市场；滨海新区、武清待去化面积体量虽大，但占总存量比相对均衡，去化难度较为可控；天津空港因机场效应带动，去化压力也相对较小。但是，其他子市场短期内去化压力突出。

电商及批发零售首选北京外围及环京子市场

报告指出，第三方物流、电商、批发零售、制造业、冷链是京津廊高标仓需求的主要来源行业。不同子市场因自身地理位置、交通设施、周边产业发展等资源特点，对不同需求类型的吸引力也有所差异。

其中，电商和批发零售仓储都具有需求面积较大、周转率和时效要求高等特点，需综合考量与重点消费市场距离、交通便捷度、物业品质和可选度、租金水平等条件，因此，位于北京外围及环京子市场因性价比优势而成为首选。同时，天津本地消费市场也对其近郊子市场需求形成支撑。

制造业方面，在区位选址上，制造企业要求尽可能贴近上下游企业以提升供应链的协同。因此，制造业基地周边，以及邻近机场、铁路、高速公路、港口等交通设施的高标仓更受青睐。

此外，冷链方面，租户对交通便捷性、物业配电、环保、安全和定制要求都高于其他类型租户。由于北京核心区域选择空间极为有限，因此，北京外围及环京子市场因距离适中而高品质物业可选度更大，逐渐成为冷链租户首选。作为北方重要的消费市场、生鲜和医药进口的口岸和集散中心，天津对冷链城配仓、港口仓和区域分拨需求都具有重要意义。

总体来看，报告指出，离京距离和交通设施，是影响京津廊各子市场需求能量的两大核心因子。

其中，和北京主城区的车程距离，是识别子市场需求势能的重要标准。基于此，报告将其分为三个圈层：第一圈层是距北京五环30公里内，涵盖北京市内发展最成熟的子市场，平均租金在45-70元/平方米/月之间；第二圈层是距北京五环30-50公里，涵盖北京远郊和廊坊大部分子市场，平均租金在30-50元/平方米/月之间；第三圈层是距北京五环50-100公里，涵盖廊坊和天津部分子市场，平均租金在24-32元/平方米/月之间。

而在交通设施方面，由于空运货物自身对运输时效性和品质要求的特点，机场为邻近高标仓导入货流，尤其是高租金承受能力需求的作用最显著，顺义空港和大兴空港是北京租金最高的两大子市场，天津空港、廊坊临空经济区则分别比该市平均租金高10%以上。除此之外，港口、铁路、高速公路也是交通设施中的关键要素，比如，滨海新区是京津廊唯一邻近海港的子市场，因而承载了大量保税区、出口加工等特殊需求，租金比天津平均水平高3%。