机构：去年北京仓储物流市场表现稳健，特色产业园受租户青睐

1月9日，世邦魏理仕发布《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》。报告显示，2023年，北京仓储物流市场在第四季度需求回落，全年表现稳健，环京供应再攀高峰，需求势头向好；商务园区市场全年新增供应达历史次高峰，特色产业园受青睐。

仓储物流市场：

2023年北京租金微涨，环京供应再攀高峰

2023年第四季度，北京顺义竣工一座仓储物流项目，带来12.2万平方米的新增供应。至此，全年新增供应28.4万平方米，尽管较2022年减少，但显著高于过去十年的平均水平。

2023年第四季度，北京仓储物流市场净吸纳量5.2万平方米，综合性第三方物流新租表现亮眼，占据总成交面积的56%；半导体、汽配、医药等制造业也贡献24%的新租，具有大面积可选空间的平谷及大兴空港表现活跃。2023年全年北京市净吸纳量录得29.1万平方米，第三方物流需求占据全年主力，新租面积较2022年提升16%，而由于疫情后消费部分回归线下，电商新租面积同比缩减达25%。

截至2023年年末，北京市仓储物流物业的空置率环比上浮1.5个百分点至15.0%。鉴于目前市场租赁活动以降本增效为主，部分消费类租户缩减及整合面积，加上来自供应持续放量的环京市场竞争，第四季度租金走势止涨企稳，平均租金环比持平为每月每平方米57.2元，全年涨幅0.9%。

环京市场方面，廊坊供应持续加码，第四季度创单季供应峰值达66.6万平方米，2023年全年合计放量123.1万平方米。业主以价换量，促使2023年全年净吸纳量录得创历史纪录的81.2万平方米，同比提升40%；空置率因新增供应变化而有较大波动，截至2023年年末为51.7%，同比回落7.4个百分点。

对此，世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽指出，展望2024年，北京仓储物流市场预计新增供应将持续放量超过45万平方米，其中，平谷、顺义其他及大兴空港等子市场将为传统区域外溢需求提供更多优质空间选择。

商务园物业市场：

2023年北京净吸纳量大涨，平均租金下降约3%

商务园物业方面，2023年第四季度，北京商务园区一共迎来4个新项目交付，共计体量38.5万平方米，分别为两个生命科学园区及两个纯办公属性物业，涉及大兴、东升及北清路子市场，至此，推升2023全年市场新增供应至历史第二高水平，录得总体量96.2万平方米，仅次于2020年。全年六成新项目均为办公属性空间且全部交付在泛中关村集群，进一步加剧了区域同类产品之间的竞争，而集中在经开区和大兴子市场新交付的带有研发或生产功能的特色产业园项目，为产业客户提供更多可选择的空间，更容易受到中型规模企业的青睐，此类项目普遍预租表现相对乐观。

得益于生命科学园区新项目的预租表现，以及来自医药、TMT和金融类企业的新租需求，2023年第四季度北京商务园物业市场录得净吸纳量12.2万平方米，环比上涨49%，其中超过11万平方米的吸纳来自具备研发功能的产业园项目。在互联网头部企业大面积腾退来到尾声，叠加业主下调租金刺激新租需求的大环境下，2023全年北京市净吸纳量28.0万平方米，同比上涨162%。

从租金方面来看，2023年第四季度，北京市商务园区平均租金报价环比下降0.8%，全年降幅则达到3.1%，至每月每平方米157.9元，其中泛中关村集群降幅领先。

展望未来市场，刘焕丽认为，2024年北京商务园市场预计会有8个新项目总量超63万平方米投放到市场，其中经开区占比超40%，大兴、丰台、顺义以及泛中关村集群也将有新项目交付，带有研发或生产属性的项目数量占到一半。