楼市｜从拿地情况如何判断优质房企？

一、出险房企处置状况

近期出险房企的处置落地加快。

富力到现在为止境内境外的债务重组都已经完成；龙光完成了境内的债务重组，境外的还在谈判中；佳兆业复盘了，债务重组差不多完成；融创完成了境外的债务重组，境内的也差不多；花样年完成了境内的债务重组，境外已经获得了足够多的债权人的支持，完成也是时间问题；华夏幸福境内的债务重组已经完成，而且已经跟境外的债务人逐步达成协议；恒大还没完成，但已经公布了重组方案，就看这个方案能得到多少支持，能推进到什么地步，它是最大的一个。一些小房企倒闭清算的也落地了好几家，彻底清算彻底破产。

总体来说，房地产处置目前已经到了密集落地密集完成的阶段，一方面得益于市场预期的销售逐步正常化，另外一方面也是磨到位了，本身处置的推进就是一个磨合博弈的过程，比较缓慢是正常的。

随着这些出险房企尤其是大块头出险房企逐步进入到落地环节，行业离整体的经营正常化已经越来越近，甚至可以说差不多进入经营正常化。

二、关于拿地的问题

此前关于房地产企业的两个预期基本上已经得到了验证。

第一，所谓的国央企通过并购扩大份额实际上是不存在的。有实力的国央企不是扩张并购的爱好者。

第二，优质房企提高市占率的路径一定来自于自身经营能力所带来的内生性扩张。

在这样的背景下，想靠房地产板块投资发财，贝塔基本上是没有的，但是行业的阿尔法基本上到了一个可投资状态。

对比2023年1~3月份房企拿地金额排名以及1~3月份房企拿地面积排名，最浅的结论就是拿地金额高的拿的都是贵价的货，面积并不是特别大，所以面积那边没排上，金额大靠单价撑上去。

第二个结论是拿地多的房企拿的都是便宜货，因为在金额排不上，拿的面积多。

往前推一步，甚至可以得出一个简单的机会和风险的筛选列表。如果要去找可以投资的有价值的房企，就照着金额排名去找。这些金额能排得上的，基本上全部都是在强势城市里面拿优质地块，不重发展思路，不是特别重规模扩张，而是重利润重产品的企业，典型代表华润、华发。

所以如果想去筛选值得关注的房地产企业，长期来看会做利润的，会做roe的，会把企业的经营状况和分红状况做上去的，就在金额排名里面找。现在能够有能力去拿地，拿比较多的地，同时都拿好地的企业，在当前整个房地产在投资拿地这一块还没有起来的时间档口，整个融资环境还没有特别友好的档口，他们有能力去拿好地的这些企业，是值得关注的。

面积排在前面的城投，就去查一下是什么城市，这些城市建议全部绕开。因为肯定是正常房企不愿意拿，没什么动力拿，只能城投出来兜底。可以说排在面积这张表前面的城投所对应的城市很大一部分都是没什么竞争力，房价没什么盼头的城市。

要注意一个相对规模问题，因为广州和成都的城投也在里面，但是广州和成都是因为城市太大，随便拿就排到前面了。所以最差的是城市规模本身并不是特别大，城投拿的面积还遥遥领先的。

所以面积排名可以得出一张绕道城市的观察名单。

想关注房企当中的投资机会，就去找现在能拿好地有实力有力量拿好地的。当然得关注一下资产负债率现金流情况，这两个情况不能有问题。在这个前提下，现在有能力拿好地的企业，有能力多拿好地的企业就是未来有机会的房企。现在靠城投大量接盘卖地的城市，就是值得绕道而行的城市。