【陆铭】3-9他山之石：中国会变成下一个日本吗

家里有钱心里不慌，欢迎来到家庭财富增长计划，我是天楠。我们的系列分享主题是关于城市和房子做更聪明的选择。请到的分享嘉宾是上海交通大学安泰经济与管理学院的特聘教授陆铭老师。

杨天楠：其实您前面说的内容我就想到一个例子，最近我们远川也是采访了一家机器人公司，机器人公司的创始人是卡卡内基梅隆大学的回国的博士，你会发现说他做的完全是为工业制造业所服务的这样一个机器人，但是他请的比如说做人工智能的专家，其他的一些科学家，对吧？包括说做前端的一些轴承，一些零零部件，几乎都是集聚在一线城市，它在我们访谈的地方也是在杭州的一家咖啡馆。

你就会发现说制造业在发展，但是推进制造业发展的服务业，它最终还是得靠大城市来完成。

陆铭：而且访谈在咖啡馆这个细节我注意到了，那就跟我讲的道理是一样的。

杨天楠：对，然后我们再来推进一个问题，这个问题也是我们很多经济学者的一些问题，甚至已经变成了某种类似于我们称之为pdst的问题，就说他说中国的当今的房地产和80年代末日本的高房价泡沫它有很多的一些相似之处，那么中国未来似乎也会面对日本当年同样的一个局面，对吧？

那么我们知道陆老师不仅对于中国，包括日本、韩国、法国的城市发展，其实都是有对应的研究的。从您的视角上来说，从城市发展和房地产的发展来说，我们会完全的走日本的老路吗？这个会有什么样的一些异同点？

陆铭：我非常斩钉截铁的说，因为中国和日本还是有很大的差别，尤其在房地产市场上有很大的差别。我们来看几个因素，我前面举到了用这个肉包子来举例子的短缺和价格之间的关系，我想大家可能还记得好了，日本有几个差别，第一，日本高房价产生的时候，它从来没有过在供给侧的约束，它不存在我前面讲到的有10个人吃包子，他只造5个包子那种短缺导致的价格上涨。

第二，日本当年出现这个情况的时候，它的人口集聚和城市化过程，因为没有我们中国的这种比如说户籍制度的制约，公共服务的短缺，它没有那种制度性的阻碍人从农村向城市迁移和从小城市大城市迁移的那种问题。

所以你看他第一供给没有短缺，第二需求没有压制，所以当时的日本的资产泡沫是因为曾经有一段时间日本经济发展得非常快，然后日本有强劲的经济增长的预期，突然日本的所有的动力基本上消退了，其中最重要的消退就是人口老龄化，那么人口老龄化就带来一个什么样的问题，带来了大家觉得原来当初我们觉得日本可以独步天天下取代美国了，这个是一个错误的判断，所以这是非常典型的泡沫的问题。

反观中国，我们中国第一城市化到现在，需求侧是压制的，因为我们到现在为止，公共户籍制度没有完全放开，公共服务的短缺没有解决，这是在需求侧在压制着人往城市和往大城市的迁移的。然后供给侧我们不是房子造的太多了，是房子造的太少了。

当然我这不是指总量，是指局部人口大量增长的地方，房子造的不够，然后未来是需求会往上增长，在有些人口集聚的地方，供给侧是有制度的改变的，比如造越来越多的房子，所以这种情况跟日本当年出现情况完全两样，如果一定要说一样的话，只有一个一样，就是我们今天也出现了人口老龄化和少子化的趋势，但是即便在这样一个一样的趋势之下，我也要讲由于我们现在中国人口规模还有这么大的一个人口的基数，它要在人口它要在空间布局上发生一个很大的变化，所以人口老龄化和少子化它是全国性问题，但是我们恰恰是在人口流入的这些地方，你如果去看人口结构，你看珠三角人口结构，你看超大城市的人口结构，实际上是原住民老龄化少子化，把外来人可以算进来以后，这几个超大城市恰恰是人口老龄化不严重的地方。

所以怎么会出现？

杨天楠：对，即便在上海结构也是很明显，特别是疫情风控的时候，因为我典型原住民代表想去做核算的时候，一片就是老人头发都是白白的，但是我那些朋友在陆家嘴工作的那些朋友，他们可能虽然居住在上海，但可能一个季度甚至半年都听不到一句纯正的上海话，因为在他们的生活环境当中，相对来说比较年轻的，对比较国际化的。

陆铭：你刚才讲的切身的体会是在我特别的强调是在我们当前户籍制度没有改到位，房子还没造够的情况下就是这样。如果这两个变量一改，还有就是人民对美好生活的向往，然后觉得像大城市提供的公共服务消费品质，都是我们收入水平提高以后需要的生活，那会怎样？答案就有了吗？的是不一样的，跟日本不一样的。

总结一下：今天这讲内容非常关键。最近一段时间中，整个金融圈都日本热，大家在讨论日本当年在泡沫时代中所面对的债务问题、产业竞争问题、全球博弈问题和人口老龄化问题，当然最受关注的就是资产价格问题，日本的房地产在1990年代见顶，之后经历了失去的二十年，房地产价格大幅度回落，到了2020年代，日本东京都市圈的房价才刚刚回到了泡沫定点的位置。很多人都在说，中国会不会重蹈覆辙？都会有这样的担心，当然每个人都有每个人不同的想法，即便是学术界也没有达成一致。

但陆铭老师重点讲了他对于中日两国房地产之间所观察的不同。当年的日本和今天的中国，在房地产政策，特别是供给结构上，是很大不同的，第一供给没有短缺，第二需求没有压制。

第一，日本高房价产生的时候，它从来没有过在供给侧的约束，它不存在我前面讲到的有10个人吃包子，他只造5个包子那种短缺导致的价格上涨。

第二，日本当年出现这个情况的时候，它的人口集聚和城市化过程，因为没有我们中国的这种比如说户籍制度的制约，公共服务的短缺，它没有那种制度性的阻碍人从农村向城市迁移和从小城市大城市迁移的那种问题。

所以我们今天所看到的中国的房地产，他也是结构化的，在远离大都市的区域，供大于求，风险在集聚。而在500万以上的大城市，户籍制度没有完全放开，需求依然没有得到满足。

好的，以上就是今天的内容，家里有钱心里不慌，我们下期见。