【陆铭】3-8讨巧之法：买房好还是租房好

家里有钱心里不慌，欢迎来到家庭财富增长计划，我是天楠。现在进入到我们这个模块的第二讲，我们的系列分享主题是关于城市和房子做更聪明的选择。请到的分享嘉宾是上海交通大学安泰经济教授陆铭老师。

我们再来聊一个可能性，其实对于我们现在很多的一些年轻人来说，他们的心态也在发生一些变化，包括我们公司很多的同事，他可能就租在离公司三五分钟的一个公租房里边，然后接下来可能也要准备结婚了，然后夫妻两个人可能在上海都没买房，甚至有的上海户口也没有完全的一个落实。但是我觉得这一代的95后或者00后，他们似乎很多时候心态也在发生一些变化，对吧？

就像海外的很多的首次的一些购房的人，他们可能年龄不像中国，那么请他们也可以容忍在结婚以后的挺长一段时间3年5年的时间还持续保持一个租房的状态，就未来如果是从一个居住偏好的角度来说，会不会说更多的一些年轻人选择我就是租房生活，我可能就把买房放变成一个option，或放在一个更遥远的一个预期当中去做。

陆铭：我可以明确的讲，如果我们从趋势上来讲就是会但是与此同时我要讲，作为你个人的选择，会不会是你的事？

就是每个人的选择不一样，如果我们把中国跟发达国家的情况去做个比较的话，发达国家的大城市租房的比例是远远高于中国的，要理解这个事情也不难，因为我们曾经如果时光倒流到20年之前的话，我们那时候房价没有那么高，所以大家有很多人在城市里生活就把房子给买了，这时候这些人都算在有自有住房的部分里面，所以它的比例会比较高一点。

随着房价高到现在这个样子，有些年轻人觉得我的收入水平可能不一定能够支撑治疗收入水平了，房价了。那么国家也为了解决这样的问题，在大城市在增加公租房，还有针对低收入群体的廉租房，所以未来我觉得一定是在大城市租房的比例是越来越高。

然后买房的时间，如果有些人是先租房，再买房的话，买房的时间就逐渐退役，然后会出现一些群体，他就一辈子租房，这种群体又有很多种类型，第一个大家容易想到他可能收入不高，没有争议的，还有一种类型就属于它流动性特别强，你看上海这样的城市，他可能有很多国际人士，他今天在中国生活明天就回国了，而且有些人可能在上海工作10年，他就离开上海回老家了，或者到广州或者北京去换一个地方，他不一定要买房子的，对吧？

我在国际会议上曾经碰到过一个日本经济学家聊天，就聊到房子了，然后他说他没房子，我很奇怪，日本著名经济学家怎么没房子？他说我干嘛要买房子，我整天各个城市飞，国内国外飞，而且日本整个房子除了东京房子在涨，别的房子还都在跌。日本到了今天这个阶段，领先中国大概20年到30年的发展水平，他就不买房子，而他是个高收入人群。

所以大家不要觉得租房子就是低收入人群，租房子这些高收入人群可能根据自己的情况，未来也越来越多是租房子的。

那么这时候讲到你前面问题里面提到一个问题，就是好像我们的房子看起来是够的，这个是一个在管住房的这些部门的人，经常会讲的话，好像我们也没有出现像别的国家那样流离失所的，好像房子是够的，不能这么看，你不能光看就说有房子住的人他都是有房子，好像房是够的，你要看当房价高到这个阶段的时候，有多少人因为你的房子这么贵他就离开了。

如果你造更多的房子，这些人就还可以在这里安居乐业的。所以这个事情我跟很多在制定政策上讲过，就是思维要变。在未来如果我们既想让大城市引领中国的现代化，又想让在这里生活和工作有房子去住，必须要做的事情就是增加租赁房的供应。应该说你刚刚讲到18 19年，尤其是2020年以来，在一城一策的住房政策上，已经非常强调在人口持续增长的大城市持续增加住房供应，在土地方面，对于租赁房的土地供应也要优先保证在这个方面已经有非常大的变化了。

那么从我们个体的角度来讲，自己选择，如果你收入觉得能支撑，而且尽量想早点买房，比较心安定一点，然后又觉得也许房子还能增值，如果你是这种想法，你就早买，但是年轻人早买的话，可能还款压力比较大。

反过来如果你觉得我不想这样压力大，你就推迟买，你还款的压力会来得比较晚，你可能在年轻的时候能够更多的用自己的收入去旅游、消费、购物，这是第二种选择。第三种选择就是我刚才讲到，你就想明白我就这辈子租房了，我看也没什么不可以。随着未来住房租房市场越来越规范，公租房越来越多，其实租房的生活条件会比以前有所改善。那么第四种组合，就是你在大城市工作一段时间以后，你就离开，有些人觉得我也不一定要特别是对大城市这种生活并不一定很喜欢的人，他就把大城市当做是一个就业谋生挣钱做积累的地方，我觉得这种选择也值得尊重，那么你就到了比如说40岁的时候，你就离开大城市，回到一个你前面也举了自己正身边的例子，找一个生活压力比较小的地方去，我觉得每个人的选择有几种情况都挺好，但是我还是那句话，第一，政府要为每一种选择创造条件。

第二，自己做自己喜欢的选择。第三，不要因为自己做了某一种选择，去否定别人选择的合理性，这三条一定要做到。

杨天楠：它就是有不同的偏好构成的，中间我就差一个小点，就是在这过程当中，您觉得是因为我们现在看到特别很多的二三线城市在做一些产城的融合，产业导向的一些新区，他也在做一些密集的一些房地产，然后把房地产和产业能够联动起来，您觉得这样的一个模式是一个可持续的模式吗？

还是说它因为有顶层设计或者是人工介入的原因在里面，它未来不一定会有那么强的一个活力。

陆铭：第一要看地区，我反复在强调中国的人口正在出现一个空间大变局，哪怕是做一些产城融合的地方，大概率来讲，如果你这个地方是靠近大城市或者靠近沿海的地方，是人口正增长的，那么你还可能有一个持续的产业集聚的可能性和人口集聚的可能性，那么做产城融合是可以持续的，否则的话蛮令人担忧的，没准做着做着就发现你把楼建好了，把工业园建好了，结果人跑了，就变成地方政府债务。

第二产业结构变化，中国在二十大里面提出制造强国，中国一定会走制造强国的道路，这是毫无疑问的。但是如果你看比率，制造业的比例会下降，服务业会比制造业更快的发展。我稍微做一一两句解释，大家可能会觉得没法理解，怎么制造强国，服务业比例反而上升，制造业比例反而下降。因为制造强国的强是来自于第一现代服务业的赋能作用，比如说研发和设计。第二，那么制造强国以后是不是老百姓就变得更加富裕了？富裕了以后你会消费更多的服务的，所以制造强国以后，国强民富反而会带来服务消费的快速增长。所以从结构角度来讲，服务业比重会上升，制造业相对来说像比重会下降的。

第三技术进步，我们今天说机器人替代就业，大数据替代就业，你想这些技术在制造业里面它很容易替代就业的，比如机器人就替代操作工了，服务业不光不会被替代，还会因为我们刚才讲的技术是创造就业，最为典典型的就是网约车司机，外卖员、快递小哥，都是在我们刚才讲的大数据和平台经济的这波技术浪潮之下创造出来新增就业。

好了，你想替代掉的就业，制造业里大量是原来的中小城市，创造的就业大量在服务业，未来会往大城市集中。如果我们不看到这个趋势的话，很有可能会加强前面我们讲到的，有些地方试图通过规划来产生融合，自己的地理位置又不是那么好。制造业未来总体上来讲，就业是萎缩的，有可能就是出现我们刚才讲投资过度，事后看来没有需求，所以我特别要提醒要小心。

最后总结一下，关于 买房好还是租房好，一千个人有一千个选择，没办法一概而论。但大家在选择的时候需要注意三个变化，第一：超大城市供给的变化，未来的大城市会为年轻人提供更多高品质的租赁房，这些房子的居住质量不一定比买房更差。第二：许多顶层设计的产城融合的地方，如果不靠近大城市或者沿海，是需要去评估当中的不确定性，在这里买房需要当心。第三是更加反直觉的观点，发展制造业，最终会创造更多的服务业的就业机会。因为现代的制造业升级，其实需要的是现代服务业的赋能，比如说研发、设计等等，从这个角度上看，大城市依然有其中的优势。

好了，家里有钱心里不慌，我们下期见。