疫情后开发商延期交房能免责吗？

2021年，黄先生购买了北京某房地产开发公司开发的一套预售住宅，并于与开发商签订了《北京市商品房预售合同》约定，开工日期为2018年9月28日，竣工日期为2020年5月11日，出卖人应当于2021年5月31日前向买受人交付该商品房。我们注意啊，也就是说，其实，开发商在与黄先生签合同的时候，其实房子已经是一个延期交付的状态了。但是开发商还是约定，当年5月31号交房。

双方还达成了一个《北京市商品房预售合同补充协议》，开发商在补充协议里进一步明确了不可抗力延期交付条款，具体不可抗力情形包括自然灾害、政府行为、社会异常事件，或在法理上不属于或不完全属于不可抗力事件但是确实属于出卖人无法克服的情形；还有其他非因出卖人原因（包括但不限于因大气污染防治、重大会议活动、政府其他管理管制措施等情况要求的政策性停工、政府审批延误、周边规划市政配套建设不完善等影响甲方开工建设和竣工验收）导致延期。

当然，也约定了逾期交房的违约责任。如果开发商逾期在90天之内，按日支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天，买受人有权解除合同。如果买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。

合同签订后，黄先生是按照约定交付了房款。楼栋呢，也是按部就班地进行了施工，在2019年9月20日至2020年10月21日期间陆续完成结构封顶，并于2021年10月22日、2021年11月29日分批竣工备案。开发商于2021年10月19日向黄先生邮寄《入住通知书》，通知于2021年10月23日办理入住手续。黄先生也如期办理了入住手续。但是由于开发商延期交房将近5个月，于是黄先生向法院起诉，请求判令开发商以房款为基数，自2021年6月1日起至2021年10月23日按日万分之三的标准计算支付逾期交房违约金。

但开发商认为，由于疫情原因，构成不可抗力，主张对延期免责。一个是自2020年1月24日至2020年3月25日因疫情完全停工66天，复工后因疫情降效施工延期60天。后面由于大风、污染及重大活动管控原因，根据政府要求停工71天，因市政道路、水电气等市政基础配套施工导致延期约150天。这都属于合同约定的不可抗力，都应当免责。

而且自己先后于2021年2月、3月就延期交房进行告知，向黄先生邮寄了《延期交房通知书》。而且开发商认为，购房人已经配合收房验收了，证明同意房屋延期交房了。而且开发商还主张，违约金太高了。万三，这违约金约定超过了黄先生的实际损失了。

那么法院会怎么认定呢？关于开发商是否应当承当延期交房违约责任，法院认为，涉案合同签订时，北京市新冠疫情已经爆发，疫情防控措施已经常态化，开发商亦曾因疫情原因导致施工中断、降效。因此，开发商应对疫情防控措施对施工进度的影响有所预见。在此情况下，开发商仍约定2021年5月31日交付涉案房屋，应视为开发商对于能够按时交付房屋以及逾期交付后果有明确认知。故其再以疫情为由要求免除逾期交房违约责任缺乏法律依据。开发商关于因大风、污染，重大活动管控停工，因市政道路、水电气等市政基础配套问题延误工期等抗辩，亦依据不足。部分施工迟延即便属实，也不属于合同约定的非因出卖人原因导致或出卖人无法克服的情形，虽然开发商为此提供相关部门的通知、监理日志等证据予以证明，但上述情形并不必然导致工程全面停工，难以认定该原因构成开发商延期交付房屋的合理事由。这里我们要知道，不可抗力必须要导致合同无法正常履行，才能构成免责事由，所以，对开发商上述延期免责抗辩，法院不予支持。

对于开发商主张的向黄先生发了《延期通知》，而且黄先生也按照延期后的时间收房了，就意味着黄先生认可了延期。法院认为，一方面，开发商虽曾书面告知黄先生延期交房，但该行为属于开发商的单方行为，在黄先生未明确表示同意的情况下，不发生变更合同约定的法律效力，开发商应按照约定时间履行交付房屋义务。另一方面，根据涉案合同约定：出卖人逾期交房超过90日，买受人不解除合同的，出卖人应自合同约定的交付期限届满之次日起，按照已付购房款万分之五的比例，按日向买受人支付违约金至实际交房之日止。而黄先生收到《入住通知书》，并于2021年10月23日办理入住手续，未见任何拖延收房的情形，因此，黄先生依据合同主张2021年6月1日至2021年10月23日期间逾期交房违约金依据充分，法院予以支持。

对于开发商主张的违约金过高的主张。法院认为，依据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。法院在判断约定违约金是否过高以及调低的幅度时，一般应当以对买受人造成的损失为基准，并综合考虑出卖人过错程度、买受人预期利益等多方因素。本案中，黄先生虽未提交具体证据，但延迟近5个月收房，损失客观存在。加之黄先生已经将违约金计算标准下调至日万分之三。因此，也并未支持开发商降低违约金的请求。

好了，今天的分享就到这里，感谢收听，期待下次见。