二手房买卖注意事项第9期:如何预防借名买房的风险？

大家好，欢迎大家收听《佳红说房》，我是王佳红律师！现在我和大家继续分享二手房买卖中的注意事项，今天分享的主题是：如何预防借名买房的风险？

  “借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，到底“借名买房”会涉及到哪些法律风险呢？又该如何防范风险呢？下面我给大家做一些提示：

一、      借名买房容易发生在哪些情形中呢？生活中，有三类情形容易发生借名买房：

1、         实际出资人和登记的权利人基于各自的需求走到一起，需要借名买房。例如：实际出资人不具备贷款能力，而登记的权利人往往需要购房记录来提取自己的公积金，于是互利互惠，各自帮忙，就产生了借名买房。

2、         由于购买的房屋性质特殊，只有特定主体才能购买，所以就会出现借名买房。例如，实际出资人想购买经济适用房、或者是两限房，但是由于不具备购买资格，就只能采取借名的方式买房。

3、         购买的房屋虽然不存在法律、行政法规或政策的限制，但由于产权单位的各种要求，也会为借名买房提供各种机会。例如，单位分配的住房，只能单位员工才能购买，实际出资人因为不具备购买条件，只能采取借名买房的方式购买。

二、      借名买房过程中容易出现什么风险呢？

    往往随着房价的上涨，或者是基于登记权利人自身条件的变化，经常会出现登记的权利人凭借产权证而要求实际出资人腾空房屋的诉讼。这类诉讼的发生往往会由于实际的出资人证据不足而惨败,! 到头来，陶了钱，还没了房子，可谓是钱房两空。

三、      如何预防借名买房过程中存在的风险呢？

1、         无论双方是什么关系，亲属、朋友、同学、父子等等，最好还是签署书面的借名买房的协议，协议中还要说清楚谁买房，谁出资，什么时候过户、一方违约的违约责任等等。

2、         由于是实际的出资人出资购房，但是房屋买卖的合同、发票、收据、房产证等都在登记的权利人名义，建议实际出资人要将这些票据、合同、房产证等原件保留在自己手中，而且房款等各项费用的支付最好从自己的账上直接支付给出卖人，这才能直接证明实际出资人履行了出资的义务。

3、         实际出资人要随时占有和使用购买的房屋，因为房产证是在登记权利人名下的，有可能登记权利人会将产权证挂失，然后将房屋另行处分或抵押。为了防止登记权利人将房子另行处分，若是条件具备，实际出资人可以要求登记的权利人将房屋抵押给自己，双方到房管部门做一个抵押登记，这样就可以充分保护实际出资人的权益了。

4、         根据我们国家的法律规定，双方借名买房若是为了规避国家政策或法律规定的，例如违规购买两限房、经济适用房、或者违背限购政策购买房屋的，这种行为是得不到法律保护的，所以建议大家要慎重考虑，这种房子最好不要借名购买。

    综上，这就是借名买房过程中存在的风险以及如何预防？好，今天的《佳红说房》就到这里，希望今天的主题能对大家有所帮助，感谢大家收听！