二手房买卖注意事项第1期:谁能卖房子？

大家好！欢迎大家收听《佳红说房》，我是王佳红律师，专业从事房地产诉讼及非诉业务。

咱们中国老百姓有一个传统，就是追求居者有其屋、安居才能乐业，所以，老百姓有了钱一定都买房子。然而，是不是有了钱，就能顺利的买到房子？那不一定，据不完全统计，北上广深的房产买卖纠纷案件每年都呈大幅度比例不断增长，这说明房屋交易中的风险还是比比皆是的。

那么从今天开始，我会和大家陆续分享，购买二手房过程中需要注意的事项。今天，先给大家介绍一下，谁才能卖房子？大家一定说，这个问题简单，一定是房子的产权人才能卖房子。那么，问题来了：

   产权人的房子，配偶能卖吗？

   产权人的房子，委托其他人能卖吗？

   父母给子女买的房子，父母能卖吗？

   公司的房子股东能卖吗？等等等等，这些情形在实践中非常多。那么，我们怎么来预防风险呢？下面我给大家做一些简单的提示：

第一，谁能卖房子，我们首先看房产证，因为房产证是确定房屋产权人的主要依据。

第二，光看房产证是不够的，我们还要看这个房子是否是夫妻共同财产。比如，产权证上只有你的名字，但是你是婚后共同购买的，那么这个房子实际上是你们夫妻的共同财产。这个时候，必须夫妻共同签字出售才可以，否则房屋交易无法进行。再有，比如房产证上的产权人去世了，那么房子是谁的呢？根据继承法的规定，房子应该归属所有法定继承人，那么在购买这类房子的时候，需要所有的法定继承人及继承人的配偶都签字才能安全的交易。

第三，当你判断好了产权人是谁，那么应该和谁签署买卖合同呢？律师建议最好是和产权人本人当面签署合同，产权人若有配偶的，配偶或者在买卖合同上与产权人共同签字，或者在配偶同意出售证明上单独签字。若是产权人本人不能亲自来签署买卖合同，律师建议最好是要求产权人以公证授权的方式授权其他人来签署买卖合同，而且按照司法部2017年8月最新的规定，这种公证授权的内容必须明确和单一，不能做笼统的授权。以前，公证处做房屋买卖授权，是将房屋交易中的全部环节，例如网签、缴税、过户、收款等统一做一次性授权，现在根据最新的规定公证处不允许这样笼统的做授权了，必须每个事项单独做授权。

第四，律师提示，在签约前购房人要审查房屋的产权证原件、产权人的身份证件、户口本、结婚证等；若是产权人不能亲自签署合同，则需要审查产权人所做的公证授权及受托人的身份证件。

好，今天主要给大家分享了谁能卖房子？以及如何判断产权人？希望对大家能有所帮助。谢谢大家收听！