挡不住！楼市，继续探底

时间已经进入9月，开学季，但因为疫情，部分地区的学生只能待在家里上网课，比如我所在的深圳。9月第一天，克而瑞就披露了8月份的楼市数据，一眼看去，就四个字：继续探底。

房企销售数据方面，8月销售操盘金额5190.1亿元，环比上月基本持平，同比下降32.9%，降幅收窄6.8个百分点。累计业绩来看，百强房企1-8月销售操盘金额为40988亿元，同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。城市商品房成交量方面，重点监测30城成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%。环比仍在下跌，成交量仍在探底。北上广深四个一线城市，8月份商品房成交面积，同、环比分别下降16%和10%。26个二、三线城市成交环比下降13%，同比下降33%。细化来看，分化也较为明显。北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州的环比跌幅在10%左右，宁波、合肥环比跌幅超过30%，长春、大连等北方城市的环比跌幅也超过20%。

房价方面，中指院9月1日披露的数据显示，8月份百城新房环比下跌0.01%，百城二手房环比下跌0.13%。下跌城市数量不断创新高。一句话概括当下的各城市，寒意如斯，基本都在下跌，只是跌多跌少的问题。

开发商当下的共同诉求，是活下去。碧桂园在近日的业绩发布会上，总裁莫斌公开道歉，“对于业绩下滑，我和管理层对投资者表示歉意，我和管理层也在做深刻检讨和反思。”万科郁亮则在近日召开的业绩发布会上表示，在地产行业冬天里，当下最主要的事情就是生火取暖，将现金流稳定、财务安全放在第一位。

活下去，不仅是地产商们的诉求，其他行业又何尝不是如此，这也是楼市不断探底，各种托底措施用尽，依旧达不到效果的根本原因。

楼市持续探底的根本原因，是在国际局势纷繁复杂的环境下，叠加国内疫情多点散发之下，经济不确定性加剧，收入和工作不确定性加剧，最终导致购买力下降所致。

从国家统计局披露的数据来看，我们的衡量制造业荣枯的制造业PMI指数，今年以来只有6月份在50之上，其他都在50之下，意味着制造业仍举步维艰。消费力方面，6月与7月增速回正，但仍处在低位。固定投资方面，增速一路下行，7月份只有5.7%。

拉动经济的三驾马车，只有进出口仍可圈可点，其余不确定性都在加剧，最终才有了二季度GDP只增长了0.4%，整个上半年增速只有2.5%的局面。以此想要完成全年既定的5.5%的目标，难度系数非常高。

我们都知道，GDP增速快慢，与创造就业速度直接相关。在GDP降速之下，我们的失业率不断创新高。16至24岁的失业率，7月份达到了19.9%。为了解决这些问题，我们的货币政策不断宽松，已经降准并多次降息，从央行披露的数据来看，市场上的货币供应量非常充足。

央行披露的数据显示，7月份，广义货币(M2)余额257.81万亿元，同比增长12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7个百分点。广义货币M2，是货币供应量。其增速，普遍认为是印钞速度。这个速度4月份就重回两位数。然而，从反映货币需求的社融数据来看，需求却疲软。央行披露的数据显示，7月份社融增速10.7%，较上月回落0.1个百分点。新增社融规模7461亿元，较上年同期减少了3191亿元，创近六年新低。

这意味着，市场上的货币之水虽然多，但没有多少人来接水。企业的贷款意愿不强，更别说个体贷款购房了。央行披露的房贷数据显示，整个二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元。提前还房贷的比贷款的还多。7月份，7月住户贷款增量与上年同期相比，减少2842亿元，无论是与购房相关的中长期贷款，还是与消费相关的短期贷款都相对偏弱。

所以才有最近一次的降息，尤其是针对与房地产直接相关的5年期LPR降息15个基点。然而，正如本号多次说到的，在经济不确定加剧，收入和工作不确定性加剧之下，买不起房的人越来越多。

中心城市的房价虽然大多都呈现调整态势，但调整的幅度并不大，在房价跌幅不大，收入和工作冲击影响却很大的背景下，买不起的人比之前增加了不少。同时，有能力支付首付的人，现在也变得比较谨慎，毕竟未来的不确定性在加剧，谁也不敢轻易向银行贷款买房，毕竟当下很多人担心未来的收入，正在提前还款。

在这种背景下，什么托举措施都不少事，降息不好使，降首付不好使。地方城市放开限购、给购房补贴、降税、鼓励团购，乃至鼓励领导带头购房，都不好使。因为阻碍楼市复苏的关键问题没有解决。只有等到经济回暖，收入回暖，购买力回暖，楼市才有复苏的基础。

从目前的局势来看，最近一段时间以来，疫情又呈现出了多点散发的状态，楼市探底应该还会继续。在这种背景下：第一，多数城市的房价还会继续调整，尤其是三四线城市，由于人口流出、库存高企，大部分三四线城市的房价，调整可能会长期化。第二，房企会继续出清，在下行市场中，本就是一场大浪淘沙的过程，更何况中国的房企数量太多了，在这一轮行情调整中，一大波房企会出局。

面对这种局面，购房也需要分化考虑：对于人口流入不错的中心城市的核心区，有购房需求，可以买入，中心城市的核心区目前都没怎么下跌，下跌主要在外围区。当然，前提是你对自己的收入和未来预期有信心。对于人口流出的三四线城市，以及中心城市不抗跌的外围区，能缓则缓。