楼市，守护人出场了

根据财新网披露：早在8月中旬央视新闻就披露，住建部、财政部、央行等有关部门将出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。近日，财新记者从多个独立信源处确认，这笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续，中国进出口银行或也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。

也就是说，国家正在设置一个规模2000亿的全国性房地产转向借款，为保交楼提供支撑。对于6月份以来爆发的楼市风波，一直牵动着万千购房者的心。

尽管有不少城市出台了保交楼政策，也有城市设置了地方性房地产纾困基金，还有AMC也开始入场，但对于庞大的资金缺口，并不能起到很大作用。根据界面新闻梳理，7月份以来已经有36个城市提出了“保交楼”措施，但大多数都只是在加强预售资金管理方面着手。有的城市派遣了部门监督执行，甚至一个部门对应一个楼盘。然而，这些措施大多都是针对在建楼盘，防止新的问题楼盘增加。对于已经很多停工的楼盘，也只有郑州、南宁两个城市设置了房地产纾困基金。

处在漩涡之中的郑州，最早发布。由河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司联合成立，起初是准备200至300亿的资金，最终确定的是100亿资金。南宁8月15日宣布，南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司出资，由江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人，规模达30亿元。

但这些基金怎么用？《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》有明确写明：盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难。

这意味着地方性房地产纾困基金所投的项目，必须是资产可以覆盖债务的项目，也即不会亏损的项目，不会亏损，是底线。AMC入局亦是如此。毕竟基金和AMC都是追求盈利的，即便身负着保交楼的责任，但不亏损是原则，谁都不是慈善机构。

刘慈欣说，生存是文明的第一需要，我说，牟取合法利益是企业的第一准则。至于已经预售的资不抵债的问题楼盘，尚没有解决的办法。

但问题的关键就在于此，当下最需要解决的就是这些资不抵债，或者说直白一些，就是已经完成预售，或者大部分已经预售，但因为开发商资金短缺导致停工的问题楼盘。如何解决，要么依靠房企自身来化解，要么寄希望于地方城市充当真正的白武士，要么寄希望于国家。

楼市守护人，国家，的确出场了，2000亿的全国性房地产纾困基金终于来了。地方性的纾困基金，只援救有利可图的项目，那全国性的地产纾困基金，针对的是哪些项目？

根据财新网披露：按照监管层的计划，这2000亿基针对的项目，必须是宅地性质的商品住宅，且因资金周转困难，这些项目已售住房逾期难交付，或已实质停工；此外，这些项目已制定“一楼一策”实施方案，明确了交付时间；而且，专项借款注入后，这些项目能加速复工，能够确保实现竣工交付目的。

写得非常清楚，针对是已售却逾期难交付的项目。这让买了问题楼盘的业主，看到了希望之火。不得不感叹，国家才是真正的白武士，才是咱们老百姓利益真正的守护人。换句话说，国家设置这个基金的目的，就是由国家政策性银行兜底，专门针对一些资不抵债的项目，伸出援助之手。

从功能性来看，国家设立的全国性地产纾困基金和地方设立的地方性房地产纾困基金形成了一种互补模式。地方性房地产纾困基金：援助资产可以覆盖债务的，有利可图或者至少不会亏损的项目，避免问题项目进一步增加。全国性房地产纾困基金：援助已预售，资不抵债的问题项目，解决存量问题项目问题。

当然，无论是地方性房地产纾困基金，还是全国性房地产纾困基金，都是解决燃眉之急。毕竟，无论是地方性基金还是全国性基金，钱都是来自人民，开发商犯的错，虽然表面上由地方城市和国家来兜底，但最终都是拿纳税人的钱来兜底。我们需要建立一套长效机制，来避免解决了这轮风波之后，不会再出现下一轮风波，否则会继续循环往复下去。

那么该如何建立这套长效机制呢？本号以为，可以综合国际经验，在两方面着手：第一，优化预售资金模式。

我们在预售过程中，一般都是业主将预售款直接打入开发商的账户，或者开发商在银行被监管的特定账户，而且立刻开始按期向银行还款。但国外一般设有定金或预付款保护机制，如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。我们应该效仿，必须制定严格的预售资金监管制度，防止开发商挪用。另外，也要效仿国外，交房之后，才开始还贷款。而且，要建立严格的悔约和毁约机制，保障购房者的权益。

第二，扩大现房销售规模，逐渐缩小期房销售规模。

导致本轮楼市风波的主要源头，就是预售制。房子没建好就开始卖，一网签就开始还贷款，即便项目出问题了也得继续还贷，这种机制明显不利于保护购房者的权益。我们应该逐渐扩大现房下手，一手交钱一手交房，才能从根本上杜绝风波问题。制度完善强大如美国，其现房销售最高突破了60%，现在也有30%。而我们现房销售规模目下只有13%，期房占比87%。

当然，考虑到当下的市场环境和开发商的流动性危机，现在并不适合立刻大规模推进，需要循序渐渐。本号之前的建议是，派遣一批财力雄厚的城市，比如北上广深杭苏宁甬等以及一些财力雄厚的国资性房企，带头试点。从目前的市场消息来看，国家已经在行动了。

前两天的文章中，我已经写到过，北京近日公布的第三批集中供地18宗地，有13宗要求现房销售，合肥、济南也有部分地块被要求现房销售。一个长效保护购房者权益的机制，正在到来。我们希望在十年之后，回望今天的时候，2022年能够成为房地产健康发展的转折点。唯有如此，才能少一些维权，多一些担当。少一些一筹不展，多一些喜笑颜开。