取消“公摊面积”，准备立法上报！楼市大变局，要来了

近日，青岛一则住房面积近一半被公摊的消息，在网上闹得沸沸扬扬，最终引发了取消公摊面积的呼吁。

根据央视新闻报道：有青岛的业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过31%，经过相关部门的调查，有三栋楼的分摊系数均在46%以上。

事件一经曝光，就在网上掀起了热议，取消公摊面积的呼声再次响起。大多数民众呼吁取消公摊，按照使用面积出售，而不是建筑面积。有专家则反对，反对的理由，还是老一套，认为这样做会引发房价上涨。同时，在当前的大环境下，会增加开发商的资金压力。

更为关键的是，内蒙古自治区住建厅在回复市民关于公摊面积的提问中，明确作出答复：您提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

这意味着，内蒙古很有可能会成为重庆之后，又一个全面实行套内面积出售房屋的地区。

自从内地从分房时代进入商品房时代以来，我们的房屋交易采用的就是套内面积加公摊面积计算方法，和预售制、土地财政制度一样，也是从香港引进。是华人发明的创举，这玩意，在欧美日韩都没有，在东南亚也没有，就之前的中国香港和现在的中国内地有。然而，对于这种制度的讨论，从未间断，有说好，有说不好。

说好的一群人，无非是从公摊制度的优势来讲，有公摊，开发商才会加大公共服务设施的建设，对公共区域的卫生、质量提供保障，提升居民的居住舒适度。这些也成为了部分人反对取消公摊的理由。

说不好的，则理由太多了。首先，公摊面积相当不透明。而且，公摊面积缺少标准、管理混乱，在住宅销售过程中，容易出现开发商有意增大消费者所应承担的公摊建筑面积现象，对消费者实行面积欺诈，损害与侵犯消费者利益。消费者即使发现分摊的公共建筑面积与实际不太相符，也由于难以自行进行测量等原因，难以获得有效证据。

比如文章开篇说到的青岛案例。2018年，新华社就发表过一篇调查文章，披露部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。2010年，山东省高密市曾出现一处楼盘，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。这些乱象案例在搜索引擎中随便搜索几个关键词，就会出现一大堆。

其次，虽然是公摊面积，名义上虽然是业主共同持有这部分公摊面积的产权，而且业主对于公摊面积的维护费用、污水处理费、卫生费等，一分都没少交给物业。但物业通过公摊面积获得的广告的收益，却进入了自己的腰包。这岂不让业主成了冤大头。在中心城市高房价的当下，一套动辄几百万的房子，公摊面积购房者就支付了近百万，却成了他人的嫁衣。

这种不适宜当下房地产市场的制度，早就应该改变。然而，取消公摊的呼声早就有，却迟迟不肯落地。2013年香港就取消了公摊，改用套内面积销售。国外方面，绝大多数国家也是按照套内使用面积进行交易。而内地，目前只有重庆在2002年取消了公摊，后来广州采用“建筑面积+套内面积”。

本号认为，现在已经到了全面转变的时间。本号的理由有二：

第一，公摊并不是非存在不可，国外几乎所有国家都是按照套内使用面积销售，别人可以我们为何不可以。你说一旦取消公摊，开发商可能会降低公共区域的服务质量。这一点，其实是庸人自扰。只要制定出相关的法律法规，给开发商明确制定公共区域的服务、品质的标准，开发商即便有乱象行为，我们的业主也可以拿起法律的武器，狠狠敲击开发商们。

第二，楼市转向的大环境，是取消公摊的最好时机。你说，一旦取消，开发商可能会将公摊区域的成本转嫁到套内面积上，也即上涨房价。

这里央视主持人白岩松的一句话，说得不错：商品房的公摊面积呈扩大化趋势，从最初的10%以下，到现在动不动就30%、40%，而且极不透明，让消费者云里雾里地就被框入其中。现在我们要扩大消费，要满足住房刚需等，能不能借这样的机会，下大决心，按套内实际面积来销售？虽然可能表面上带来房价平米数价格上涨，但涨得透明，让消费者不被骗，实际上消费者还是受益人。

可能表面上带来价格上涨，但涨得透明，让消费者不被骗，实际上消费者还是受益人。人是感性动物，不透明的欺骗，更何况，在当下大环境下，房子没什么人买，开发商都在降价跑量，正好可以利用这个契机，全面开启套内面积交易模式。

有人说没有经验，重庆都取消公摊二十年了，重庆的经验可以直接拿过来使用。

如果有的城市要根据自身的情况制定符合自身的交易细则，也不是什么难事，凭借着当下的大数据技术和测绘技术，借鉴国外和重庆的经验，想要快速制定一份套内使用面积细则，基本上是想要多快就能有多快。

这里还存在一个问题，那就是如果取消了，已经买了房的存量房，公摊面积怎么处理？国外没有经验可以借鉴，因为国外没有出现过公摊，唯二可以借鉴的，就是咱们的香港和重庆。

2012年香港宣布全面取消公摊面积，2013年全面执行。香港的经验是，对于已经买了房子的人并没有给予补偿。也就是，已经按照建筑面积买了房的人，只能接受之前的规则。重庆亦是如此，当时取消公摊的时候，存量二手房没有退还公摊一说。

而且，香港在取消公摊的时候，率先要求的就是二手房买卖必须按照实用面积出售，也即如果老业主想要卖房，不能按照你自己买过来的包含公摊面积来出售，得按照实用面积出售。新房更是如此。香港规定，如果不按照实用面积来标注，还可能被罚款100到500万元港币，判处3到7年有期徒刑。

不过，如果取消了公摊，对于老业主的物业费、暖气费、污水处理等相关费用，本号认为，也应该制定相关细则，按照实用面积缴纳。