腰斩！学区房的泡，破了！

去年以来，学区房价格大跳水，已经见怪不怪，但几乎腰斩的跳水，还是头一次看到，这事发生在杭州。根据每日经济新闻披露，近日杭州顶豪学区房文鼎苑两套面积88㎡的房源，以单价仅约6.8万元成交。透明售房网上显示，文鼎苑在8月17日签约的一套162㎡房源，单价仅6.5万元。而这个价格相比起最高点时，几乎腰斩。

文鼎苑十多年前首次开盘的时候，价格才8600元/平方米，那是十多年前。根据杭州当地媒体钱江晚报披露，文鼎苑并不是一开始就很火热，只是开发商引进了学军分校，一跃成为优质学区房之后，房价开始水涨船高，再加上上一轮牛市助攻。2020年该小区的整体均价突破7万元，小户型单价冲破了10万元。去年3月份，一套58.66㎡的小户型房源以746万元成交，单价高达12.7万元，同时其他小户型超过12万元单价的，也不在少数。而如今，两套88平米的房子，成交价跌到了6.8万元/平方米，虽然从价格的绝对量来看，还是泡沫较大，但相比于高点，已经跳水了46.5%。

不只是文鼎苑的学区房在跌，文一街小学本部的学区房，比如石灰桥新村、白荡海人家、郡枫华庭。去年1至7月，这三个小区成交的房源均价为68004元/平方米，今年同期的成交均价降至53317元/平方米，跌幅为21.6%。另外，根据浙江日报8月中旬公布的数据显示：学军小学本部学区房（降幅18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（降幅17.67%）、天长小学本部学区房（降幅17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（降幅16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（降幅15.2%）。

北京、深圳的学区房，同样也在下跌。根据深圳乐有家数据显示，百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，二手房价格最高时冲破了30万元/平方米，今年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大，在20%左右。北京方面，自去年跟进以来，西城、东城、海淀不少名校学区房也在跳水。

一向被视作房产金字塔顶端的学区房，为何成为这轮房价下跌的首当其冲者？原因，其实并不复杂。主要有两个：

第一，大环境改变。

去年以来市场转向，本质上好像是去年信贷收紧引发的，实际上则是：一方面，中心城市的房价高企，泡沫太大，买不起房的人越来越多，只能望房兴叹。另一方面，宏观经济在外部纷繁复杂的国际局势与内部结构性矛盾加剧之下，外加人口即将转向、市场供大于求、城市化进入后半程的大环境，两股巨大的力量，共同扭转了房地产市场行情。

在这种周期力量之下，没有一个城市能够置身事外，就连深圳、广州的房价都在跌，杭州这个被坊间称为炒房第二城的城市，焉能不跌。尤其是在多个热点城市放松限售之后，大量此前的投资客挂牌离场，导致市场房屋供应量进一步增加，二手房价格进一步下降。数据显示，杭州6月的二手房网签均价为31652元/平方米，较前几个月约32000元/平米相比。国家统计局数据显示，杭州7月份二手房环比下跌0.3%。二手房价格整体下降中，学区房首当其冲，主要在于，一方面学区房泡沫最大。

由于附加了教育资源，在资本和需求炒作之下，优质学区房的价格涨幅最大。因为有教育资源附加，所以学区房在过往也被视作最抗跌的资产，然而现在为何成为跌幅最大的资产？

除了泡沫最大外，还有一个原因，也即下面要说到的第二点。

第二，学区房刺客已经来到。

所谓学区房刺客，便是教师轮岗制度。这个想法多年以前就有人提出，但直到去年深圳在其公布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，在其中关于学区房一节提出：1、在义务教育阶段，不建特殊学校、豪华学校；2、推行大学区招生和办学管理模式；3、建立义务教育学校教师交流制度。

深圳之后，北京更是直接公布了细则，当年直接选定了东城区和密云区试点，当年年底，在六个区启动了干部教师轮岗交流试点。不久前，北京更是明确表示，今年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。也即，北京将成为全国首个全辖区开展教师轮岗的城市。所谓教师轮岗，就是教师不再固定在一个学校教学，而是几年轮动一次。教师是一个学校的软实力，一个学校是不是名校，很大部分原因在于教师的优质与否，也即梅贻琦所说的，“非有大楼之谓也，有大师之谓也”。

当老师轮岗，学校的资源优势将变得不再确定，不确定性是动摇优质学区房价格的根本因素。按照北京市公布的细则，由于教师轮岗威力巨大，目前北京执行的是区内轮动，没有跨区。轮岗的对象包括公办小学与初中的教师和校长，6年一轮动。

杭州虽然尚未跟进教师轮岗制度，但从大趋势来看，作为强二线城市中的翘楚，早晚会落到头上来。学区房预期的改变，是热点城市学区房价格跳水的重要原因之一。那么，当下的学区房还能买吗？

从北京公布的细则来看，当下实行的教师轮岗，并未突破行政区界线，只是在各行政区内部进行交流轮换，威力大打折扣。因为，优质教育资源，一般都是集中在核心区，比如北京的西城、东城、海淀，深圳的福田、南山、罗湖等。此外，教育资源仍未与房子分离，当下教育资源仍与房子捆绑在一起，房子的附加值还在，在教师轮岗制度下，价格过高的学区房有调整的压力，普通的学区房还是可以放心购买。当然，考虑到当下正处在整体调整的大环境下，如果没有着急上学的需求，可以继续不用着急。