中国房地产信心，何时能恢复？

本文作者： 秦朔

中国规模最大、牵连面最广的产业，是房地产。

自1998年政府提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年将房地产定位为支柱性产业，房地产是过去20余年中国的第一产业和经济增长的火车头。

2021年中国房地产开发投资为14.76万亿元，商品房销售额为18.2万亿元。以开发投资计，相当于全社会固定资产投资的26.7%；以销售额计，相当于汽车零售市场的4倍多，相当于餐饮市场的接近4倍。

房地产是中国居民最主要的财产，城市家庭住房资产占总资产的70%左右。与此同时，居民的住房贷款余额大致占其总负债的3/4。

房地产资产占中国银行总资产的约30%，房地产、建筑业、居民房贷加在一起，占银行贷款余额的46%左右；土地出让金和房地产的特有税种，大致占地方本级财政收入的53%左右。

而今，这样一个产业又成了方方面面最为担心的产业。

耶鲁大学教授罗伯特·希勒在《叙事经济学》中说，“正如我们可以测量气压一样，我们也应该可以测量信心”。他还说，主要的危险往往不在于现实本身的情况，而在于恐惧，“在于引发恐慌的恐惧”。

1933年，美国大萧条的时刻，富兰克林·罗斯福在总统就职演说中说：“首先请允许我表明自己的坚定信念，即我们唯一需要恐惧的就是恐惧本身。”

中国房地产也在艰难之中。

8月15日，国家统计局公布，1-7月全国房地产开发投资同比下降6.4%，商品房销售额同比下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

另据中指研究院统计，今年前7个月房地产百强企业的权益销售额、权益销售面积同比分别下降48.7%和52.2%。截至目前，已经有超过50家上市房企发布了预亏公告。

中国房地产还要不要发展？还有没有信心？现在到了一个关键时刻。

消费者信心才是关键

前几天，我和一家大型钢铁企业董事长交流。他说，6月到8月，他们已经三个月没有利润，钢铁业处在近年来最严峻的时刻。

中国钢铁工业协会的数据显示，协会重点统计会员企业的利润总额，一季度同比下降25.8%，上半年同比下降53.6%。鞍钢集团总经理说，目前钢材价格很低，原料成本居高不下，行业在6-7月可能没有利润。

前两年钢铁企业日子不是很好吗？为何突遭危机？

协会分析说，一个重要原因是“下游主要用钢行业多项指标同比负增长，特别是房地产、汽车、工程机械、家电等行业，钢材市场需求低于预期”。

经济学家李迅雷的研报指出，长期以来，房地产业的持续繁荣带动建筑、钢铁、水泥、家电、家具等20个以上行业发展，对经济的拉动贡献巨大。随着房地产投资和交易的收缩，与房地产相关的行业都将面临需求收缩问题。

8月10日晚，央行发布第二季度货币政策执行报告，对房地产的口径是：牢牢坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

业内在解读这一口径时普遍认为，政府绝不会搞大水漫灌的刺激，但也非常希望房地产尽快稳下来，进入健康良性的阶段。

“大水不可能，小水也没用，但至少不会再给房地产泼冷水。否则，从地方财政到各行各业，都会很难。”一位北方的发展商对我说。

他所在的省会城市，目前新房均价9000多元，比一年前跌了10%左右。该市最近发文，向二孩、三孩家庭发放购房补贴，提供契税补贴，加强公积金贷款支持力度，支持合理住房需求。

“地方政府已经在尽量地从政策工具箱中找出路，但消费者信心才是关键。如果信心能回来一些，市场就能站住，销量就能上来，行业就能复苏。”这位发展商说。

学习铁原保卫战的精神

如前所述，现在全国的商品房销售额、住宅销售额同比仍在下滑。

作为房企最重要的风向标之一，8月18日碧桂园发布公告，预计今年上半年的核心净利润为45亿元到50亿元，股东应占净利润为2亿元至10亿元。

去年同期，碧桂园的核心净利润约152亿元，股东应占净利润约150亿元。对比起来，下降明显。

但市场对碧桂园这张成绩单颇有一些欣慰：“大象”没有趴下，仍在稳健前行。

作为市场覆盖最广最深、销售面积最大、销售额最高（1到7月全口径销售额2854.9亿元）的一家发展商，碧桂园能站住，像是乌云中透出了光，对全行业树立信心无疑是正面的。

但碧桂园依旧充满危机意识。在最近一次管理会议上，碧桂园提出全体员工要如履薄冰，学习抗美援朝铁原保卫战精神，“所有工作都要围绕当期现金流增量来做”，“按时完美交付，提升客户满意度”，坚决打赢三季度攻坚战。

铁原保卫战是1951年5月下旬到6月上旬，在抗美援朝第五次战役后期，志愿军第63军为扼止对手的进攻，在朝鲜涟川、铁原地区进行的一场阻击战，极为惨烈，但挡住了美军的步伐，给志愿军撤到三八线争取了宝贵时间。面对战士们的英勇牺牲，久经沙场的彭德怀将军撒下了热泪。

碧桂园深耕房地产30年，服务1400多个城镇的450万户业主。以其根基和实力，提出要学习铁原保卫战精神，可以想见，如今市场有多难，企业有多不容易。

现金流是当下的生命线。和战场上的沙盘推演一样，碧桂园总裁莫斌说，碧桂园已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做“极致版本的压力测试”。中长期按季度、短期按周，滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫，以应对外部的不确定性。

最艰难的时刻，可能正在悄然过去。当然，这个过程不会很短暂。

碧桂园常务副总裁程光煜说：“今年下半年市场整体还是在筑底过程，基本认为不会比上半年情况更差，但也不会有很大反转，是在底部盘整、城市有分化的过程。碧桂园货量比较充沛，布局比较均衡，权益可售资源加上基本锁定、尚未签约的潜在权益可售资源，约有1.8万亿元，93%位于人口流入区域，75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。未来3年左右的销售需求是有保证的。同时，我们也将通过调节货量供给，以销定产，精准供货，对冲风险。”

从碧桂园来看，市场在萎缩到一定程度后，自身的韧性也开始发挥作用。上半年，碧桂园权益回款中的现金回款约为1703亿元，权益回款率92%，在214个城市如约交付了1070批次的超25万套房屋，就是最好的证明。下半年，碧桂园计划交付50万套。

在民营房企中，碧桂园也是目前为数不多能进行全品种融资的企业。

今年的境外资本市场，对中国房企几乎关闭。而碧桂园发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；从去年下半年至今，碧桂园在境内共计发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿元。

显然，资本市场对房地产避之不及的非理性也在缓解。就是说，资本市场感到“不能假定所有民企都倒下”。那样，整个经济也就站不住了。

最近，龙湖、碧桂园、旭辉控股、金地已被监管部门作为示范房企，纳入人民币债券新发考虑之中。

还会继续难一阵，但很难更难了。

制造业化+高科技化

一家企业，可以靠“熬到最后，剩者为王”的坚韧而存续。但整个行业的信心，还是要建立在客观判断之上。

从抑制性因素看，中国人口老龄化正在加速，2021年新出生人口比2016年下滑40%，中国常住人口的城市化率已达65%，城镇人均居住面积已超过41平方米。凡此种种，决定了房地产从大周期来说，已进入走向存量为主，从注重开发到注重服务，从规模增长到品质提升。

但要说房地产从此就没落、没有希望，也与事实和国家战略方向相违。

目前中国的户籍人口城镇化率仅为45%多一点。十四五规划纲要提出，统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖，加快推动农业转移人口全面融入城市。城镇化的大逻辑依然存在，并将继续十年二十年。

无论是帮助新市民、青年人等缓解住房困难，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，还是改造城镇的老旧小区；无论是首次置业的刚需，还是改善性的需求，不少需求暂时被搁置和冻结，但没有消失。

“十几万亿的市场是足够大的市场，只要穿越当下的困难，熬过去，又会是一片天。”很多开发商都这样说过。

有一位开发商对我说：“过去有些头脑过热，因为一直太顺了。比如明知道有的城市承接力有限，但因为有段时间省会城市不供地，我们就到下面搞开发，想搞个‘短平快’，几个发展商一抢地，就把地价抬上来，等开发好，才发现掉到坑里了。但现在的情况是，开发商不再头脑过热，消费者则有些头脑过冷。”

静态看，中国房地产规模已经很大，去库存压力也不小。但动态看，很多二三十年前建造甚至十几年前建造的房子，当时的标准都很低，又面临换房或重置的选择。时间是最好的消化者。时间长一些，需求也会长出来。

所以说，房地产“花无百日红”，但绝不是昨日黄花无人问津了。这一轮调整后，伴随经济复苏与发展，房地产恢复到一个正常水平是肯定的。只是仍需一段时间。

同时，房地产过去的金融化、高杠杆、炒作套利属性，今后会在很大程度上被抑制，会逐步“制造业化”，比拼质量、成本、交付、服务、品质等综合竞争力。

碧桂园创始人、董事会主席杨国强多次说，中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上。“我们要做好应该做的所有事，坚持高质量发展，成功穿越周期。”

杨国强提出，越是市场不好的时候，越要抓质量和管理。2021年，碧桂园获得省级及以上工程奖项共162个，广厦奖候选项目新增11个。工程区域联检、材料联合抽检、桩基飞检及优化……，集团大运营组长、区域总裁、项目总经理带头进行质量安全检查，重点落实管理动作。

为了在房地产“制造业化”的大潮中领航，碧桂园2018年成立了广东博智林机器人有限公司，聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，打造新型建筑施工组织方式。截至2022年7月底，已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份（直辖市、自治区）超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工面积超1000万平米。

今年6月13日，工信部装备工业一司发布关于农业、建筑、医疗、矿山领域机器人应用优秀场景名单的公示。博智林入选外墙喷涂、室内喷涂、地砖铺贴三个建筑领域机器人应用优秀场景的名单。

相较传统人工施工，建筑机器人施工更高效、更安全。如室内喷涂机器人可以24小时连续作业，综合效率约为人工辊涂的4倍，自动作业覆盖率达90%-100%。

在碧桂园看来，好房子的基石是全生命周期的品质打造与管理，而好品质将越来越依靠高科技。杨国强说：“我们的科技智慧建造每天都在进步，未来会很有竞争力。”

房地产的困难，对很多房企都是一场煎熬。坚持就是胜利，活着才有未来。

只有房地产繁荣的经济，不可能长久。但没有房地产良性发展的支撑，经济本身也会步履维艰。

中国房地产信心何时能恢复？这是一个问号。

相信中国房地产的信心能够恢复，现在不应该是问号，应该是一个感叹号。