别再把住房空置率当“洪水猛兽”了

本文作者： 梁云风

每当房地产行业太热或者太冷时，住房空置率都要被摆到全国人民面前接受鞭挞。

8月5日，贝壳研究院针对国内28个城市的3万个小区进行抽样调查，发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，首次盘点了主要城市住房空置率水平。该报告称，28个大中城市平均住房空置率为12%，其中南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三，均在15%以上，南昌的住房空置率更是高达20%。

报告一经发布，立刻引发热烈讨论。尽管中国人都知道，目前城市住房的空置率很高，但贝壳拿出了实实在在的田野调查数据，还是引发了连锁反应。一些上榜的城市立刻组织媒体进行反驳，几天后，熬不住的贝壳也不得不致歉“认错”。

8月11日凌晨，贝壳研究院通过其微信公号发布说明称，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确，本次调研不能充分反映真实情况等。

关于住房空置率的报告再一次成为楼市的“洪水猛兽”。

贝壳“认错”了

看贝壳的“认错”声明，其实还是能发现它的“倔强”。

比如贝壳说，本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确；空置率口径无法定标准，本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反映真实情况。

这基本反映了中国住房空置率调查争论最多的几个问题。

首先是权威性问题。由于此次贝壳执行调查人员不是官方人员，无法每家每户对楼宇进行核实，导致住房空置率的调查“不权威”。试想，如果住房空置率调查能够与每十年一次的人口普查同步进行，由基层“官方”人员统一进行，这种调查那就既便捷又权威，可信度势必会更高，但问题是，中国房地产市场化后三十多年，仍未有一份关于空置率的官方数据出现。

其次是准确性问题。此次的住房空置率调查，贝壳仅选择了28个城市，每个城市的调查也都是由一线从业人员进行问卷等方式收集，这就导致了整体样本数量不足，以点带面抽样调查的数据不能反映全面真实的情况，最后结果与实际的空置率存在一定的偏差。但，对28个城市的三万个小区进行调查，这也算是一个企业能做到的样本数极致了吧！

最后是关于空置率的统计口径问题。由于国内外并无统一标准，官方一直未对空置率的定义做出过诠释，也未曾公布过官方的住房空置率数据，这就导致了过往各种关于空置率统计的数据相互打架，特别是地方政府由于利益、形象等各种因素，对外界发布的城市住房空置率普遍不认可，贝壳这份数据的命运同样不例外。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受澎湃新闻采访时表示，根据联合国和美国的统计口径，空置房定义为“在普查或调查时点上没有人口入住记录的房子”；而贝壳对空置房的定义是“三个月无人居住的住房”（不包括期房和开发商开发完成待售的现房），相比联合国的定义，这个空置率的数据无疑是比联合国口径更小的。

无论是联合国的定义还是贝壳的定义，空置率都是截取一个固定的时点，与人口普查统计的口径类似，它实际上是可查且能查的，唯一的问题就是谁来做，愿不愿意做了。贝壳凭借其遍布全国的门店以及深入房产交易一线的员工，对楼宇进行抽样调查，即使真实数据与实际有些许偏差，但这份数据本身的象征意义已经远远大于其实际意义。

“平均空置率达12％”，可信吗？

很多人对贝壳报告的数据可信度表示怀疑。尽管此前所有关于空置率的报告都有此待遇，我们还是有必要对这份报告中的数据进行分析。

从城市分布来看，此次选择的28个城市中，涵盖全部4个一线城市，20个二线城市，4个三线城市，从样本分布来看，三线城市明显偏少，这也招致一些人的批评。

从空置率的分布来看，贝壳报告显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线为16%。

按照国际通行惯例，5%为适度空置率，商品房空置率在5%～10%之间为合理空置范围，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%，高于这个数，表明住房供给过剩，存在库存积压风险；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

这也意味着，28个城市中，仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%～15%之间，廊坊、佛山、重庆、武汉、南通等5个城市高于15%，属于库存积压严重地区。

而南昌在榜单上一枝独秀，进入了20%的区间。也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态，这大大出乎我的意料。为了获取更多的数据，我在晚上8点左右驱车在南昌九龙湖（开发中的新区），红谷滩区（成熟新城区）和西湖区（老城区）的居民区转了一圈，一个很明显的感受就是，红谷滩和西湖区的入住率普遍较高，而新城入住率却严重不足。

在我观察的6个小区中（主要通过屋内的灯光观察），红谷滩的两个小区开灯率在70%以上，西湖区的两个小区近75%，而九龙湖即使是像绿地悦城这样的成熟小区开灯率也不到60%，我所住的小区属于次新小区，2018年交房，如今已经交房四年多，开灯率不足30%。

开灯率当然与入住率存在一定的偏差，但也基本能反映一个小区的入住规模，以及一个城市的楼市状况。事实上，去年下半年以来，南昌的新房明显去化变缓，成交量降至冰点，待消化库存激增，在之前四五年的新城、新区扩建后，南昌正面临着空置率与去化周期双升的局面。

根据克而瑞研究中心数据，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，去化周期超过24个月，在全国各大中城市里也处于前列。

而南昌只是当前全国二三线城市中房地产承压的一个缩影，也是今天中国住房市场结构性过剩的一个标志，这也是过往的几年关于空置率的报告不断出现的重要原因。

在过去房地产狂飙突进的十年间，关于住房空置率的研究报告并不少，比较有影响力的，比如，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心于2014年发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告指出，2013年，中国城镇家庭空房率高达22.4%；国家电网2018年根据一年一户用电量不超过20度的标准，测算出2017年大中城市房屋空置率11.9%的数据；2018年，中金公司《中国住房空置率很高吗？》报告认为，2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。

这些数据由于统计口径、样本数等不同，导致最后的结果相差较大，一方面，这些数据基本都指向一个问题，那就是中国目前的住房空置率已经达到了一个较高的水平。

但另一方面，数据之间较大的差异也让住房空置率调查的权威性、可信度大打折扣，贝壳此次“平均空置率达12％”的结论也同样免不了被质疑的命运。

住房空置率不是“洪水猛兽”

贝壳发出报告几天后撤回并致歉，还是能说明一些问题的。

首先是关于空置率的统计，确实还需要进一步完善。无论是从样本数、统计方法还是统计口径，都有进一步优化的必要。当然最准确的方式是类似于人口普查式的逐户排查，这项工作如果与人口普查结合起来，其实并不会占用更多的资源，只是需要人口普查工作人员再多填一张表格而已。

此外，类似于用电量、用水量的统计在准确度上说应该与真实数据相差不大，众所周知，城市公共服务人员是深入基层这个毛细血管的，对楼宇的空置与否是有较为准确的数据的，这个样本数量也基本上能够覆盖城镇所有的楼宇。

其次是看到空置率背后的影响因素。贝壳研究院认为，空置率的影响因素很多，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。比如人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。同时，空置水平还受城市购房门槛、租金回报的高低等因素影响，并不简单是住房供大于需的问题。

最后是如何看待空置率的问题。研究机构发布的住房空置率调查报告并不是洪水猛兽，对地方而言，贝壳这份空置率的报告绝对是决策者认清家底，规划未来城市发展，特别是进行土地开发的重要参考资料。对于那些空置率较高的城市来说，至少需要适当控制卖地规模与速度。

退一万步说，如果你觉得贝壳的数据不准确，地方政府能不能牵头，对本辖区的住房空置率进行统计一下呢？特别是在当前房地产行业如此艰难的情况下，关于住房空置率的调查，不但不是“洪水猛兽”，其实应该是雪中送炭。