【投资晚报】内卷得太过分了吧（08.19）

最近，市场上讨论REITs的声音渐渐多了起来。

比如这周发售的三支保租房REITs认购情况就非常火爆，合计只有几十亿规模的基金，总认购资金就超过了800亿元，配售比例不足1%。

今天的文章就来聊聊，为什么REITs吸引资金疯狂抢筹，REITs到底又是什么？

REITs 读作“瑞兹”，其实是Real Estate Investment Trusts 的首字母缩写，翻译成中文就是不动产信托投资基金。

简单地说，REITs也是一种基金，和我们买的股票基金类似，只不过资金投向的不是股票，而是不动产。

其实有点像大家集体凑钱买房，在享受房价上涨的同时还可以做包租婆收租金。

而REIT最早在1960年代就出现了。但由于引进较晚，目前A股的REITs依然在非常初级的阶段。

下图是全球主要国家REITs的发展情况��

很显然，目前A股REITs的规模与我们作为基建大国的身份是不匹配的。我相信随着A股市场的不断成熟，未来REITs在中国将会有巨大的发展空间。

REITs有哪些特点呢？我总结了以下几点：

①流动性强

REITs往往都是以公募基金的形式上市的，因此有着较高的流动性。所以，买REITs就跟我们平时买ETF基金类似，投资门槛低并且可以在场内随时买卖。

②成长空间有限

REITs的底层资产主要都是运营稳定的基础设施项目，比如高速公路、产业园区和污水处理厂等。

这些资产可以获得比较稳定的现金流，但成长性相对有限。所以投资REITs也很难像投资超级成长股一样，在短期获得巨大的回报。

③强制分红

在我们投资股票的时候，有时候会遇到“公司赚大钱却分红吝啬”的苦恼，作为中小股东其实一点办法都没有。

但持有REITs就没有这种烦恼了，因为监管有强制规定，需要把利润的90%以上都分给投资者。

④独立性强

统计数据说明了，REITs与股票和债券的相关性都较低，因此REITs对分散投资风险就会有巨大的帮助。

这里可能说得比较专业了，我就举个例子吧。

比如挪威主权财富基金作为现在目前全球规模最大的主权基金，在本周公布了2022上半年的投资业绩。

其实业绩并不好看，巨亏了1740亿美元，收益率为-14.4%。

如果我们再仔细看不同资产的收益情况，其中股票亏了17%，固定收益亏了9.3%，但房地产投资获得了7.1%的正收益。

可以看出，在金融环境较为动荡的股债双杀时期，REITs却能够逆市上扬，帮助投资者分散风险。

我认为，投资REITs最重要的就是要挑选优质的底层资产。下图是我整理的目前A股上市的公募REITs 列表和所属的资产类型 ��

可以看到目前A股的REITs里，已经有五种不同的底层资产类型：园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流和保障性租赁住房，这里我简单介绍一下。

其中，最好理解的就是交通基础设施，说白了就是收高速通行费。高速费虽然是特许经营，但一般不能随便涨价，而且非常容易受到疫情封控的影响。

其次，产业园区、仓储物流和保租房的盈利模式其实也比较类似，主要是收取租金、物业费和停车费等，定价也相对比较市场化，只是收费的对象不同。

而生态环保主要指特许经营收入，比如垃圾处理费、污水处理费、发电收入等。这些费用和高速费一样，也是不能随便涨价的。

所以从资产质量的角度来看，我认为产业园区、仓储物流和保租房这三类REITs会更好。这也解释了为何这三类REITs的溢价率更高，更受到投资者的追捧。

另外，从表格可以看到这些A股上市的REITs普遍溢价率都很高，原因在于REITs的供给明显小于需求，僧多粥少。

所以我还是要提醒一下风险，现阶段买入大幅溢价的REITs其实不划算的，会透支好几年的收益，甚至很有可能亏钱。

那么，还有什么好方法参与REITs呢？

首先就是积极参与认购，REITs的分配采用的是“末日比例配售”原则。认购的金额越多，最后获配的基金份额就越多。

举个例子，本周火爆的深圳安居房REITs配售比例是0.39%，代表了认购1万元可以分到39元，认购100万就可以分到3900元，以此类推。

也就是说，不同于我们认购新股和可转债要看运气，REITs的打新纯粹看钞能力

另外，我们团队也会对A股REITs的溢价率持续保持关注。随着A股市场的不断成熟和发展，未来会有越来越多的REITs在A股上市，供求失衡导致的大幅溢价就会慢慢消失。

我认为，等A股REITs的溢价率大幅下降甚至消失的时候，就是我们投资的好时机了。

当然，如果有境外账户的朋友，也可以多多关注海外成熟市场的REITs，比如香港地区知名的领展房产基金。

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