浅谈二手房价的迷惑性（AI 朗读）

点击蓝字关注南京F哥1上个月江北核心区的雅居乐滨江国际有一套二手房的成交引起了市场的关注。这个小区普遍的每平米成交价在4万5左右，但是这套房却冲到了56927元。这个高单价也不是小户型，而是137平米的大户型。然后我就看到有销售掐头去尾，向市场散播江核有近5.7万的成交价，以达到制造焦虑的目的。于是有读者来问我是什么情况，很明显这个房子不是标准户型。而是一个复式的户型。因为二层的使用面积没有上房产证，所以虽然产证面积只有137平米，但实际上使用面积有200多平米。如果把楼上的面积加入计算，782万/200平米=3.91万/平米，那么单价是3.91。不过因为楼上的实际使用面积没在产证上，不能机械的加进去。公允角度说，没上产证的面价只能算一半面积，那么能用于计算均价的面积就是137+（200-137）/2=168.5平米那么就是782万/168.5平米=4.64万/平米。这个数值和目前该楼盘的二手挂牌均价基本是拟合的。另外据我了解，这套房子的成交总价里还包含了一个车位，所以这么一路分析下来，基本上这个成交是市场价，并没有之前一些人在网上宣传的那么夸张。2同样的案例，近期在麒麟科创园的中海御山府，也出现了。最后的成交单价也是在5万以上，而且小区整体的二手价才3万多。有读者拿着成交截图问我这是什么情况，我说不用看，肯定是非标的复式户型，实际使用面积远远大于房产证面积。一般来说，小区里的非标准户型就容易出现和小区整体不匹配的情况。比较有代表性的除了前文说的复式，是还有就是学区房里的小户型。学区房，在没有限制最小面积的情况下，主要考虑的是总价门槛。所以面积越小的学区房越容易出现奇高无比的单价。但是这个单价随着边际效应递减的情况非常厉害。学区房市场总价约束是第一位的，而单价则是需要看淡的因素。在这个细分市场，一般的情况是20平米和40平米总价是查不了太多的。如果有中介拿着小户型学区房的单价去套大户型的总价，那就可以直接把他拉黑了。另一种会让市场觉得不可思议的单价是大户型高单价成交。一般来说同一个小区里面，小户型单价高，大户型单价低。但是偶尔也会出现大户型的成交单价和小户型持平的情况。如果房子本身没有什么特别之处，那么很可能是故意做高房价，多贷款，以达到降低首付的目的。这个招数水库系的买房人都是谙熟于胸了。有故意做高房价的，那么也就会有故意做低房价的。市面上有一些案例，买卖双方会通过做低房屋成交价来达到偷逃税款的目的。比如最近广州就出了这么一件事，某小区的业主们，集体举报小区某房源是做低交易价格来避税。 广州这个案子是不是避税，还要等相关部门调查之后才有结论。反正建议我的读者不要碰这种事，再次提醒一下，偷税漏税是违法行为，大家今后遇到中介提出这样的建议，一定要严词拒绝，走歪门邪道翻车的话就很难受了。3话说回来，绝大多数普通人一辈子都不会有多次的房产交易经验，也根本搞不动房地产市场里的这些门门道道。没有房产交易经验的普通人，突然要面对买房这个事，光看市场价格，就很难找得出头绪，摸得着头脑。更不要说其他方面的了。所以普通人很多时候只能听凭中介摆布。现在普通人看二手房的成交价，大多数都是依靠中介的软件，稍微高级一些的会用爬数据的软件。市场缺乏一个公正、公平、公开的数据平台。目前国内一些城市的管理者已经意识到了这个问题，像深圳就率先公布了所有小区的二手房指导价。已经实行了一段时间，现在看这个政策，可以说有效的抑制住了市场的炒作情绪。紧接着公布二手房指导价的是宁波，不过宁波发布的二手指导价针对的是学区房小区，并未对所有小区进行指导。最近一个公布二手房指导价的大城市是成都，就在5月28日的下午，成都市住建局官方微信发布消息，成都开始实施二手住房成交参考价格发布机制，并随之公布了主城区201个小区的参考价。官方的二手指导价，不仅指导二手房价，同时也指导了银行贷款、和过户的计税价格。这个政策也能让普通人直观的了解到市场绝大多数的真实成交价格。有助于降低普通人在交易二手房时，上当受骗的概率。南京会不会有官方的二手房指导价政策呢？之前在4月份的时候，扬子晚报的资深记者马祚波老师报道说南京会出台二手房指导价。不过近期，house365的记者咨询了南京市房产局存量房科室，得到的回复是：“目前还没有接到相关通知，暂时不清楚会不会有此类政策发布。”所以关于南京是否会出二手房指导价，还处于众说纷纭的阶段，只能说靴子尚未落地，一切皆有可能。我个人还是很期待南京出这个政策的，因为从从深圳、宁波的经验看，二手房指导价对稳定二手房市场，有很好的效果。END从我组建第一个房住不炒群至今已经度过三个春秋目前已经发展壮大到了房住不炒十八群通过这些群我已经帮助了数千人在南京安家置业进群的要求不高只要承诺遵守群规即可现在想进房住不炒交流群的朋友扫码加我微信，备注房住不炒