浅谈困扰江宁买房人的几个问题（AI 朗读）

点击蓝字关注南京F哥1看地图，江宁是真的大！西接长江、东邻镇江，当之无愧的南京第一大区。如果把南京城比作一朵鲜花，那么江宁就是这朵鲜花的巨大花托。花托越大，花朵越稳。事实上，江宁也是南京的稳定器。无论是经济还是人口。经济方面，江宁已经长年稳居南京GDP排行榜第一位，这个位置稳如泰山。而人口方面，七普数据发布之后，江宁的人口增长数据相当亮眼。对比六普数据，江宁从南京人口第二区跃升到了第一区。在几个主城区同比负增长的情况，同比增了68.13%。这个增长率远远超过全南京。如果没有江宁的超水准发挥，南京的第七次人口普查数据会更加尴尬。所以不夸张的讲，江宁就是南京的定海神针。2江宁的经济发达，人口众多。房地产市场应该是如火如荼才对。但是江宁楼市却有一个最大的问题，这个问题就是江宁的核心资产太少。可以称作江宁的“核心资产荒”问题。现在炒股的朋友喜欢讲中国股市的核心资产。不过在我看来，楼市也是有核心资产的。鼓楼楼市的核心资产是学区房、建邺楼市的核心资产是河西中和河西南、江北新区楼市的核心资产是核心区。而江宁区的核心资产在哪里？就在百家湖-九龙湖-上秦淮这条线上的几个楼盘。说来说去就是朗诗玲珑屿、万科翡翠、五矿澜悦栖园、龙湖春江郦城。然后再下来次一级的小区，好像就没有什么特别大的吸引力了。这就是江宁楼市的最大问题，核心资产太少。但是江宁的购买力又非常的强劲，大量的购买力涌入这些小区，把二手成交价推上一个又一个高峰。另外一个问题，江宁楼市缺乏层次。核心资产之下的小区，并没有得到市场的青睐。导致次一级的楼盘没有能力接下被核心资产筛掉的购买力。像鼓楼就比较有层次感，核心资产学区房，不是所有人都买得起顶尖的拉力琅+29，但是可以退而求其次去龙江购买树人、双汇文的学区房，树人、汇文之后还有赤壁路+29中的配置，再下来还有天正、三牌楼，再往下还有一些实力学校可供选择。这样就比较有层次感。而像江宁这样，90多分的楼盘之后就没80分的了，只有70、60分的楼盘。让买房人太为难了。买不起90分的也就算了，80分的市场上却没有，好的买不起，次一级的供应压根没有。这叫什么事？而新房市场也是如此，有潜力成为江宁核心资产的楼盘，目前看，希望最大的阳光城檀境，金隅紫金云筑也有一定的潜力。接下来再看，还有哪些新盘有这个潜力？数我眼拙，看不出来。新房市场，江宁绝大多数楼盘集中在青龙山、禄口、正方新城，大家认为这些盘有潜力成为江宁的核心资产吗？如果有这个潜力，开发商闭着眼睛都能卖掉，还需要中介来分销吗？宏观看，江宁的核心资产荒，这个狼多肉少的局面，造成江宁市场一小部分是焰火般热烈，而绝大部分是海水般冰冷。90分的盘少，基本没有80分的盘，大多数盘在60，70分这个水准。这就是江宁买房人面临的局面。3核心资产荒、外加供应缺乏层次，这两个问题将来会不会得到缓解呢？这就要看未来土地一级市场的出让计划。如果有大批的90分、80分的地块上市，将来市场上就会有90分，80分的楼盘，新的优质供应，会缓解核心资产荒的问题。那么江宁的供地计划是什么情况呢？最近南京参加了在宁波举办的“2021th中国（宁波）城市土地展”，江宁在展会上展示的土地，大概率就是将来要出让的土地。大概浏览了这次展出的土地，给我的感觉是江宁的土地出让风格还是老样子，继续在边边角角鼓捣。具体的情况是：除了上秦淮的几块地稍有亮点外，其余的地块都不在江宁的核心地段。由此可以预料的是，江宁楼市的核心资产荒还需要持续一段时间，而供应的层次短期内很难得到改善。江宁的买房人还要被市场继续煎熬。而江宁的几个核心资产楼盘，会继续享受到水涨船高的购买力溢价。像朗诗玲珑屿这个盘，未来会出现什么样的高成交价，大家都不要意外。END从我组建第一个房住不炒群至今已经度过三个春秋目前已经发展壮大到了房住不炒16群通过这些群我已经帮助了数千人在南京安家置业进群的要求不高只要承诺遵守群规即可现在想进房住不炒交流群的朋友扫码加我微信，备注房住不炒