新手买房指南之五----版块（AI 朗读）

不知不觉，新手指南已经写到了第五篇。没有看过之前四篇的朋友，可以点下面的四个链接。我水平有限，如果您觉得写得不好，还请多多包涵。新手买房指南之一----准备篇新手买房指南之二----倒挂新手买房指南之三----贷款新手买房指南之四----中介 粉丝朋友来问我买房的问题，其中提问最多的就是如何选择房子。最难回答的也是这类问题。因为每个人的收入、需求、预算等条件都是不一样的，有些人想住的舒服、有些人需要离单位近、还有人只想买到未来涨幅最大的房子。如何帮粉丝朋友选择最合适的房子，是最考验大V知识储备、行情熟稔程度以及市场眼光的。我最怕遇到一上来就问：“F哥，XXX盘能不能买？”这种问题。不好意思，在对提问者本人一无所知的情况下，我也不知道能不能买。这就好比病人去医院看病，直接问医生：“医生我不舒服，我能不能吃xx药？”你不告诉医生你的状况，医生在没有对你诊断的情况下，怎么敢胡乱给你开药。所以，无论你是想自己找房子，还是找网上的大V咨询，首先你就要把你的情况先介绍一下，找准自己的定位，找准定位有多重要。我在第一篇指南里面已经做了如下的论述，这个问题在此就不赘言了。说出自己的需求和预算，了解你的情况之后，负责任的大V才敢给出建议。对你一无所知就指导你去买房的，恐怕是要把你当韭菜割。人生有终极三问：你是谁？你从哪里来？你要到哪里去？买房一样有终极三问：第一问：你是谁？刚需、刚改还是投资客？这点都没搞清楚，外面的世界太危险，你还是赶紧回家吧。第二问：你有多少预算？世界很残酷、也很现实。便宜无好货，好货不便宜。你的预算决定了你未来住在哪里。总价200万预算和300万、400万的当然不是一个等级的。搞清楚了第一问第二问，那第三问：你要买哪里的答案基本上就水落石出了。这个系列是写给新手的，所以我接下来的版块指南默认的指导对象是刚需、刚改的朋友。南京的城建规划不像北京的单核心摊大饼模式，而是多中心、敞开式、组团发展的规划。南京没有环线，一年半载不去市中心新街口的南京人也是大有人在。新街口的房价在南京并不是香饽饽，反倒有点难出手。而没有所谓的环线，意味着南京的房价并不是核心最贵然后向外扩张，逐渐降低的价格体系。这也是外地楼V在南京看走眼闹笑话的原因所在。南京的房价体系比较扁平，缺乏层次感。本地大V也曾戏称，南京各版块，哪哪都是（均价）3万块。确实，燕子矶均价3万、江北新区均价也是3万、仙林湖、江宁上秦淮还是3万。摊开地图，这四个版块把南京城包了起来，距离新街口距离差别很大，但是均价都是在3万这一档。这绝对能把不了解南京的外地朋友搞糊涂。选房子先选版块，按照房屋总价来选版块，跟着预算走。接下来我来说说各个档次的预算所匹配的版块。1、总价150万以下这个预算在南京市区置业非常难，。能选择的版块只有龙潭、江宁滨江、六合大厂、溧水、高淳。如果一定要在市区置业，只能买到无学区的纯正老破小，这样的房子未来极难出手，所以强烈不建议这个思路。2、总价150万到200万南京刚需的入门门槛就是200万，不过即使在这个价位，市区的新房是肯定买不到的，只能考虑几大刚需板块的二手。南京几大刚需版块分别是桥北、麒麟、板桥、油坊桥、岔路口。在这几个板块，基本上可以买到次新小区的电梯两房。刚需朋友可以根据自己工作的方位进行选择。城北、鼓楼、新街口工作的可以选桥北，在河西工作的选板桥或者油坊桥，城南江宁上班的可以选岔路口，城东上班的选麒麟。对于刚需朋友来说，事业还处于上升期，把家安在单位附近，节省下的通勤时间，不说用来提升自己，就是在家里葛优躺也比在公交地铁上刷手机安逸。我就见过家在桥北，单位在江宁的朋友，虽然平时是三号线地铁站门到门，但是每天花在地铁上通勤时间要两个多小时，苦不堪言。150万到200万这一档，要买新房，能买到的楼盘也是屈指可数，离市区近的有桥北的北外滩水城，板桥的石林云城73小户型，五桥口的立标赞城、桥林的水沐云筑；再远一些就要看到江宁的禄口、正方新城。3、总价200-300万这个预算只能说是稍微略微比刚需入门门槛宽裕，但还没有脱离刚需范畴。新房的话，眼光可以投向浦口高新区、板桥、老江浦，江宁青龙山、上坊，栖霞山，这些板块或多或少都是有点硬伤的。如果可以接受二手的话，那可以到市里找到一些还凑合的老小区。刚需朋友还是以工作单位方位为方向，尽可能减少通勤时间。有人会问夫妻双方工作单位距离很远怎么办，解决方法很简单，保一个，而不要选择折中的位置。选择户型要根据板块气质来选择，在刚需板块就买大两房或者小三房这种受刚需欢迎的户型。即使你的预算稍微高一些，在刚需版块也不要选择大户型的房子。举个例子，你在桥北买个大四房，将来想置换的时候想找到匹配的下家，有难度。也不是卖不掉，但可能周期会很长。其中细分到250-300万这档，属于上不上下不下尴尬的位置，无论新房还是二手，刚需板块看不上，但是稍微垫垫脚又能够到南京新房的主力供应区域的小户型。不过热门板块的热门楼盘，基本要靠摇号，这已经很难了，想买到小户型，更要摇到前面的位置才有机会，绝对是难上加难。总价150万到300万这个区间是南京二手成交最活跃的区间。我从撸房价截取2019年12月的成交房源总价分布图，从图里可以看到150万到200万和200万到300万这两个价格段的成交数量占到了南京总成交56.4%。南京最活跃成交段就是150-300万这一档。所以，无论是刚需还是刚改，在这个位置选房一定要慎重，如果选的好，这个几位的流动性优势会让你在将来的置换过程中更加顺利。4、预算300-400万这个位置才是南京的新房主力供应区域，基本上楼盘的均价在3万。当然有好的版块，也有坑的版块。在这一档，有配套比较成熟的仙林湖版块、潜力股江北核心区、紫东地区、江宁重点发展的上秦淮版块。这几个版块都是不错的板块，买到不光靠实力，还需要很大的运气。还有一些不算特别热门的版块，但也不愁买家，比如燕子矶、迈皋桥、雨花核心区。像雨花核心区的中海和龙湖，位置处于主城，均价达到了3万5，地缘客和刚需刚改客就能消化的差不多。注意一点，虽然3万是南京的主力供应，但不是所有均价3万的楼盘都是好楼盘，市面上还有很多比较坑的板块和楼盘，为了避免口水就不写出来了，大家自己把握。5、预算400-500万这个预算已经脱离了刚需，步入刚改的范畴，如果是自住的，那么在在南京能选择的版块里，有雨花软件园、河西南鱼嘴、江宁百家湖、鼓楼北这些供选择。主城区能选择的新房也不多了，加上主城的楼盘开始倾向于建设大户型，小户型的供应越来越少，即使均价不太高，但总价已经变的对于普通人高到了不友好的程度。在这个价位里，还有一个特殊的存在，就是一线小学加一线初中的学区房。拉力琅+29中的配置，入门门槛在400多万，学区房不想说太多，但是还是请大家注意一点，学区房主要看总价，只要入门即可，不建议买中、大户型的学区房。为什么呢？举个例子，25平米400万和35平米410万，总价差距很小，但是总价除以面积之后，25平米户型的单价16万，35平米的单价只有11.71，差距非常大。学区房的天价单价并不是因，而是小面积高总价门槛之下的果。大户型的房东比较鸡贼，挂盘单价要用小面积的单价做锚，这样就能计算出非常高的总价。25平米和70平米的房子，学票都是一样的。但是之间的溢价足够让你租上六年大house还绰绰有余。从流动性看，小面积低总价的更受市场欢迎，而大面积的流动性则差了很多。考虑到要把学区房放手里永流传的人几乎不存在，未来学票用过之后肯定要出手，为了避免砸在手里，还是尽量选择小面积的。6.预算500万以上找我咨询的粉丝朋友里面，有一位500万刚需妹让我印象深刻，由于刚性需求比较强烈，可选择面比较狭窄，满足需求的楼盘有限，摇号也不是很顺利，一直到2019年最后几天才上了基本满意的车。这让我意识到其实无论哪个级别的预算都有刚需客。能有这个预算，人生是比较幸福的。在南京500万以上的预算已经是高级中产的级别，挑选的余地较大，能选择的板块主要就是河西中、河西南、南部新城、城东等版块的次新房。具体选择看自己的喜好。老南京更偏爱城东、南部新城；新南京人倾向于河西等新兴的区位。有些人喜欢在版块之间比来比去，我觉得没必要这样，一花独放不是春，万花齐放春满园。都是南京的优良板块，都有光明的未来，未来的发展潜力的区别是85和90分的区别。买房最重要的就是地段的选择，尤其是南京，地段尤其重要，我认为能占到60%左右的权重。买对了位置，就买对了房子。不过细化到各个版块内部，位置的细微差别还是会有影响。举两个例子，雨花台的双子盘龙湖天钜和中海城南公馆，品牌和产品定位不分伯仲，但是城南公馆就是比天钜收市场欢迎。无独有偶，江北也有龙湖江与城和中海左岸澜庭正面搏杀，左岸澜庭的装修稍微优于江与城，但就是比不上江与城次次光盘。简单分析原因，不难发现，两对楼盘之间最大的胜负手就是地段。城南公馆地铁上盖，出门即地铁口，而天钜不仅离地铁稍远，还离机场二通道高架更近，所以这里中海赢了。目光投向江北，对比左岸澜庭，江与城离中央商务区更近，左岸澜庭距离中央商务区则有不短的距离。怎么样才能区分版块内部的细微差距，我建议大家在踩新盘，不能只看售楼处，还要到楼盘四周转转，了解区位情况。踩二手房也是，不能只跟着中介到处看楼，而要自己在整个小版块内亲自走上几遍，需要特别关注的地方用手机拍下来，方便以后查看。有些朋友买房是慌慌张张，战战兢兢，他们很羡慕一些人闲庭信步的就把房买了，你看到的只是结果，实际上他之前做的大量的准备工作你是看不到的。要想顺顺利利的买房，扣扳机前你要做非常非常多的工作，如果你一点准备都没有，在市场里你基本上就是待宰的羔羊。如果你看到了我的文章，说明冥冥之中我们是有缘分的，希望我写的新手买房指南可以对你有一些帮助。关注我的公众号南京F哥，回复新手买房指南即可获得系列推送（全文完，请点在看）