【刘德科03】在中国，真正缺地的城市只有一个

前面的背景交代，全部交代完了，整个中国是大一统，它是超大规模国家。那我们怎么样看透这个制度呢？

第一个制度就是土地制度，中国的土地制度极其独特，国有批租制。

什么意思？就是在古代叫做莫非王土，都是王的土。在今天没有王了，中国所有的土地都是国有的，在法律上所有的土地都是国有的，但你为什么拥有产权，是我批租给你的，这叫批租制。

第二，我们为了粮食安全，必须保证18亿亩耕地红线，这个制度当然是对的，但是很多城市，像上海它也得保护农田，上海这么金贵的地方得拿出很多土地保护农田。崇明县前些年改成了崇明区，大家知道上海崇明区不能搞大规模开发，因为它处在18亿亩耕地红线里，这个土地开始紧张了。

本来我们有这么多土地，山林除外、湖泊除外，能建设的用地，不管农村、城市全部加在一起，原来看起来还挺多的。18亿亩划掉，少了一大截。

城乡二元用地制度，就是城里土地和乡下土地，和农村土地价格是不一样的，因为它的产权性质不一样，它能够交易的环节不一样。虽然我们的宅基地也好，还是村民集体建设用地也好，都在改革，但是改革速度非常非常缓慢，所以只有城里的土地才值钱、才能流转。

那农村的土地怎么样才能用呢？得征收，把它征收过来。不是地方政府想征收就能征收，你要把农村的地征收过来，你得中央批给你建设用地指标，每一个省、每一个市、每一个县的城市建设用地指标都要中央批。

本来地有这么多，18亿亩红线划掉，只有这么多。现在地有这么多，你想用，指标中央要给，只剩下这么多。

在这么多里，有多少可以用来盖住宅呢？我们又有一个不成文的规则，叫做所有的用地要重工商、抑住宅。就是我们要把更多的土地留给工业、留给商业，可以留给住宅，但是要少。

北京、上海、广州、深圳，我们拿着4个头部城市做一个比较，整个城市的居住用地比例大概是30%左右，东京是70%，纽约55%。

我们的地本来只有这么一点了，留给住宅的本来应该切一半，不行，只能给你30%。这样大家就知道住宅用地有多紧缺了吧，理论上中国国土这么辽阔，它是无限多。经过这么一层一层下来，能够用来建造住宅的土地就越来越少。

至于为什么一定要留工业用地、商业用地，还很便宜，住宅用地贵，因为我们注重经济发展，我们得有产业空间，我们从整个经济发展逻辑也好，还是民心所向也好，大家都认为发展制造业是对的，把这些东西留给工商是对的。再加上在民心或者舆论上，如果今天有一个市长敢弄那么多宅地，擅自大幅度提高住宅用地比例的话，大家就会说这个人又被黑心开发商收买了。

这个问题存在难道只有你一个人知道吗？不是，决策层都知道，只是现在不急于改革，什么时候改革呢？深圳开始改革了。深圳现在明确说我们的住宅用地比例是太低了，必须反思，必须调整，今年开始调整了。但调整不能够从30%一下子拉到70%，深圳想这么干也不行，因为它没地了，除非它去跟东莞要地。

全中国只有一个城市是真正缺地的，那个城市叫深圳，因为它太小了。

中国香港缺不缺地？不缺地。为什么大家觉得香港很缺地呢？因为制度，很多土地只能围成郊野公园。我们要生态，生态才是政治正确，郊野公园你们用来开发房地产，疯了。所以香港本质上是根本不缺土地的。但由于各种各样制度嵌套在一起，导致它缺地。

真正缺地的只有一个城市，深圳。剩下城市缺地是制度性缺地，不是天然性缺地，不是物理意义上缺地。

编辑丨张娜

时间丨2021年7月23日