中国城市大洗牌 11

中国城市大洗牌11：老龄化程度！将影响未来城市格局

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，中国城市大洗牌，昨天我们说到了老龄化程度最高的城市，主要是东三省加上长三角。那么全国最年轻的城市在哪呢，肯定在最南边，包括深圳，厦门，惠州，泉州，中山，海口，珠海，贵阳，郑州，南宁，佛山，昆明，南昌，太原，徐州，广州，福州，石家庄。最年轻的城市几乎都在珠三角，长三角一个都没有。未来上海的长三角核心位置，甚至有可能被更年轻的杭州取代，而在珠三角，深圳的人口结构接近完美。源源不断的年轻人到深圳发展，深圳的人口结构，也就持续的得以优化。所以广州应该没什么再反转的机会了。

至于川渝板块，重庆的人口结构比成都稍好一些。但是这还不是终局，两个城市都是人口输出大市，未来人口回流，也会改变这两座城市的人口结构关系。长沙和武汉比，武汉的年轻人不多，但是武汉老年人少。所以武汉的优势比长沙略大一点。但作者说，他两要是能联手，设置一个两湖总督，应该能让他们做到优势互补。成为中原王者。

人口老龄化程度来看，有三个大规律，越往南走越年轻。东北惨不忍睹，华北也不乐观，长江沿线也不好，进入广东之后，人口结构才开始变得年轻。2中西部地区比东部年轻，东部沿海地区，吸收了几十年的人口红利，当年最早来这边打工的人，基本都老了。所以就会显得老人特别的多。3发展水平造成人口结构被颠覆，人都是流向发达地区的，特别是年轻人，总往发达地区跑。对发达地区贡献了多少不好说，如果是人口存量大的地方，就影响不大，比如上海和北京，相反深圳这种人口存量比较小的城市，就会迅速年轻化。不过，另一个确定的是，这些人口流出的地方，正在快速的老龄化。这会让这些城市，快速的收缩。

我们之前对城市有过一个划分，特大城市就是人口过2000万的城市，而超大城市是人口超过1000万的，500-1000万的就算是特大城市了。注意这里说的是主城区常住人口，像重庆这种，全算上3000多万人，但是城区常驻人口2000万人左右，主要也是这两年增长上来的。那么城区500万人口的城市都有谁呢，比如贵阳。488万了，差一点就到500万了，类似的还有孝感，淮安，宿迁，九江，六安等等。目前全国这种500万人以上的城市有将近90个，但是很可能最终也到不了100，因为未来的趋势是，人口不断集中。而不再是均衡扩张。

甚至说的极端一点，未来可能持续保持人口扩张的城市，应该也就是30多个，绝大多数城市，都会是人口收缩的。

未来主要有这么几个趋势，1中国人已经越来越不喜欢，到处迁移了，最近二三十年，人往城里跑，往东南沿海跑，是主旋律，但是基本上现在都接近尾声了，该出来的，该落户的也都转移完了。现在更多的中国人，想在某个地方安顿下来，再加上各大城市抢人，也给了很好的落户条件。不像北京上海那样，都让人在外面飘着。所以能落户的时候，大家就想着稳定，想给自己找个家。

2，三大直辖市人口规模控制住了，北京，天津，人口负增长，上海也已经放缓了增长节奏，未来这种超级大都市的人口会挤出，给二线城市增加了机会。现在中央的定调就是均衡发展，不能让北上广深富的富死，穷的穷死，要打造一批强二线出来。跟美国一样，形成产业分工。这样才能有协同效应。

3，城市分化加剧，二线明星城市，在这种大趋势下异军突起，有些城市人口增长很快，比如重庆，已经2000万人了，都可以比肩北京和上海了。像深圳，广州，杭州，长沙，成都，郑州，这些地方人口流入速度也同样很快。这对于年轻人来说，是个大好事。有了选择第二故乡的权力，这个甚至比你选择自己的职业还要重要，跟着一个高速发展的城市共同进步，这对于自身的成长意义重大。比如最早去深圳，最早去浦东的那些人，几十年之后，早就已经发家致富了。现在又给我们提供了这样的机会，那么谁是下一个深圳，谁是下一个浦东，就需要我们自己有一双慧眼了。老齐认为，十有八九会在珠三角和长三角产生，珠三角的概率比长三角更大。所以我一直鼓励大家，都去南方发展。再过10年，南方和北方，可能都不再一个维度上了。老齐之前是做一级市场投资的，天南海北也到处跑了一段时间，切实感受到了这种思维方式上的巨大差距。南方的创业者，更多的考虑是需求，而北方的创业者，则总在强调自己有什么资源，认识某某领导。

在人口的迁移之下，未来北京上海的地位会逐渐减弱，强二线和京沪的差距也会逐渐缩小。那么直接的影响就是在房价上，很多城市的房价水平应该会接近京沪。当然波动是双向的，也就是说，如果京沪跌，那么房价的天花板坍塌，其他城市也会跟着跌。我们要十分注意，房价和人口背离的城市，比如东三省的几个省会，好比如沈阳，二手房还乌云压顶，达到了13-14万套。比北京还要多，那么未来必将出现巨大的风险。

这本书大概写于2019年，他很多数据都是2018年的，而在那两年正好是中国抢房最热的一段时间，北上深熄火后，全国各大主要二线城市房价就开始猛涨，很多城市甚至都觉得，要是房价太低，会被别人鄙视。比如西安一开始房价只是郑州的一半，后来从2019年开始，西安连续6个月，全国房价涨幅第一。就这样一举实现了反超。经常动不动就是几千个人去摇号买房。现场更是一房难求。

作者说主要是因为西安有天时地利人和，天时就是发展一带一路，西安的地理位置是一带一路的门户，而且那几年，西安经济也是明显抬头，一大堆互联网巨头来西安扩张，地利是供给缺口太大，官方没做好需求爆发的准备，人和自然就是大量年轻人涌入，再加上棚改货币化安置比例过高，所以就造成了货币在西安集中投放。最终形成了1年翻倍的壮举。后来西安半推半就，一边嘴上说强调控，房住不炒，另一边继续抢人，继续推高房价。

老齐解释一下，因为有限价，所以新房价格明显低于二手房，于是很多城市就出现了抢房摇号的情况，好像抢到就是赚到，这其实是一个特别不好的政策，因为把投资需求，甚至是套利需求都激发了出来。很多人甚至集资去打新房。老齐也是在各种节目里，狠狠的批评了限价政策，这东西除了让数字好看，其实作用完全相反。你越是新房限价，新房开盘就越是火爆。

在投资套利驱动之下大家玩命的抢房，那么有多少房子都是不过的。各地很快就上演了房荒，各地商品住宅库存量持续下降。有几个城市的去化周期，已经到了3个月以下。那么问题来了，为何会出现这种情况，一个原因刚才说了，新房二手房价差，刺激了需求暴涨。另一个原因就是开发商捂盘惜售，延迟竣工。土地购置面积和新开工面积都创了新高，但是竣工面积反而降低了。销售面积更是几乎停止增长。后来在房住不炒的定调后，我们开始严打囤地行为，但是一开始并不顺利，上有政策下有对策，开发商故意放慢施工速度。故意制造稀缺。这就是给你领导点颜色看看。

住建部一时之间压力山大，频频约谈城市负责人，督促他们抓紧土地供给，尽快盖房。其实大领导和住建部的思路并不是要让房价下跌，而是防止他暴涨，防暴涨的目的，就是防暴跌。大家都知道，房价再继续冲高，那就一定是一地鸡毛。所以才非常的着急。

但是中央着急没用，地方上不使劲，阳奉阴违，为了保证土地卖个好价，还是得保持楼市的上涨预期。所以敞开供应土地的城市并不多。再有就是，大家心里早就清楚，限价是个烂政策，根本压不住房价，作用适得其反，但是反而是地方政府最乐于见到的结果，刚好促进了新房销售。新房卖的越多，土地也就越好卖。所以他们也就一直装糊涂。

这几年别看房价这么高，你用尽几代人的积蓄抢来的房子，很可能是质量最差的房子。烂尾楼，坍塌事故，质量差，验收不合格，这种新闻不绝于耳，很多还都是著名开发商。这可苦了那些买期房的购房人，买在了最高点不说，能不能住进去还真不一定。

这几年还上演过一场租房的闹剧，一线城市，由于资本入局，让租房价格大涨，一些二房东式的长租公寓，高价收房，推高了整个市场房租水平，搞的老百姓怨声载道，甚至央视都给予了重点关注，之后资本退潮，但涨上去的房租，可降不下来了。大家也只好吃哑巴亏。直到2020年，一场疫情，让这些长租公寓全都爆了仓，资本被血洗，不少还卷钱跑路，留下了一大堆烂摊子。直到此时，很多城市的租金价格大幅下降，北京也是连跌两年。像链家自如，这样的资本大鳄，再也无力高价收房。不得不说报应循环。资本作恶，老天都不会饶了你。2020年底，我们中央经济工作会议强调租购并举，大力发展租房市场将是2021年的工作重点。

这就是本书的全部内容。我们梳理了一下全国重点的20-30个城市，主要还是区位和规划，未来的发展重点依旧在南方，首先看好的就是珠三角大湾区，这里人口年轻，开放程度高，产业链坚实，城市之间互补能力最强。其次是长三角，在特斯拉的带动下，电动车制造业产业链，有可能挑战粤港澳大湾区的手机产业链。杭州未来很有可能和北上深并列，成为第四大城市。互联网的机会很多。第三看好中部几个城市，武汉，合肥，长沙的发展机会，强二线带来人口持续流入。加上名校加持，会在半导体领域和人工智能领域获得突破。第四，川渝板块，将是未来的制造业中心，人口输出大省，将发生明显的人口回流。重庆和成都，将成为城市20强中稳定的力量。未来北方会集体落寞，除了北京，北方能拿的出手的城市，基本会被消灭。甚至再过5-10年，全国20强，也就只剩下一个北京。年轻人应该好好想想自己的未来。读完这本书，你想去哪个城市发展呢？我们可以一起讨论。