陆洋：上海老厂房改造进化脉络分析

青岛市第二批赴上海现代服务业专业实训队的队员  陆洋

随着城镇化率的不断提高和城市建设的日渐成熟，上海新增用地的供给已经越来越稀缺，城市更新正在扮演越来越重要的角色。由于上海的农用地储备不充沛，在盘活土地存量上，工业用地就成为了主力。在这种背景下，上海开启了利用工业用地发展现代服务业“腾笼换鸟”的道路，老厂房改造是其中的重要途径，上海的旧厂房改造经历了三个阶段：

第一阶段：简单改造后对外租赁。

由企业自主改造，对原有生产性建筑外立面和内部进行简单分割出租经营。这种方式具有成本低、投入少易操作，但是功能混杂、管理粗放、较大安全隐患，整体环境品质差，产业低端化趋势明显。

第二阶段：文创产业园集中迸发。

以“老厂房+新创意=文创园区”为主要方向，涌现了以红坊、M50、大宁中心等为代表的典型案例。一般由大型国企主导，对自有老工业园区进行整体定位策划、规划、改造建设与招商运营。刻意保留了原有的工业形态，创造了文创园区工业风格的特色气质。

第三阶段：产城融合多样化。

经过大企业、成功案例示范带动下，越来越的主体和多样化的改造类型出现了。近年来，幸福里、上生新所等一批新项目的改造应用了新理念，不拘泥于原有形式，对原有建筑和空间进行了颠覆式的重新设计，开敞街区、复合业态、生产生活融合，创造了新的消费与体验感受。从上海老工业园区、老厂房转型升级的成功经验，有以下几点值得我们深入思考与学习。

一是定标准、定政策，筑牢制度围栏。上海在2015年发布了《上海市城市更新实施办法》（试行），后又配套出台了《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》以及《上海市城市更新规划管理操作规程》、《上海市城市更新区域评估报告成果规范》等文件以完善城市更新的工作流程、技术要求和相关政策，进一步细化了改造用地的土地出让和管理流程，强化产业准入、定期评价考核和过程监管，更加重视公共利益，引导开发商逐步转变为服务商和运营商，为全面开展城市更新项目打下了坚实的基础。

二是家底清、方向明，规划逐级落地。在规划体系的探索上，上海建立了“城市更新专项规划-更新评估-更新实施计划”三层级规划编制体系，城市更新专项规划作为总体规划的配套专项规划之一，制定全市层面的规划并指导区县城市更新规划；更新评估与控制性详细规划衔接；更新实施计划对应更新项目，落实评估要求。如涉及控制性详细规划调整的则同步组织控规修编，并将更新项目的规划设计要求纳入土地出让合同进行全生命周期管理。这一套完整的规划体系彰显了规划先行的思想。规划的递次传导更有利于项目的实际落地，保证了城市更新的建设效果。

三是重品质、有收益，促进多方共赢。城市更新是一个社会效益和经济效益并行的城市建设行为，政府与市场的力量应该双管齐下，政府起到监管与服务的作用，一方面保证市民的公共利益，另一方面也会市场力量的介入提供保障，通过政策设计让城市更新项目有利可图从而吸引市场力量。以开发商为代表的市场力量发挥其资金灵活的优势，在保障公共利益的前提下通过商业运作激活其商业价值实现经济收益。如此实现政府、开发商、市民的多方共赢。

我们的城市发展已经进入内涵发展的存量时代，随着城市产业升级换代进程的推进，城市更新的改造方式也会不断迭代升级，希望上海经验也能在青岛生根、结果，有更多精品更新项目惠及人民群众的幸福生活。