结构性改革 10

结构性改革10：如何建立房地产调控的长效机制！遏制房价上涨

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，结构性改革。昨天我们说到了大家最关心的房地产改革，正在讲10大失衡，第八个失衡就是房地产内部结构失衡，一二线城市土地供不应求，开发量也就供不应求，库存只有几个月，而有些城市则去化周期已经达到了3-4年，所以很显然这是一种资源的错配，作者建议，一定要按照人均40平米来给各个城市做土地供给，然后还要考虑现存的土地，做统筹安排，不能不够，也不能严重过剩。最多上下浮动10-15%，不能由着开发商蛮干，在比如，一个城市建造多少写字楼，我们之前也讲过，这里就不重复了。而现在即便是北上广深的写字楼也已经全面过剩了，租金在不断的下滑。

第九，房地产市场秩序失衡，开发商在利益驱动下，将原来的规划的写字楼用地改建为住宅，将原来的容积率不断扩大。甚至还有的开发商把房子切碎了卖，或者搞返祖，实际上其实是揽储行为，还有的开发商在融资的时候，不但向银行借，还借信托，高利贷，甚至跟自己员工募集，有的还会到社会上去发P2P，这其实性质已经变化了。涉及了金融犯罪。

第十，房地产市场调控失衡，经济下行，政府就希望刺激房地产，而到泡沫的时候，政府又希望压一压。所以政府的态度就比较纠结，特别是地方上。总是做做样子，摆摆姿态，其实他们更怕房价大跌，影响自己的收入。

那么解决这些问题，该做点什么呢？作者提出了5大长效机制，首先就是解决土地问题，控制土地供给总量，土地总量要按照100平米每人来控制，老齐解释下，这100平米是总量，包括了其他的公共配套，而住宅应该是每人40平米，作者一直有个观点，就是土地爬行钉住，后发制人，也就是说人口可以先增长，但在后面几年，土地一定要补齐。如果土地跟不上，就肯定会发生资源错配。这里还强调，不能提前给，比如计划增加300万人，万一落空，人口没来，甚至人口还流出了，那土地就不能再给。如果按照规划给地，那么各地就都会狮子大开口，乱做规划，乱要土地。所以土地供给必须要慢，但要紧跟。然后还得结构合理，不能太多的工业用地，那样太浪费，容积率平均1:2就基本平衡了。此外，还要控制拍卖土地价格，楼面价不要超过当期房价的三分之一，否则就会引起恐慌。警惕地方政府刻意推高房价。特别是在旧城改造成本很高的时候，政府可能就很有动力推高房价，从而防止自己亏本了。

长效机制二就是金融，涉房贷款和社会融资的比例一般在1:3，现在开发商杠杆太高，举个例子，土地价值10亿，开发商只拿3亿，另外7亿找其他金融机构借，然后再把土地抵押给银行，贷款6-7亿出来，随着土地升值，开发商还会把土地赎回然后再抵押， 套取更多的钱，整个流程中，杠杆比例能加到1:9，后来我们也做了调整，买地不许借债，必须用自有资金，这成了一条底线，现在我们看到的更多是开发商联合体拿地，也就是几家开发商凑钱。

另外，就是要坚决防止开发商多账户借款，他们经常会通过一些渠道去搞融资，甚至明股实债，高利贷等等，更要管好房地产住房抵押贷款，坚决打击首付贷，然后在贷款政策上，要区别化，首套房3成，二套房5成以上，3套房必须全款。要特别防范，一套房子多次抵押的情况，所以必须要做到银行联网。防止客户造假。

长效机制三，税收，总的原则是差别化税收，高端有遏制，中端有鼓励，低端有保障，比如别墅就要高税率，还要征收房产税或者物业税，以1%的税率计算，即便房价能翻倍，在多年的税收下，也会大大降低收益。投机炒房就会 受到抑制。

作者建议，房产税要存量和增量一起收，根据房屋价值额度计税，越高档的房子，税率要越高，中低端房屋给予抵扣，让全社会70-80%的中低端房屋税收压力不大，甚至没有。房产税后70年土地到期后，不再二次缴纳出让金。

另外就是土地市场增值税，土地增值的越多，说明政府投入越大，增值税率就要越高，这个之前也讲过了。

长效机制四，租赁市场，完善公租房体系，保障房体系要至少覆盖20%的城市人口，按照人均20平米来配套。100万人口的城市，就得有400万平米保障，针对城市住房困难户，还得同步配套医院，学校等公共设施。公租房和商品房按照1:3的比例来搭配。也不能把公租房变成城市贫民窟，至于租金，大概是家庭年收入的六分之一，物业费是商品房的一半。此外还要培育住房租赁市场，现在这种地价和融资成本，开发商已经不太可能做房子的持有出租者了，租金回报无法抵消资金成本，所以开发商必须要卖房回收成本，政府一方面要降低开发商的杠杆，另一方面要给与利率上的优惠，，让他们去搞长租房。

长效机制五，地票制度，这个之前也讲过了，开发商开发一亩土地，就得在其他的地方开发一亩耕地。再配合落户制度，推动农业人口转移入城市，减少农村建设用地，防止农民进城后两头占地的情况。

下面，作者还展望了房地产未来的趋势，第一，新房交易规模将逐渐降低，过去20年，中国房地产的规模从1亿平方米增长到了17亿平方米，进入了一个超快的增长周期，那么未来5-10年，这个速度肯定不可持续了，甚至每年的新房交易总量都会有所缩减，目前我们城镇化已经提高了不少，住房质量也明显提高，拆旧盖新也已经过了高峰期，所以未来肯定会萎缩。

第二，中国房地产建设，以后将集中在三大热点地带。之前我们是全面开花，之后会集中在中心城市，大都市圈，和城市群，我们已经把城市分出了档次，以后可能只有1000万人口以上的大城市才会持续扩张。而几百万人口的小城市会出现收缩。人口会加速向省会城市和热点经济圈流动。比如作者说，郑州发展到2000万人口，应该不用惊讶。那么在这个过程中，他需要更多的医院，更多的学校。这都是未来城市化的新增长点。

以超级大城市为中心，400-500公里为半径，构建城市群，形成协同发展，这也是我们的新思路，老齐也多说一句，目前南方做的比较好，北方做的很差，长三角和珠三角，甚至成渝板块都有协同效应，但京津冀却始终发展不起来。这么多年依旧是北京一家独大。

第三，中国房价平均增速，未来将低于GDP增长率，作者判断，未来房价趋于平稳，既不会大涨也不会大跌，房价增长率不高于GDP，那么也就是说，不会超过一年6%，将将够资金成本。过去十几年，特大城市房价涨了10几倍，主要是供不应求造成的，再加上货币推动，和人民币升值等共同作用之下，出现的不正常现象。未来房住不炒之下，必须要遏制房价过快上涨势头。最终会让房价涨幅，低于收入涨幅。这样才会消除掉炒房的预期。

第四，未来十多年，房地产企业数量减少三分之二，2018年的美国，开发商只有500家，而中国我们的开发商有近10万家，所以我们的开发商显然太多了，说明行业过热。之所以我们开发商这么多，主要就是一些大开发商，在各地成立了太多的子公司，有的每个县每个区都要成立公司，把房产开发的政绩留在当地。像万科这种企业，底下有上百家子公司。这里面空壳公司也不少，85%的开发，都是头部企业做的。其他的8万多家企业，基本上很少有业务。所以不要被一些自媒体带节奏，什么每年死掉几百家开发商，这太正常了。

第五，开发商负债率会大幅下降。现在这个行业的总负债率堪称世界之最，2020年8月，我们已经制定了开发商融资的3条红线，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。这三条红线如果都踩到，就会限制融资规模再扩大。开发商已经不可能借新还旧了，到2023年实行，所以这几年开发商必然是持续的降低负债的过程。高负债会带来高风险，威胁金融安全，所以这个已经是势在必行。这几年开发商会持续加大力度，通过销售来回款。后面还有几个趋势是什么呢？我们明天接着讲。