结构性改革 9

结构性改革9：房地产带来的经济失衡十大问题

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，结构性改革。供应链金融，要升级为产业互联网金融，传统供应链金融，本质是通过核心企业信用，弥补产业链上下游中小微企业信用不足的问题，比如阿里系上的中小企业，都可以通过阿里的数据体系来增信，银行只要跟阿里有联系，就可以为上下游产业链提供业务，由阿里担保就可以了。而供应链金融2.0模式，核心企业可以对应收账款，应付账款，仓单等信息进行有效管控。供应链3.0则是数字金融模式，利用大数据，物联网人工智能和区块链技术，在整个供应链中，获取每个产业链上企业的动态，每时每刻的信用。到了供应链4.0，就是以产业互联网生态为基础，会将企业像自然人一样，建立人群画像。这标志着金融风控模式的全面转变，以前是押房子押地才能贷款，而之后会以信用数据为核心。不再过分依赖抵押物的价值。这样会让金融的成本大幅降低。

下面我们看看，智慧城市建设，智慧城市是2008年，IBM提出的概念，是数字城市与物联网结合的产物，被认为是信息时代城市的大方向，可以提高城镇化质量，让城市的运转更加高效，也可以推动高质量发展，为新经济产业链价值链赋能，为创新提供环境，还能为居民创造高品质的生活，创造万物互联，极大的增强城市信息获取，实时反馈和随时随地的服务能力。

作者提出了智慧城市建设要注意的5点平衡，1是功能定位平衡，任何城市都不是孤立存在的，不能再大而全，而要考虑到自身的功能和角色，2是人口供给平衡，现如今全国有一半人都在迁徙，这就牺牲了很大的幸福感，未来既要让农民工进城落户，扎根城市，也要做出分层，不能全都往北京上海跑。3是土地房屋供给平衡，城市管理者心里要有数，多少人配多少土地，多少房屋，比如人均40平米，那么1000万人口，一定要保证4亿平米的住房，这才是合理的。又比如2-3万的零售额配置1平米商铺，每2万GDP配置1平米写字楼，这都是有迹可循的。不能拍脑袋决定。太多了浪费，太少了，就会引起价格飞涨，之前大城市总是希望以房控人，刻意不批土地，结果造成房价飞涨，人口也没控制住。4是基础设施与公共设施平衡，通过智慧城市建设，解决交通拥堵和环境污染这些城市病。还比如住宅配建车位，每人每天的用水量，垃圾处理量等等，5是产业布局平衡，产业聚集人口聚集，政府才有收入。

基于这几点考虑，智慧城市的建设要坚定市场为导向，自下而上，由点及面的推进，他不适合那种传统的大规划，大方案的办事思路。尊重规律尊重市场，少走弯路，以更低的成本，更高的效率去推进。

全球贸易也有数字化趋势，一是产业发展上，传统制造业和服务业，年均增长规模是2-3%，而战略新兴产业，则以每年10-15%在增长，包括大数据，云计算，人工智能，互联网这些最前沿的东西，每年更是以25%的速度在增长，所以其实产业已经发生了重大的变化。二是企业和产业模式上，已经不是企业单打独斗的年代了，现在一些有竞争力的公司，形成了上中下游一体化的产业链集群，而我们现在的贸易结算和清算无法适应这种变化，每年4万亿美元的进出口贸易当中，有1.8万亿美元的加工贸易结算是离岸金融结算，如果我们的离岸账户能够允许开放，并给与境外自由贸易相同税制的话，就有可能促使跨国公司，将上万亿美元的加工贸易离岸金融结算量回流。老齐简单解释下，现在我们资本账户不开放，所以外资担心钱进来出不去，所以更多的都在海外进行结算。贸易公司，为了做生意方便，也会把钱放在离岸账户当中，但如果把这个结算的问题解决了，这些钱是可以回到国内，并产生新的用途的。

第三个问题是以产业链全球一体化，为特征的国际贸易模式要求国际贸易规则也发生相应变革，随着分工越来越细，有些产品可能一道工序就跨越几个国家，所以现在的贸易就是你中有我我中有你。已经不完全是产成品交换了。那么政府关税，也要相应有所调整。第四个问题，就是对接全球标准，包括知识产权，执行规则，环保劳动标准等等。

第五个问题，全球服务贸易中有50%以上已经实现了数字化，超过12%的跨境货物贸易通过数字化平台实现，预计今后10-15年，全球货物贸易呈现2%左右的增长。服务贸易是15%的增长，而数字贸易的增长幅度是25%，所以20年以后基本上会各占三分之一。比如北京自贸区成立，将重点发展数字化贸易，所以跨境电商服务和数据服务，这2个趋势，已经不可避免。

下面我们看大家最为关心的问题，房地产的改革，先来说房地产和实体经济存在的10大失衡问题，1是土地供需失衡，现在每年耕地都在减少，从80年代的23亿亩，已经减少到现在的20亿亩，而按照我们国家的粮食刚性需求来计算，至少需要17亿亩，要想过得好一点，在有点蔬菜和水果的需求，那么20亿亩自给自足其实也并不富裕。所以之前我们有过一条红线，保障13亿人吃饭问题，至少要留18亿亩耕地，这是一条底线。然后，城市的土地供给，就越来越紧张，这几年持续下降。而且还得有三分之一用于，农村建设，比如水利高速公路等等，真正用于城市的只有三分之二，而这其中，55%用于公共设施，30%用于工业建设，真正能用于盖房子的只有15%，在全部的批下来的建设用地中，只占10%，所以某些重点城市，房子一直非常紧张。而且政府还很晕，他的供地还不是哪里人多，供哪里，有时候还反着来，人越多的地方，他供地越少，美其名曰以房控人。结果大城市一地难求，而三四线土地泛滥。

第二个失衡，是土地价格失衡，过去10年一线城市，房价至少涨了10倍，甚至被一些无良中介和自媒体带节奏，把这个误认为是通胀，告诉你们M2涨10倍， 房价涨10倍，所以M2才是真正的通胀率。每年不会低于10%，但其实，并不是所有商品都在涨，作者说货币膨胀，只是房价上涨的必要非充分条件，他是外部因素而不是内部因素。房价高主要是因为土地价格推动的，有三个因素在叠加起作用，土地招拍挂，本身供应不足，以及旧城改造成本越来越高，所以土地就出现了直线上涨。而越稀缺的东西，就越有炒作资本，所以不光炒房，资本还在炒地皮。

第三房地产投资失衡，一个城市的固定资产投资中，房地产投资不应该超过25%，这个跟一个家庭用于租房的支出，不应该超过月收入的6分之一是一致的。买房也一样，如果一个人可以工作40年，那么他用6-7年的年收入买一套房也是合理的。但是目前，全国32个省会城市和直辖市当中，房地产投资连续多年占GDP 60%以上的有5个，占40%以上的有16个，均高于正常水平。这些城市只靠盖房子拉动经济，而产业和基础设施配套，以及工商企业发展根本没有跟上。所以最后就会出现空城和鬼城等现象。

第四房地产融资比例失衡，2011年人民币贷款余额54.8万亿，当时房地产贷款只占20%，而到了2016年，这一比例超过了25%，全国贷款增量的近一半都来自房地产，这就说明房地产已经绑架了太多的金融资源，经济已经脱实向虚了。

第五，房地产税费占地方财力比重过高，全国10万亿地方税中，40%与房地产有关，加上3.7万亿土地出让金，13万亿地方收入中8万亿都跟房地产有关，比例更是达到61%，政府的活动完全被房地产绑架了。

第六，房屋销售租赁比例失衡，欧美国家，租赁房屋基本占了一半，开发商也会留有很大一部分自持物业，然后租给客户。但我们现在90%的房子都是在买卖，租赁不到10%，而且对于租客毫无保障，也没有稳定性，租房客还无法享受跟房子捆绑在一起的教育，医疗，户口等公共服务。甚至不能享受城市居民最起码的国民待遇，所以才会疯了心的想买房。

第七，房价收入比失衡，刚才也说了六分之一理论，6-7年的家庭收入就能买房，但现在北上广深杭，基本上得40年，所以已经严重透支了居民收入。现在无论是绝对房价还是相对房价，我们都是世界前列。

第八房地产内部结构失衡，这又是指的什么呢？咱们明天接着讲。