共有产权：看似美好的共有产权房真的那么美好吗？

大家好，我是如是金融研究院高级研究员杨芹芹。

如果问近10年最后悔的事，很多人的答案应该都是没有早点买房，眼睁睁地看着房价连创新高，有些城市甚至将近翻了一倍。确实，高房价是刚需面前最大的障碍，如果房价能回到5年或者10年前，很多人会毫不犹豫地抓紧上车。虽然当前房地产市场将近饱和，不少城市房价并没有多少上行的空间，但要跌到5-10年前显然不太现实，所以如果现在有机会能用当年的房价买到房子，估计很多人都会采取行动。共有产权房通过分割住房权益就可以达到降低房价的目的，本以为上市后会受到哄抢，但在现实生活中，好像没有那么灵，看似美好的共有产权房似乎并没有那么美好。

我们先来看一下共有产权房的基本概念。共有产权房，顾名思义就是购房者和政府共享产权，地方政府出让了部分土地收益，拥有部分产权，由于购房者也只有部分产权，所以房子的售价会比同地段、同品质的商品房要低，可以满足经济条件有限、购房资金不足群体的刚性购房需求，在一定程度上能缓解购房压力，属于保障性住房的一种。

目前，北京、上海、南京、福州、烟台等多个城市已经推出共有产权房，审核条件也是十分严格，对申请的个人或家庭有诸多限制，并不是想买就能买到的。以北京为例，是以家庭为单位进行申请，单身要年满30岁，申请人要有北京购房资格，也就是有北京户口或者连续缴满五年社保，且家庭其他成员名下均无房屋交易记录。如果是热点项目，符合条件的申请人还会进行公共抽签或者摇号，中签后才能认购。认购后，如果有家庭成员获得了其他住房，共有产权房就会被清退回购。

接着，我们来看看共有产权房推出后的市场反应。上轮房价大涨后，刚需购房压力进一步加大，为了实现多主体供给、多渠道保障，2017年一大批共有产权房集中入市。三年时间过去了，共有产权房并没有像想象中那么火爆，销售情况也是冷热不一，有的一房难求，有的异常惨淡。总体来看，只有一小部分受到追捧，大部分项目的处境十分尴尬，经过了多轮选购后，仍有大量剩余房源。北京共有产权房的弃购率达到了70%，甚至有楼盘超过99%被弃购，市场接受度并不高。由于共有产权房并不太欢迎，顺义区已经明确2020年暂不供应共有产权住房用地。

接下来我们分析下遇冷的原因，共有产权房表面美好，实际性价比并不高，甚至还有些鸡肋。主要有以下五点弊端：一是价格优势不明显，并不是真的便宜。表面上看，共有产权房售价确实比周边房价要低不少，但前提是只购买了部分产权。通过100%产权比例换算后，实际来看，价格差距并不大，有的非但不便宜，反而还要高。比如大兴四季盛景园2.9万/平，个人产权只有比例80%，却比周边2.8万/平的二手房还要贵，当然这还没有考虑到产权比例问题。还有房山金悦嘉苑2.6万/平，个人产权比例80%，换算成100%产权，是3.25万/平，比周边2.8万/平的二手房要贵不少。二是区域优势不突出，大多处于偏远地区。买房三要素：地段，地段，还是地段，共有产权房的本质是居住，而且这一属性更加明显，因而也不能例外。但中心区域地价可谓是寸土寸金，土地供应较为紧张，政府也很难拿地出来建造共有产权房，所以大部分共有产权房都锁定区域，靠近郊区，如北京的大部分在房山、大兴、顺义等，硬件的交通设施和软件的公共服务都很难跟得上。三是品质大打折扣，居住体验感不佳。不少共有产权房价格打折，品质也在打折，存在楼间距小、户型不合理、房屋质量差、阳台面积小、采光不佳、无新风系统预留孔位等各种问题，影响居住体验。而且各地还另有规定，北京共有产权住房都是全装修成品交付，5年内不得拆除内部装饰装修，自主性较低。四是流通性受限，转让有难度。共有产权房通常需要满5年才能上市交易，一般交房和办房产证需要2年左右，差不多要7年才能出售，限售较为严格。北京更为严苛，满5年后，政府可以回购购房者的产权，但购房者却不能回购政府产权将其转为商品房公开自由流动，只能卖给政府或者其他符合条件的共有产权房申购者，范围进一步缩小，交易难度更大了。五是仅有基本居住属性，金融属性几乎丧失。我们都知道房子兼具居住和金融两种属性，归根到底，金融属性更是过去房价涨多跌少的主因。由于共有产权房实行“封闭管理、循环使用”，交易比较麻烦，流动性较低，导致金融属性大大降低，仅剩基本的居住功能难以支撑当前的房价。

在了解共有产权房的优劣之后，大家最关心的应该就是共有产权房到底该不该买。

基本结论是如果是十年内不打算换房、预算非常有限的刚需，可以考虑。但如果预算还行，可以拼凑一下，优先买二手房，尤其是在北京、上海等核心城市，有购房指标本就不容易，就不要浪费在性价比不高的共有产权房上了。共有产权房的具体选择还需要结合实际情况来看，如果地段还可以，交通便利，有地铁直达，并且周边配套齐全，房价换算后比周边便宜，或者差不多的话，符合申请条件的刚需，可以考虑入手。但如果位置比较偏远、相关配套匮乏的话，还是尽量不要参与。

最后，我们总结一下今天的课程，共有产权房属于保障房的一种，申购要求比较严格，经济条件有限的刚需族可以考虑，优选交通较为便利、配套相对完善的核心地段。如果是做投资，就没有参与的必要了，因为共有产权房大多价格优势不明显、区域优势不突出、品质大打折扣、交易转让难度大、金融属性基本丧失，综合来看，性价比并不高，没有想象中那么美好，很难分享到房价上涨带来的溢价，一不小心还很容易就亏损或者被套牢，没有必要浪费宝贵的购房名额来投资比较鸡肋的共用产权房。