商住两用：买商住还是买住宅？区别真不小

大家好，我是如是金融研究院执行院长朱振鑫，欢迎大家收听《买房之道：中国式房地产投资课》。

在全国大多数热点城市限购之后，商住两用房一下子火了起来。我们经常会收到一些会员朋友们的提问：一些地方的商住公寓不限购，价格也比较低，听中介描述好像很划算，到底能不能买呢？其实，虽然商住房确实能够满足一定的居住需求，但它和住宅在基础属性上有本质区别，因此在产权年限、贷款方式、生活成本、购房落户等各个方面都与住宅有很大不同。身边也经常有买了商住房后觉得不方便而后悔不已的例子。今天我们就来讲一讲，商住房和纯住宅有什么区别？如果要买商住房应该注意什么？

商住房一般都是商业性质的土地开发而来，而住宅则是在住宅性质的土地上开发的，两者之间存在的是土地性质上的差别，这也是两者本质上的差别。这就决定了商住房存在以下几个方面的风险：

一是产权年限短。商住房的产权年限大多是40年，而住宅的产权年限为70年，很明显，商住房的产权年限要更短。

二是金融杠杆低。商住房只能商贷，首付比例最低要5成，而且贷款年限一般不超过10年，贷款利率一般要在基准上浮10%，整体还贷压力比较大。而住宅可以使用商贷也可以使用公积金贷款，首付比例最低3成，贷款年限最高可以达到30年，首套房贷款利率最低可以达到基准利率，公积金贷款利率还要更低。

三是交易税费高。商住房的交易税费除了印花税，契税，增值税外，还有差额20%的个税和差额30%至60%的土地增值税。对比纯住宅来说要高的多。比如商住房的契税只有3%一档，而住宅契税在1%-3%之间。住宅个税可以满五唯一减免，而商住房不免。假设200万购入的商住公寓，目前价格280万，增值了80万，交易税费就要交40万，几乎是涨幅的一半了。

四是环境和配套差。由于商住房是按照办公商用标准建设的，所以通风、采光和隔音条件普遍都会差一些。普通住宅一梯三户，商住一般是两梯10多户，且容积率高，公摊面积大，这样的条件势必造成居住体验差，大多为租户，折旧率损耗率高，影响二次交易。周边的商圈等配套也大多不会像住宅那样完善。

五是无法落户。商住房由于土地性质的原因不能落户，也就意味着没有学区。而纯住宅有对应的划片学区，可以购房落户。购房带来附加价值和资源也就大大减弱。

六是居住使用成本高。商住房只能用商业水电，水电费比正常住宅高2倍多。物业费也比住宅高2到3倍。而且里面不能通燃气，排烟通风也不好，做饭比较麻烦，生活便利性比较差。

有的朋友会觉得商住两用公寓好像比住宅便宜，即使居住舒适度差了一些也无妨。其实商住两用房原本就是商业地产，是开发商觉得写字楼供给量大不好卖出，所以改成公寓，政府为了卖地收入，也默许了这种做法。商业用途的地块本身拍卖价就低一些，所以商住房价格也要低一些。不过正是由于商住房由上述风险，流动性要比普通住宅差得多。因此房价上涨的空间就变得非常有限，在房价上行期，涨幅要远小于住宅。而且只有核心城市核心地段的商住才有一些溢价空间，非核心城市和地段的商住往往是有价无市，一栋楼挂盘半年无人问津也不稀奇。因此，如果想以投资为目的购买商住房，还是要非常谨慎。

如果实在是有购买商住的需求，那么也要注意，“好”的商住公寓至少应该具有以下三点要素：

一是租金回报率高。公寓作为一种商业产品，盈利点主要考虑投资回报率。回报率和租金直接挂钩，一般来说公寓租金年回报率超过5%则较优质，低于4%则需要慎重。从保值的角度来看，公寓的涨幅和住宅是不同步的。租金回报率高，至少可以保障投入资金的安全。

二是居住价值相对较高。有一部分人群购买商住公寓还是为了部分替代住宅的“居住属性”，在不能购买住宅的时候作为一种过渡居住的方法。那么在商住公寓的产品类别中，酒店标间型的公寓私密性最差，居住舒适度较低，但是总价最低。大多是双层空间的 LOFT公寓居住舒适度要高于标间型公寓，但缺点也是私密性较差。“类住宅”公寓在设计上参考了住宅的逻辑，私密性也比较好，但一般都是大户型，总价偏高。

三是稀缺性比较高。稀缺性可以是地段好、产品好、户型好，也可以是能通水电气的公寓。现在很多城市要求商业公寓里面不能设置阳台，不能通天然气，不能使用非商业用电用地，居住起来十分不方便。导致市面上前几年个别能通水电气的产品就显得比较抢手了。

最后总结一下今天的课程。商住房与住宅有很大区别，风险也比普通住宅高很多。一是产权年限短。二是金融杠杆低。三是交易税费高。四是环境和配套差。五是无法落户。

六是居住使用成本高。即使是想以投资为目的购买，房价涨幅和流动性都不如普通住宅。如果确实想买，也最好是选择租金回报率高、居住价值较高、稀缺性比较高的商住房。