租购比较：当租金接近月供，租房买房哪个更划算？

大家好，我是如是金融研究院高级研究员杨芹芹。

疫情爆发后，不少小区实行封闭式管理，有些租客受到歧视，面临有家不能回的窘境，关于租房还是买房，再次受到热议，如果是买房，就可以避免这样不必要的麻烦了。其实买房还是租房这个问题一直备受争议，尤其是面对前几年高企的房价和跳涨的租金，有人坚持“居有定所”，尽早上车才更有安全感，有人更愿意活在当下，认为不一定非要买房，“房奴”实在是压力太大了。特别是对于在一线城市工作的年轻人，会更加纠结，每月租金和月供差不多，究竟哪个更换算？哪种选择更明智？今天我们就来详细讨论下买房和租房的利弊、成本，希望大家权衡之后最终都会有更适合自己的答案和选择。

首先，我们来分析下各自的利弊，在租售尚未真正同权的背景下，租房和买房还是有很大区别的。租房压力相对比较小，通常押一付一或者押一付三就可以，不会有太多的一次性支出，而且会相对灵活，可以根据自身喜好随意更换。但有时也会比较被动，如果房东要将房子收回去，租客只能搬家，有些麻烦，而且现在租售同权未能真正落实，租房者很难享受到同等的教育权利。相比之下，买房就没有这些烦恼了，还完贷款之后，这个房子就是自己的，拥有完整的产权，会相对稳定，子女教育问题也可以解决，但是前期投入比较高，如果按揭的话，还要背负债务每月还款。另外还有一个不确定性，那就是享受房价上涨带来的增值或者承担房价下跌造成的损失，不同的城市未来房价走势也会有明显的不同。

接着，我们来看下买房和租房各自的成本，好好给大家算一笔细账。其实买房还是租房可能和大家想象的不太一样，不能简单地以租金和月供的差额来衡量，还要考虑机会成本。买房的显性成本大家都知道，是首付和月供，隐形成本是首付和月供的机会成本，虽然这部分经常被忽略，但其实是非常重要的组成部分，因为如果不买房，这笔钱是可以用作其他投资并获得相应的收益，买了房之后，不仅损失了这部分的投资收益，还需要按揭付息，里外里其实差了不少钱。租房的话，就比较简单，只有显性成本，主要是租金支出，没有隐形成本。

下面我们来通过具体实例的大致测算，来帮助大家更直观了解对比下购房和租房成本。以一线城市总价300万的一室一厅为例，假定35%的首付，贷款30年，采用组合贷的形式，商贷135万，公积金贷款60万，月供9766元，差不多快1万，如果每月公积金还4000元，需要额外还近6千，表面上看和租房的成本差不多，但实际忽略了很重要的买房机会成本，这些费用加起来是一笔不小的支出，租房和购房其实相差挺多的。

假定房价和房贷利率不变，房贷在整个还款期都是基准水平，商贷利率是4.9%，公积金利率是3.25%，理财平均收益率为4.26%（以2019年银行理财产品平均收益为标准），从居住成本来看，因为假定房价从始至终都没有变，这部分的价值一直都在，首付和月供本金不计入居住成本，购房者每年的居住成本等于首付每年损失的理财收益（不考虑复利的话，首付105万*4.26%=4.47万）加上按揭贷款每年的利息支出及本息支出损失的理财收益（每年本息支出11.73万*4.26%+平均每年利息5.23万=5.73万），共计10.2万。现在全国平均租金回报率为2.2%，相比4%的国际平均水平，明显偏低，一线城市更低，北京、深圳只有1.8%，我们按照2%的平均租金房价比进行计算，租房者每年的居住成本为300万*2%=6万。

由此可见，看似月供和房租差不多，但其实购房成本是显著高于租房的，购房者每月的居住成本是租房者的1.7倍，而且房子总价越高，性价比越低，因为投资收益是显著高于租金回报率的，1000万的房子购房者每月的居住成本是租房者的2倍以上，所以单从居住角度来看，租房比买房划算得多。

但在现实生活中，还是有很多人只要有经济实力都会选择买房，租房似乎只是一种过渡期的备选，主要原因是还要考虑“收益”。这里的“收益”不单单是预期房价上涨带来的溢价，这是前些年房价上行的主要逻辑，但在白银时代，一线城市十年十倍的神话已成过往，未来最多是十年一倍，勉强能够跑赢通胀，所以我们一再提醒大家，在“房住不炒”的背景下，房地产投资性价比在边际下降，逐渐回归到本源的居住属性，居有定所的安全感、小孩上学的户籍和学区需求等非经济因素逐渐成为主导。

通过上面的分析，我们可以知道，单从居住成本来看，看似月供和租金差不多，但实际上，购房者的成本要比租房者高得多，而且房屋总价越高，购房性价比就越低，租房越划算。但是在决定购房还是租房，不应该仅仅考虑经济因素，还要平衡房屋带来的安全感和幸福感等一系列非经济因素。 

最后我们总结一下今天的课程，关于购房还是租房，一直是很多人纠结的问题，大家也都会有不同的选择，具体得结合自身需求和接受度。如果是地产投资，真的不太建议，现在的政策面和基本面都不支持，房价缺乏持续上行的动力，地产造富的时代早已过去，未来分化会很严重，核心城市可能相对好些，差不多能跑赢通胀，但是疫情之后，各地租金都在下行，以租养贷不太可行，非核心城市由于市场饱和和人口流出甚至还有下行风险，很难再获得超额收益。如果是刚需自住，现在货币宽松的大环境下房贷利率是下行的，是一个不错的买房换房时机，如果有购买资格和购买能力，户籍、社保、婚姻状况都满足条件，拿得出首付，还得起月供，可以考虑出手，尽量优选地段和配套，在预算允许的范围内，首选核心城市和核心区域。如果是没有购房执念，也没有后续顾虑，并且可以接受租房这种生活方式，租房其实性价比非常高，可以用节省下来的首付和月供基于自身风险偏好来好好做投资，基本上能获得比地产投资更高的收益。