解除购房合同取得和支付补偿款的那些税事儿

蔡桂如：解除购房合同取得和支付补偿款的那些税事儿
段文涛
在房地产交易中，因种种原因，出现房地产开发公司与购房人之间解除购房合同，并根据违约责任由违约方向对方支付违约金等形式的补偿款的情况，取得违约金等补偿的一方和支付违约金等补偿的一方，涉及哪些税收问题呢？下面我们从增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税方面去分析：
一、增值税
财税〔2016〕36号规定：
有偿转让不动产所有权的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照营改增的规定缴纳增值税。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
    价外费用，是指价外收取的各种性质的收费。
综合上述规定，因解除购房合同而取得对方支付的违约金等补偿，由于收款方的销售不动产的应税行为尚未发生，故不属于发生应税行为而取得的价款；同时，正因为应税行为尚未发生，也不属于销售价款以外收取的各种性质的收费。
因此，根据现行增值税政策，因解除购房合同，不论是房地产开发公司从购房人处取得的违约金等补偿，还是购房人从房地产公司取得的违约金等补偿，均不在增值税应税行为之列。
    
二、土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，缴纳土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
因解除购房合同而取得的违约金等补偿，由于是在没有发生应税行为的情况下取得的，因此，根据现行土地增值税政策，因解除购房合同，不论是房地产开发公司从购房人处取得的违约金等补偿，还是购房人从房地产公司取得的违约金等补偿，均不在土地增值税应税行为之列。
那么，房地产公司向购房人支付的违约金等补偿，能不能在该项目计算土地增值税时扣除？
房地产公司销售开发的房地产，其土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。
因此，房地产开发公司在计算土地增值税时不能作为扣除项目金额扣除。
如果不解除购房合同，只是根据购房合同，房地产开发公司支付给购房人的违约金等补偿可不可以房地产开发公司在该项目计算土地增值税时扣除？ 
三、企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》规定：
企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。
收入总额包括其他收入；其他收入中包括违约金收入。
因此，房地产开发公司从购房人处取得的违约金等补偿，应计入企业所得税的收入总额中，计算缴纳企业所得税。
那么，房地产开发公司向购房人支付的违约金等补偿，能不能在企业所得税税前扣除？
由于该项违约金是基于履行销售房屋合同而产生的按照经济合同规定支付的支出，属于实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，取得内容真实、合法有效的支付凭据（不属于FP开具范围）后，会计上计入营业外支出科目，可以在企业所得税税前据实扣除。
四、个人所得税
《中华人民共和国个人所得税法》第二条列举了应纳个人所得税的十一项个人所得：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。
很显然，购房人从房地产公司取得违约金等补偿，不属于前九项所得。
而第十项“偶然所得”，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。在没有新的税收政策出台以前，偶然所得项目不包括取得本项违约金等补偿。
最后一项“其他所得”是最容易引起误解和争议的一项。
关于“其他所得”，首先，要厘清一个概念，常说的“其他所得”是一个习惯性的简称，准确的表述应当是“经国务院财政部门确定征税的其他所得”。因而，此项税目并非无限定条件的兜底项目，不能把简称的“其他所得”当着一个筐，将凡是不能归于前十项所得的收入都归入到此税目中。
那么，个人取得违约金，究竟是否属于个人所得税的“其他所得”呢？
对此问题，目前只有《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2006〕865号）明确，在商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金，购房人应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税。同时还规定，购房人应缴纳的个人所得税税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
  除此以外，税务机关不宜扩大解释“其他所得”。
如果不解除购房合同，只是根据购房合同，房地产开发公司从购房人处取得的违约金等补偿则属于价外费用，房地产开发公司因计算缴纳增值税（且开具增值税FP）和土地增值税。