王尹律师 国家调控政策下的房地产并购

王尹律师

       王尹，河北新业律师事务所律师，专业为房地产项目开发、、房地产项目并购、政府顾问等领域提供律师服务。王尹律师用专业知识服务客户，做客户的私人智囊法律顾问。

       曾为河北省人民政府法制办公室、石家庄市人民政府、正定县人民政府、石家庄市城乡规划局、岗南水库管理局、石家庄国控投资集团有限责任公司、天山房地产开发集团有限公司、河北惠华房地产开发有限公司、常山纺织集团有限公司等多家政府机关、地产企业提供法律服务。

       手机/微信：13722993516

       邮    箱：1921735231@qq.com

房地产并购

和你一起学习法律，这里是大观法旅分享会，我是河北新业律师事务所的王尹律师，今天我和大家一起分享一下最近两年比较火的房地产并购。

 一、首先说一下并购背景

近两年来，国家对于房地产的调控力度加大，房地产企业的环境已经发生了明显的变化，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，房地产行业融资渠道越来越窄、融资成本越来越高，房地产企业正面临着不断加大的融资压力。这也促使我国房地产企业并购近年来呈现出高速增长、高膨胀这样一种态势，这属于外部宏观经济环境的影响，当然也有房地产所处的行业周期有关。2015年中央经济工作会议中明确阐述今后几年的主要工作就是去杠杆、去库存，表明了促进房地产行业并购的导向，这无疑构成了我国房地产行业并购的，一个最大的外在推动力。

从企业竞争的环境来看，我国房地产企业数量众多，尤其是中小规模企业数量较多，导致市场集中度较低，同时行业竞争也非常激烈。

还有就是过去十几年城市建设的爆炸性扩张，催生了大量的房地产企业，大小不一，现在的地产巨无霸都是在此过程中成长起来的，包括我们熟悉的万科、华润、融创、万达等等。虽然这些企业有实力、有资金、品质好，但庞大的城市建设不能都等着这些大企业，我们可以看看我们周围，有多大比例的住宅、商业是这些大企业做的，比例很小的，也是这几年才逐渐多起来，过去二十年各地的城市建设的主力军还是本土房地产企业，房地产的黄金十年虽然已经过去，加上国家的政策调控及其本身经营模式比较粗放，中小房地产本土企业面临巨大的压力，但其手中仍有大量的项目，比如城中村、旧城、企业搬迁等项目。在此背景下，大中型房地产企业就可以利用自身的实力优势，借助企业并购的方式继续推进城市建设，解决了中小企业困境，同时也实现企业规模快速扩张，迅速通过并购取得项目进入本土市场。

二、并购目的

我们也知道，房地产行业是一个抓手行业，他的的产业链条很长、层次丰富、切入点很多、盈利模式也很多元，所以，不同的企业可以根据其各自的战略规划实施并购，达到其战略目的：

（1）第一类目的就是通过并购其他企业的土地或物业，可以增加自身的资产，以强化市场渗透力，更便于快速进入新的市场，快速增加土地储备，比如：2016年融创中国控股有限公司收购莱蒙国际名下位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。通过此次并购，融创完成了对四大一线城市（北上广深）的布局，并且也首次进入深圳市场，资根据料显示，融创有2/3的土地储备是通过并购获得。融创的董事长孙宏斌就认为，通过并购获取项目，能比较好地控制取得项目的时机和成本，他的周转速度比直接参与招拍挂要快。这也是并购的优势所在。

还有一个例子就是2017年云南城投收购成都会展，他 也是希望很快的进入四川市场，但是这笔收购因为时间持续过长，国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化，再就是云南城投后来发生重大人事变动，导致交易各方在重要条款上无法达成一致意见，2019年6月19日此次并购终止。由此可见并购需要速度，避免夜长梦多。

现在呢，我们接触到的大部分的并购，都属于这样的目的，储备资产、快速拿项目、快速进入市场。并且中小企业的并购也基本属于此类。

（2）第二类目的就是重资产盈利目的，他的盈利模式趋向于从以前的“买地卖房”模式向“出售与持有并行”模式的战略转换，也就是增加资产的持有比例。

比如：富力地产收购万达的酒店，扩大持有经营类资产的比例；融创收购链家地产的部分股权，进军长租市场，也是为了适应现时的政策导向。此种操作都是倾向于重资产盈利。

（3）第三类目的是轻资产盈利模式。此种模式是在房地产业务之外寻求新的增长点，改变当下重资产业务结构，转向以物业管理、金融、互联网等为主业的轻资产模式。

比如： 2017年雅居乐收购绿地物业，发展物业管理及社区增值服务，据统计，截止2016年底，雅居乐物业管理的物业面积已经接近6000万平方米。物业板块收入实现31%增长，达到10.68亿元。2016年度的绿地物业，管理面积500万平方米，实现营业收入1.21亿元，雅居乐收购绿地物业后5年内，还要从绿地开发的物业中获得700-1000万平方米物业服务面积；可见物业增值服务也是房地产公司一个重要的增长点，随着房地产开发面积的大量增加，越来越需要高质量的物业服务。像雅居乐等就是看中了此增长点来布局并购业务。

还有，招商蛇口公司成立地产基金，开始其轻资产管理在地产开发方面的业务，招商蛇口公司也想利用手中大量的投资性物业，提高利用效率，有重资产向轻资产模式转变、提升了物业资产的流动性，引入长线资金和机构投资者，成立地产基金就是一个很重要的尝试。

还有昆明百货收购我爱我家，进行互联网业务布局探索。

上面这些都是对房地产行业轻资产盈利模式的探索。

（4）第四类目的就是在地产业务中进行多元化探索，除了住宅与商业地产开发外，增加物流地产、园区地产、文旅地产、养老地产等相关业务，顺应国家在养老、文旅、小镇、园区等产业的优惠政策，许多大企业也是提前布局，比如：万科收购普洛斯，他就是致力于打造全球最大的物流地产；融创收购万达的文旅项目及联想地产的科技园区项目也是为了进军产业地产。

上面都是从宏观的角度来分析，并购的目的，他可以拓展中小本土企业的思路，如果达不到上述量级的并购方，但可以按照此方向设计中小规模的、本地的地产公司的战略方向，我们成不了并购方，但中小地产企业可以想办法可以成为被并购方，通过被并购实现增值、溢价。

以我们石家庄的项目为例：融创地产收购了河北巨邦地产54%股权，获取贾村城中村改造项目的控制权；入股石家庄弘城地产，获得位于东二环一个优势地块的开发权，还有2017年融创地产与河北润江地产合作开发小西帐臻园项目，这些都是通过并购和被并购实现双赢。

三、并购流程

上面是从战略规划的角度分析了房地产并购，那么如何完成一个房地产项目的并购呢？我把简单流程梳理一下：

完整的房地产并购业务操作流程，通常需要包括准备阶段、实施阶段和整合阶段，这三个阶段。

在并购准备阶段。

首先要选择并购的时机。基于宏观经济形势和资本市场形势，结合房地产行业的情况和本企业的特点，灵活运用不同资本市场在不同形势下对标的资产的估值差异确定并购时机，根据房地产行业格局的不断变化及不同企业的发展周期，把握并购机会。

其次，要聘请经验丰富的专业机构，如律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等。他们的作用是帮助分析并制定控制并购风险的措施，实施对项目企业的实地调研，掌握第一手的信息和资料，也就是通常我们所说的尽职调查，通过专业机构的尽职调查，给出项目企业的真实可靠的评价。最后呢，根据上述调研结论制定初步收购方案，以支持企业能够良好、有序地实施并购。

这一阶段最重要的核心就是通过各种途径，深入的了解项目公司的全面信息，具体可以包括了解项目公司的设立时间、注册资本、经营范围、股权结构、资产负债状况、开发资质，重大资产、抵押担保、债权债务，诉讼、仲裁、行政处罚等情况。

还要核实房地产项目的信息：项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展、开发建设手续、项目已签订的合同及履行情况、项目的权利负担等。

好，我们并购的准备完毕后，就进入并购实施阶段，也就是在掌握的上述信息的基础上，与项目企业进行谈判，确认一些重要的环节，如收购流程、人员变动、收购对价和支付方式，支付节奏和支付节点等，这些都要落实到谈判过程和并购协议的内容当中。请专业律师及公司相关人员审查拟签署的合同，安排办理股权交割手续等相关法律流程。也就是将重要内容落地，进入可操作性环节。

并购实施环节完成后就要进入并购整合阶段，本阶段的任务就是要促使完全陌生的两家企业成为一个有机的整体、要进行融合。比如进行人员调整，派驻人员进驻项目企业，利用并购企业自身的优质金融资源重整企业资产；发挥核心竞争能力，提高企业的运营效率；统一组织制度和考核标准，保证项目企业的正常运行；还有对项目企业文化、价值观进行有效整合等等。

四、并购方式

好，说了并购的战略目的、并购的流程，下面我们说一下，面对一个优质的项目，我们怎样才能据为我有呢？也就是我们通常所说的并购方式问题。我们要通过具体的并购方式使项目并购落地、落实到具体的可操作层面。

房地产并购的有两种模式：一种是通过股权转让方式并购，也就是通过购买项目公司股东手中的股权控制项目公司，以实现控制房地产项目的目的，另一种是通过资产转让方式并购，也就是把土地、在建工程等房地产项目以商品的形式进行转让，办理过户更名。

股权转让方式并购和资产转让方式并购两种模式相比，虽然目的相同，但涉及的直接交易标的不同，法律关系和交易成本也各不相同，交易的时间成本也不一样。因此在交易模式的选择和设计上，应根据房地产项目的具体情况，作出适当的选择，不仅要降低交易风险与交易成本，也要快速的促成并购的落地。

首先和大家介绍一下股权转让模式的并购。股权转让模式可包括股权转让方式和增资扩股方式，无论是股权转让还是增资，他的终极目的都是通过占有公司的控股权去控制项目的运行。

（一）股权转让方式是受让方受让项目公司原股东的全部或部分股权，双方签订股权转让合同，同时变更公司章程、进行董事、监事改选，然后到工商部门办理相应的变更登记。

（二）增资扩股方式是由增资方与项目公司原股东签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，同时进行公司章程的变更、董事、监事改选，到工商部门办理变更登记，如果目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业，则需要经相关部门批准，然后再办理工商变更登记。

好，那么我们有没有想过，我们想要取得一个项目为什么要选择股权转让这种方式进行并购呢？那是因为股权转让模式有他特殊的优势：

首先呢，该模式不受《城市房地产管理法》第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件限制，可以在目标公司取得土地使用权后的任何时点进行，或者更可以提前到一级开发阶段。所以他的灵活性非常高。

其次通过股权转让房产并购，在当前来讲他的税负成本相对较低。在满足一定条件时，一般各项资产都无须作为销售处理，房屋、土地等无须办理过户手续，避免因资产流转而产生所得税、营业税、契税、土地增值税等税费，从而可获得更为优惠的股权受让价格，降低了受让总体价格。还有就是，受让前开发成本和资金占用利息都可以全额计入此后项目总成本，对受让方而言有利于降低今后项目处置的土地增值税。

再者就是，操作程序较简单，签订股权转让协议，完成工商变更，免除了去土地、规划、住建等各部门办理各项更名手续。

上面的三点优势对一个企业的变更至关重要，不仅方便、快捷还省时省力，所以现在的绝大多数房地产并购都采取股权转让的方式进行，被并购企业也一般都针对每个项目单独设立项目公司，也是为了便于被并购。

当然，任何方式都会是双刃剑，有利必有弊，就像孪生兄弟，所以股权转让模式也有其不利的因素：

第一呢，就是项目公司进行房地产开发，有时候是在同一地块上建设多个项目（如写字楼、住宅、酒店等）。如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离，不仅会增加受让成本，而且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法获得保障。

第二呢，就是股权转让模式下，受让方在受让时对项目公司的隐形债务、担保等未披露的情况往往难以预测。所有的法律责任还是由项目公司承担，但新的股东就要实际的负责解决所遗留的问题。

第三呢就是虽然股权转让并购避免了因资产流转而产生所得税、营业税、契税、土地增值税等税费，但有可能会存在后续再转让时的税务成本增加。

这里大家会有一个疑问，这也是在许多案件中提及的问题，就是，通过100%的股权转让的形式进行项目转让是否属于“以合法形式掩盖非法目的，或是规避《城市房地产管理法》的监管问题”，这个问题现在已经有定论，在最高院（2013）民一终字第138号民事判决已经确定，最高院是这样表述的“公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的”，所以通过100%股权转让实现项目转让从法律上市没有问题的。

下面我们探讨一下另外一种并购模式，也就是资产转让的并购模式，就是直接针对一个地块项目，将项目进行所有权的转移，分为建设用地使用权转让、在建工程转让两种，双方签订《资产转让协议》后，到规划和国土资源部门办理土地使用权变更登记，进而办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等有关手续的更名。

也简单说一下资产转让模式并购的优势：

第一呢就是，项目权属清晰，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让。

第二呢就是，受让方无需考虑项目公司的或有负债风险。因受让的仅为目标项目，不涉及公司债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明。

第三呢就是，资产转让所需要缴纳的税费种类清晰，不会存在后续的税务风险。

还是那句话，有利必有弊，资产转让模式也有其不利因素：

（一）根据《城市房地产管理法》第39条的规定，房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。若采用资产转让模式，项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到25%后方可办理。

（二）在资产转让模式下，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠，受让方在受让目标项目后无法继续享有。但是如果采取股权转让的方式，由于变动的只是转让方（目标公司）的股东，则税收优惠将会得到保留。

（三）税费较高。通常情况下，采取资产转让模式需缴纳的税费包括：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等，相对于股权转让模式而言税费较高。

所以呢通过以上的对比分析，股权并购模式和资产并购模式各有其利弊，至于采取哪种模式要根据具体项目的情况进行权衡。

五、隐形债务

下面我们来探讨一个很重要的问题，就是股权转让并购中的隐形债务问题，隐形债务很重要，他不仅影响并购的价款，也会对后续项目能否顺利开展有重要的制约。有的并购就是因为隐形债务导致项目停滞，还陷入长时间的诉讼纠纷。

隐形债务有的也叫做“或有债务”，他所表达的核心意思就是，在并购中，未被披露的、也未发现的、没有被核算进交易成本、测算成本的费用。

股权并购中，并购企业在支付股权转让价款后，成为目标公司的股东，并仅在出资范围
内承担责任，目标公司的原有债务仍然由目标公司承担。由于目标公司的原有债务会对被转让股权的实际价值产生巨大的影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债务状况，以确定合理的股权交易成交价格。与公司已经披露的显形债务相比，隐形债务更具有不确定性及隐蔽性.其并购风险更加难以防范。因此,隐形债务的风险防范,是股权并购中需重点关注的焦点问题。

隐形债务，为什么说他隐形，是因为隐形债务不能在被并购企业财务资料中体现，很难被预见，但是随着时间的推移及后续事项的逐步明朗化，他会不可避免的出现，而且具有巨大影响。

隐形债务形成的原因由很多种，包括原企业对外提供担保形成的隐形债务、对外股权投资出资不足形成的隐形债务、因偷逃国家税费形成的隐形债务（也就是追缴、处罚）、特殊的侵权损害形成的隐形债务（工作人员职务侵权、产品责任、合同违约责任）等。

隐形债务如此的隐蔽，那我们如何对其进行识别呢？根据经验，可以做下面几项工作：

第一呢，要做好对目标企业的法律尽职调查，包括：①目标企业 的设立、工商登记、历史沿革、股权结构、产权状况； ②目标企业的资产、负债、所有者权益状况，以及生 产经营状况；③目标企业的债权债务；④目标企业 的涉诉问题及政府处罚状况。

详细地调查了解目标公司的股权结构、股东背景及经营状况，资信情况等，可以较好地规避隐形债务的风险。在一般情况下，如果目标企业股权相对分散，则存在隐形债务及担保的可能较小。或者如果股东一方相对正规，如是上市公司，则存在隐形债务及担保的可能也比较小。

第二呢，要做好对目标企业的财务尽职调查

一是对于银行贷款的调查，把握利率、还款期、抵押、承诺等情况，查阅贷款合同，了解有否资产抵押和担保情况，测算贷款利息是否已足额提取，并已入账，并查阅是否有违反贷款合同条款的情况。二是对应付账款,应取得明细表，并分析各项应付税金变动明细表，询问各项税种是否均已如期申报、完税， 询问是否漏报、虚报、少报的情况，查阅与税务机关的往来书信文件，分析所交税金是否合理。

财务的尽调也是一个非常专业的项目，从财务的账目上能体现出一些事情的端倪，所以，律师在尽调时，在可能的情况下，可以参阅财务的尽调报告，能发现一些被隐藏的法律线索。

第三呢，要审视目标企业的公司治理情况，识别隐形债务。

通过审视目标企业的公司治理，关注公司贷款审批流程、对外担保的内部审批流程，以及公章使用制度等方面，从而找出没有在财务账册记载的潜在保证。如目标公司内部治理混乱、制度不清，则收购方须特别关注目标公司的系统风险所导致的隐形债务。

第四呢，要重视对《公司章程》的审阅,发现隐藏的保证责任。

《公司章程》会对公司向其他企业或自然人提供担保的程序会有清晰的规定，要求担保前须经过董事会或股东会决议，所以这是公司对外提供保证的必经程序，通过查阅目标公司股东会决议或董事会决议，可以查找到潜在保证。

第五呢，就是在对关联方的调查中发现潜在的保证责任

一般而言，公司对外提供担保要么是日常经营融资的需求，要么就是为关联方提供保证。因此，股权并购中，收购方需要充分了解目标公司结构中关联公司的情况，以掌握为关联公司提供保证的信息。关联方包括目标公司的母公司、子公司、业务的上下游公司、目标公司控股股东或实际控制人等。

第六呢，就要对目标企业经营方面隐形债务进行调查

通过调查企业经营情况可以了解企业违约及侵权方面的隐形债务。例如：调查了解近两年来被并购企业与其业务单位之间的业务往来，查明被并购企业有无违约行为；如果是生产型企业，对被并购企业的产品服务及质量进行调查，以核实被并购企业的产品质量是否存在质量问题，是否存在产品侵权问题及可能性。

第七呢，就是兜底要求原股东进行充分的披露。这个不应多说。

那么我们有这么多种途径、措施去发现隐形债务，但还是不能保证万全，基于此我们也要采取相应的应对措施。

第一呢，要可以求目标公司及其高管层对公司的债务包括隐形的债务，以及没有在转让协议中披露的债务提供担保

要求管理层担保，是因为他们负责管理公司日常运营，非常清楚公司存在的潜在保证，让他们对此作出担保是最恰当不过的。

同时让目标公司担保，其实这是让目标公司的其他股东，尤其是控股股东对潜在保证的披露。如果受让方是受让目标公司部分的股权，目标公司应当出具股东会决议及董事会决议，对披露的目标公司的信息进行确认，从而扩大赔偿者的范围。

第二呢，就是通过设立第三方账户控制股权转让价款的支付

设立一个独立第三方的托管账户来保管股权转让的价款。根据股权转让进程的不同阶段，来支付相应的转让价款。就是为了防止股权转让后出现我们担心的、未经披露的债务，同时可以约定保留一定数额的转让款，作为担保或违约金。

第三呢，可以在转让协议中明确债权债务的处理

股权转让的主要条款应当包括企业债权债务的处理，比如规定在合同所确定的基准日前后企业所发生的债权债务的分割与责任的承担等。

此外，双方在协议中还应明确约定，发生转让方披露信息以外的义务，以及在协议签订时受让方不能预见的风险的，根据项目的具体情况，可以赋予受让方单方解约权，如转让方有过错，仍应继续承担违约责任等。

第四呢，可以在并购时与对方协议预留部分并购费

在一定期限内，并购方如未承担被并购企业的隐形债务，则到期支付预留的并购费；如承担了隐形债务，则用预留的并购费承担。承担了隐形债务后，并购方在承担债务负担的范围内免除后续给付的并购费。

总之，收购方应采取各种手段全面掌握目标公司的债务情况，对未披露的潜在保证作出合理判断，减少其出现的概率，缩小利益受损的范围，尽可能地规避隐形债务。

六、结语

好，我们一起回顾一下今天的主要内容，有房地产并购的大背景、并购的战略目的、并购的基本流程、并购的方式、股权转让与资产转让各自的利弊、还有隐形债务问题，我们粗线条、框架性的对房地产并购的进行了梳理，房地产并购是一个复杂的问题，希望和大家一起就此问题进行交流。

今天我的分享就到这里，感谢大家对大观法旅的关注。