【直播回放】冯仑对谈吴军：房地产未来的发展趋势是什么？

刚才吴军讲了这个市场我觉得很有意思，因为他说的全球的第二代的移动互联网的市场4000亿美金，恰好相当于我算了一下是中国房地产市场每一年的一个量，就20万亿，也就是说的确放在全球来说，这个市场不算太大，但是在中国来说，房地产市场的确由于规模很大，出现了很多机会，也给大家创造了很多实现梦想的一个条件。

那么我们来看一下，既然是这样子，谁知道房地产是做什么的？盖房子？房地产这件事实际上就是我们要创造最具价值的固定的人造空间，这是我们的生意。

首先我们是做固定的人造空间，比如刚才我们看到有汽车有飞机，这个是移动的人造空间。我们的工作是要创造一些固定的人造空间。比如这个房子它就至少在几十年内是固定，那么固定的人造空间，我们又是要收钱的，要收费的，是吧？不能白待在这个空间里。进入任何一个空间，不管是活人都是要付费的。

你比如说你到殡仪馆躺在那，告别的时候那一天，你知道告别一次一个小时就要收2000块钱。告别厅，所以中国一年有400万具尸体的产量，然后每天都会如常一切都有序的生生死死。

那么当然你想如果是一个200米300米的告别厅一小时就收2000块钱，一年得收六七百万。那么这样子，这就是我们讲有商业价值，是创造有价值的。活人你我们老说你要在空间里也要付费，付费的游戏规则就是站着不如坐着，坐着不如躺着。

你要是站着，比如我们今天都进来，都站着，我们给这空间不付钱的，他是免费进来享受了空调，还有也可能给你一点饮品，同时你感受到光亮都不付费，但是你坐下来，比如说你要吃饭，喝点东西，这是不是就要付钱了。

所以我们的工作就是让人怎么坐下来，但坐下来付的钱比躺着还要少。比如说你酒店，是不是？然后你去做一个SPA，对不对？或者说你结了婚要进个洞房，躺着都得交很多钱，有的坏人MYPC，他虽然躺着要罚款，但他首先是先付钱。

所以整体来说，房地产就这么件事情，就是要创造最具价值的固定的人造空间。那么现在的问题是什么？我们怎么样去创造这个价值？也就是我们空间的收费怎么样能够达成我们的目标，我们怎么样让空间更好地满足人们的每一个行为的需要，让人在空间里更安全舒服，同时能够很好地完成自己的任务，只有这样他才愿意付钱。

所以我们要研究房地产有四个方向来研究它的价值。第一是位置，第二是管理，第三是我们讲的金融财务。

吴军讲的科技，科技跟房地产非常之重要。我们今天做房地产，其中做投资的时候有一个现象，也就是说多出一个赛道来，这个赛道叫房地产科技，这个赛道在20年前是没有的。

这20年由于互联网带来了空间使用上的一个变革，比如Airbnb、wework现在更发达了，我待会会讲。所以我们在科技上面，技术方面来研究跟房子的关系，成为房地产投资开发运营的一个重要方面。

刚才讲了很多科技的故事，比如我举个例子，来说为什么科技跟空间的价值有非常大的关系？刚才讲到第二次工业革命有了电灯泡，大家试想如果一条街上全都是黑的，那么这个餐馆和旅馆大体上到六七点钟就没生意了。如果说点个火把，他照的空间，比如说50平米都不一定能照亮，可能照三平米左右，如果你要想50平米100平米都是亮的，你得点很多，而且点着点着油就没有了。

但是突然有了灯泡，那么这一段时间你的营业时间是不是加强了？你可以24小时营业，这是什么？这就是收钱的机会，叫商业。另外由于别人家都没亮，你们家是亮的，一定很多人好奇，所以就叫聚客，你客人就多了，对吧？

这一条街上全晚上人都来看热闹，都来看。为什么以前晚上人脸清楚了，所以那时候人出来都是像要面具，你比如日本的我们看到的跳艺伎，脸上都糊着一层一层，中国的唱的京剧脸上也是画的，都是因为没电对吧？

所以您看不清楚就得这么乱，但这会说。隔壁老王家来电了，所有人都来看，而且彼此都看得非常清楚，于是出轨的机会也多了，各种故事都在这一晚上，有电的人家发生了。于是这家的生意就很好，对吧？我们叫客流量增加了，营业时间增加了，他的生意就好了。

所以在房地产来说，技术带来了叫电灯泡家，由于有了灯泡，这个家的生意就明显好于整个这条街上。那么后来怎么样了？后来聪明人越来越多，每家都装了电灯泡，于是这家这条街都进入了光明时代，大家彼此都看清了以后看习惯了也就有审美疲劳了，于是又回归到原来的平常心，美女的观念都发生了改变，这就是技术对空间价值的一个改变。

如果没有电灯泡，我们今天很多空间就没有办法来按照现在大家的一个方式来运用。再比如说我们看到泰坦尼克这个电影，电影里演过一段，就是要下沉的时候，有一个绅士，这个绅士让他太太先上船，然后他自己跟着大船沉了。

绅士是纽约地产商，在那个年代，人家在纽约第五大道上有非常多的房子和土地。地产商在这个时候去世以后，他没有想到的是，他们家后边的这些地和房子发生了变化。

那个时候他们家的地和房子不超过三层楼，你们去看欧洲中世纪的建筑，没有超过三层的，超过三层都是不住人的，我说住人的不超过三层。因为那时候这种石头的一个结构加上了木头，最多就坐到三层。

如果要建高盖教堂，那也不住人，就穹顶尖顶不能住人。所以在那个时候纽约地非常紧张，所以的地也还是值钱，所以他的后人把这些地都变成了慈善基金，被拆迁了。

那么为什么要拆迁呢？当时因为太拥挤以后，刚才吴军也讲，他往天上走，往天上走怎么办？我们不可能自己爬上去，于是就得感谢我们就有了技术。

这个时候的科技有三个方面的发明和应用，创造了我们摩天大楼时代。

第一个技术，钢结构。原来木结构，参天大树也没到一百米，对不对？而且也不能够保证质量这么均匀，时间那么持久。所以的话在那个时候钢结构带来了可能，所以今天所有的高层建筑，超高建筑都是钢结构的，不是水泥。水泥在低层一百米以下加一点钢筋，但真正的结构是钢结构。所以钢结构先解决了往上涨的一个支撑。

第二件事情出现了电梯。你高了以后得把人奔上去，让人能快速上去。 所以电梯很重要。

第三个技术发明，玻璃。你想如果都是石头，你把它垒到一百米高，你怎么垒上来，而且你还要垂直垒，对吧？金字塔是斜着来，你要竖着垒把这石头垒到几百米不大可能。但是玻璃是可以的，自重比较轻，透光。

所以这三个技术导致了纽约进入到摩天大楼时代，一直到帝国大厦建成结束，但那个时代才多高，也就200米左右的一个高度。但是后来大家知道现在我们的高度已经冒到多少了呢？我们现在500米以下是常规技术，就说现在大家盖个楼说牛，你盖多少？500米？500米以下，南通二建都能建，对吧？你别说中建了，是不是？

现在500米以上有点挑战。世界上最高的楼，正在运营的楼是哈利法塔迪拜塔880米，正在建的最高的楼是拉登家老家吉达的楼1000米，将在设计规划当中准备建的是多哈楼，1100米。还有不服气的，还要往高建的是阿布扎比，准备要打破这个记录。

大家想这么高的楼靠什么呢？靠技术。我刚才请教吴就是说科学技术这里边的差别，那么不管怎么样，没有科学做基础，技术也不可能变成可以应用的东西。所以科学技术对于建筑本身带来的什么改变呢？

空间的增加，所以很多人说地没有了，这都是相对的，甚至你要是做这个生意，就千万不要被这句话吓到。比如你做房地产，所以说这地都没有了，赶紧赶紧，千万别着急。为什么？它是前提是楼不再高了，对吧？你现在就三层楼拆了，我盖一百层，这不是面积多了，等于地就多了。

所以只要我们人类的向上生长的技术不停止，人类的居住的空间、工作的空间的生产就是无限的，而从这个意义上来说，我们的土地就是无限的，所以你不用担心这件事情。

现在我们要担心的是另外一个事情，就空间楼盖这么高，我们在里边找不着怎么办？或者这个地方是黑屋不亮了怎么办？或者有些地方空气非常的浑浊，非常的让人窒息，怎么办？

不要着急，我们在最近20年，我们由于三项技术的一个进步，我们很好解决了这个问题。其中一个就是点对点的通信问题。在摩天大楼时代，一个楼只有一个功能，比如写字楼就写字楼，住宅就是住宅。

但今天我们一个单体建筑在地球上最大的是120万平米，就一个建筑，里边有将近50个功能，一个城市它有多少功能？一个城市我们通常一般就130到150个功能，但一个建筑体就能够有四五十种。

你想拐弯抹角的地方，高高低低地方非常多。怎么解决人和人之间能找着呢，就是点对点的通讯。大家到北京知道大裤衩，中央电视台一个这种楼里面同时就会有几万人，你想在一个空间里几万人，你怎么能够连，如果没有手机没有联系，你进去以后，自己就吓都吓死了，找都找不着地方。

在纽约世贸中心炸掉以后又重建这个楼，一共才550米左右，这一个楼一天3万人在里边。所以现在超级的巨大的建筑体里边的人口的密度比户外还要大，所以点对点的通讯技术能保证人在复杂的空间里的有序地生活和活动。

第二件事情就是新能源技术。有了现在新能源的技术，我们不仅能照光亮，而且能够把每一个细节细部的空气质量，光照的质量是一致的，就不会说三楼的空气比一楼好，一楼的电灯比三楼要亮，其实都是一样，也就造成了我们在巨复杂的空间里的享受是一样的，我们生存环境是一样的，所以这一点也是靠技术。

第三一个就是未来我们这个建筑还可能发生变化，就是我们要建得越来越高，材料上有人在研究说，纳米材料应用就相当于当年的玻璃，使我们的建筑变得越来越轻，但是才能越来越高。

但不管怎么样，也就是说我们整个建筑和技术的方式一一直是相伴始终的。但是到了今天我们又面对一个问题，我们每次房地产在发展当中遇到的困惑或者要解决的问题都是和技术有关。

刚才我讲到房地产科技带来了什么变化呢？房地产科技带来的对空间运用形式的变化。

第一个变化就是复合化使用，一个空间变成多种功能，比如这房子原来就你用的，自己家人用的，先拿出一间来可以给客人用，边界没有了，Airbnb或者我们现在有途家，有很多这样的小猪短租，全部都是把你自己家的房子拿来租出去，空间的使用混合话，原来是都认识人住的，现在生人也来住。

第二写字楼。写字楼原来就规规矩矩写字，现在一个所谓众创空间，把社交、甚至是娱乐、创业、办公、生活，恨不得都放在一起了。有的众创空间里也有卖简餐的，有运动的，什么都有，所以空间的复合化使用。

另外一个公共空间的使用的量一下子爆发了，大家会发现突然咖啡厅多了，中国人真喝咖啡吗？谁跑那去喝咖啡了？干什么的都可以用，写作业的、约会的、倾诉的、坐着看风景的、发呆的、谈商务的什么都有。

你比如陌陌有了，陌陌之后，人和人的交往的频次加大，陌生人之间可以说话。第一次在网上说，第二次在咖啡厅，第三次去了如家，第四次去了派出所，你得解释为什么。但是这样一来带来的什么，就人和人的交往的频次大大增加。

因为以前我要认识吴军认识各位，放在100年前是断不可能，我生长的地方和你们父母意外把你们生出来的地方，可能从哪儿都连接不上，但是今天我们很快就能连接上，于是我们对这个空间就有了需求。

所以公共空间的需求以及空间的复合化使用，成为互联网时代的技术，带来了我们房地产的一个特别的一个需要关注的一个重要的变化。

另外一个变化我们就讲空间现在要智能化，以前的空间到了这个地方，如果没人你就进不了这门了，现在最简单的智能化，就你看他一眼，他把门都给你打开了，这就叫智能化。

人脸识别这是多简单一个事，所以不需要专门雇一个人在这看门了。另外一个你没带手机，你什么都没带，可能今后我们说万物互联你随便点哪马上就可以上网，就像现在手机一样，你该做的事情做了。

以前你要在公司缺一个文件，你得打发人去取，当天还不一定能找到，现在你可以从云里头从哪调出来，都可以在房间里。 现在你可以在床上一边调情，一边说话一边办公一边打游戏，随便你干什么都行，连行为都高度复合化。

进入到一个空间智能化以后，这个空间越来越复杂了。我们最近有参与要投资一家公司，连接智能空间的所有系统，让它很好的能够应用，现在因为智能空间把它分散了，这家生产这个那家生产那个，然后你要不连起来，你得拿这个点遥控器，反正都是散乱的，今后应该是一个系统整合好了。

所以智能化的空间将来对我们每一个人来说将会成为一个习惯，也就是说今后我们到了一个房间里头，就像以前我们找到自来水和洗手间一样，这是自然的，以后你们进到一个房间，智能化已经成为标配，不成为一个顶配的东西。

第三一件事情我们叫做健康空间，这个空间不仅要智能化，高度复合化，还要健康，所谓健康就是我们呼吸的空气，用的水，我们的声音，我们的光照，我们的精神，我们的行为，一共7大类115个指标来规定一个空间的是不是健康空间，那么这些东西跟前面的智能互联网都有关。

刚才讲到很多在一些身体的参数能够被瞬间记录，现在光研究智能马桶的公司就一大堆。你每天这个事是个刚需，你躲不过去的事，然后你的身体的数据被同时给采集，然后你每天可以做体检，然后看你是需要第二天干的事，上公司是上医院还是去约会，就根据你上厕所来决定。

所以马桶不仅决定你的刚需，也决定你次要的需要。那么这件事情是我们现在非常关注的，就是技术对于空间的运用发生变化，但这到头了吗？还没到头，未来我们的空间的想象还在不断地被放大，放大到哪呢？在月亮上的房子你们没见过吧？我告诉你，建筑事务所也都设计出来，因为NASA需要美国宇航中心需要把人送到月球，然后需要在月球上有房子。

那么我看到一家建筑事务所专门为宇航中心设计了一个月亮上的房子。靠什么技术？靠3D打印技术靠人工智能， 然后这个造型就像一个土屋，不是很高，然后取当地的像盐灰一样这些东西，然后智能机器人来操纵打印机，把这个房子打出来。

也就是说我们到这儿也需要技术，才能创造出新的空间。这其实还没完，火星，马斯克说要把100万人弄到火星上去，大家想在火星上怎么做？告诉大家这也有办法，现在也设计出来了，火星上的房子先现在也设计出来了，火星只有半个地球大，地表的温度是-50度，没有氧气，有二氧化碳。

所以现在NASA的研究人员，想象中的未来的房子，就是要先把智能机器人和我们现在的智人一起送上去，来配合，然后自动的取二氧化碳，然后把它创造出一个新的能源，然后再通过能源在把冰冻下边的那些冷冻的东西把它化出来水，甚至是用到化学的方式，做个自动的造水的工厂，这些都有了，然后房子就造出来，是个充气房子。

现在大体上可以第一步的想象，第一批火星的居民是一个充气的房子。当然火星上据说风很大，他们怎么做？他要地形，它有些峡谷等等。

也就是说我们人类所有对生存发展需要的房子，我们现在说房地产最重要的决定有价值的空间的一个方法，就是研究技术，研究科技和我们之间的关系。只有这样，我们未来我们才能够做好我的工作，就是把房地产生意做好，同时也给大家提供更好的享受生活，以及创造自己的事业的空间。

这就是今天我们其实讲的很多有意思的事，就是技术和商业的关系，实际上就是让技术给商业带来了无限的可能性，而商业的需要和商业的冲动谋利的动机，会促使技术进一步扩大它的应用的广度和深度。

那么今天我们在这做个交流，其实也很高兴，因为最近喜马拉雅也是跟吴军一样，我们在做一些分享的知识，包括商业私房话，包括这些这些，实际上就是说要把我们对某一个领域里头的观察，比如说我对房地产的观察和技术的观察，吴军对整个人类科技进步的这些观察，怎么样用现在的这些技术，也是技术媒体平台跟大家做分享。

然后在这个过程当中，我们实现一种叫叠加的一种进步，我们过去我读文科的，我们不用这个词，我们叫连续的正向积累，但是一个意思就是说刚才我请教吴军到底技术在工业革命以后和之前为什么有这样一种加速度的、质变的一种跃升？

那么他刚才已经讲得很清楚，最重要的就是一种有积累，而且每次积累都是在上一次进步的基础上连续的叠加或者连续的积累。

那么我也很希望我们在商业的经验上、人生的观察上也做一种叫做叠加式的累积的一个积累，能够告诉大家，比如说刚才我讲的这些技术和空间的故事，比如说吴总还讲的三次从计算机机器和机器连接，人和人连接到万物，连接到这些想法，这些观察这些总结，这些概括告诉大家。

那么大家再进一步思考的时候，就可以在这个基础上再去思考，再去发展自己的事业，从而能缩短你创业工作和研究的一个速度，取得比我们以及比前人更多的一个成功，谢谢大家。