【试听】转述《分析与思考》9、未来十年我国房地产业的发展趋势

您好，感谢您听到我，我是晓书童，我正在为您转述《分析与思考》黄奇帆的复旦经济课，本节目由喜马拉雅出品。

黄奇帆教授的这一次授课，是在2019年12月16日。主题是未来十年中国房地产业的发展趋势。

黄奇帆教授帮我们分析了6大趋势：

第一，中国房地产新房的交易量会有一个比较大的下降，我们正在经历拐点。

我们回顾过去的20年。在1990年之前，中国是没有商品房交易。1990年后进行市场化改革，开始有了房地产业，开发商可以拿地建房，老百姓可以贷款买房。1998年新房交易量达到了1亿平方米。

随后十年，从1998年到2008年，交易量涨了6倍。2007年，已经到了7亿平方米，2008年在全球金融危机的冲击下，交易量也下降到了6亿平方米。
后来又过了5年，到了2012年，翻了一番，从6亿平方米增长到12亿平方米。到2018年，又增加了5亿平方米。

总之在过去的20年，中国每年的新房交易量从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。那么今后的十几年会怎么走？继续增长到30亿、40亿吗？
黄奇帆的判断是：不仅不会继续快速增长，甚至还会萎缩。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

过去20年中国房地产交易总量翻了四番有四大原因。

一是城市化。城市人口不断增加，过去20年，中国城市化率上升了近26个百分点，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往要建设交通道路、商务集聚区，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整而进行的城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房拆旧改造。中国人造房子，50年前，农村是土坯房，城市是砖瓦房。80年代以后，农村是砖瓦房，城市开始用钢筋混凝土。土坯房一般不会超过10年就需要重建；砖瓦房也就15到20年。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥、钢筋质量差、建筑结构差，20多、30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。1990年的时候，人均住房面积只有6平方米；到2000年，也只有十几平方米，人均住房面积小，就有改善性的购房需求，现在城市人均住房面积已近50平方米。

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢。在未来十几年，从现在的60%大致涨到70%，城市化率的上升面临天花板现象，还要每年增长百分之一二十是不可能的，城市的人口红利淡出。

二是旧城改造总量减少。我们已经经历了20年的大拆大建，之后不会再有这么多，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本不增加。人均住房面积已经达到近50平方米，尽管还有困难家庭需要改善住房条件，但这是局部的，不再是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。2012年，住建部下发了商品房的建筑质量标准，从30年提升到了70年，甚至100年。这意味着从此之后的新建房屋，可以使用70年到100年。那么之后老城折旧改造就会大量减少。

从以上这四个趋势来看，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房交易量的时代结束了。从1998年到2008年，每年新房交易量增长25%，3年就翻一番，08年到12年，每年在能涨15%，五六年翻一番。2012年到2018年，增长维持在6%~7%。每年的增幅在不断的缩小。2018年比2017年只增加了1.8%。今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿平方米、18亿平方米、20亿平方米、30亿平方米，而是逐渐萎缩，每年往下降。十几年后下降到10亿平方米以下。

第二大趋势是总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？

过去十几年，是全国各地全面开发，四处开花，到处都是房地产，是全民造房运动的时代。从现在开始不会再有东南西北中全面发热的状态了，房地产的热点将集中在三大地区。

一个是中心城市。省会城市和同级别的区域性中心城市。比如山东省，就是省会济南和区域中心青岛；广东就是广州和深圳。

大中小城市怎么分的？人口在50万以下的叫小城市，50万—100万的叫中型城市，100万—500万的是大型城市，500万—1000万的叫特大型城市，1000万以上的叫超级大城市。

省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安。有些省会城市现在是500万、600万，以后可能往1000万的方向走。这里面有一个什么动力呢？中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，就是省会城市占本省土地面积的10%不到；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到全省的30%；它的服务业，包括学校、医院、文化等政府主导的公共服务，和金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总量的40%。

比如郑州现在是1000万人口，1万亿元的GDP，9个三甲医院，30多万名大专院校在校生，尽管有一定的规模，但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能相差甚远。河南省有1亿人口，郑州目前只有1000万人口。作为省会城市，应承担全省20%的人口，所以十几年、20年以后郑州发展成2000万人口一点不用惊讶。同样的道理，郑州的GDP现在到了1万亿元，整个河南5万亿元，它只贡献了20%，如果要30%的话应该是1.5万亿元。服务业呢？一个地方每100万人应该有一个三甲医院，河南省1亿人口按照这个比例要有100家三甲医院，郑州就应该有40家，它现在才9个三甲医院。

从这个意义上讲，大家可以关注现在人口超过1000万的超级大城市，根据所在省的经济人口规模去算一下，在今后十几年，有没有人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。人口过了2000万，可能上面要封顶，但是在1000万—2000万之间的不会。

第二个热点是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，其中的中小城市会成为房地产发展热点。如果已经是人口2000万以上的超级大城市，自身已经碰到了天花板，他的发展集中表现在它辐射的大都市圈。大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大体上是50—70千米的半径。其中会有一些中小城市，他们单独发展不构成热点，但是，一旦进入大都市圈，发展速度就会变快。

第三个是城市群。以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百千米的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的不行，比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会优化资源配置。
在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

第三大趋势是关于房价问题的判断。

这是大家非常关心的。黄奇帆认为，今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。全国城市新房的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。

如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如重庆，2000年主城房价平均每平方米1000多元，2017年到了9000元，翻了三番多。热点城市，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，房价基本上翻了三番，涨了8倍，有的特别热的房子甚至涨了10倍以上。

总的来说，特别热的城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比全世界最高。但是就全国而言，我们的房价收入比现在是9倍多。美国、欧洲一般是4—5倍，我们非常的高。

所以过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何通货膨胀、任何物价涨落总是跳不出这三个原因。

第一个原因就是商品的供求关系。供不应求就涨，供过于求就跌。我们可以说过去20年，中国房地产是供不应求的，人均住房面积从10平方米到40多平方米的过程是短缺经济下补短板的过程，有强烈的改善住房的需求支撑它越造越多。

第二个原因当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。我们的M2从2004年、2005年开始，十几年都是两位数增长，有几年份甚至是百分之二十几的增长。从2004年到2019年我们的M2翻了三番，也涨了8倍。

这个钱出来当然会影响社会经济。很幸运，房地产成了M2超出增长的一个超级蓄水池，全被房地产吸收了，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、像是汇率、成交购买力，以及国际经济危机的冲击。比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现汇率大幅度的起伏，也会给中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

所以我们过去十几年房地产价格翻两番上述三个原因的综合结果。如果根据这个观点预测未来，在供求关系方面，尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿元，会不会今后十年M2再翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP

的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几，加物价指数两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几。房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在房地产价格大幅下跌的可能性，但也不会再产生过去十几年五年翻一番、十年翻两三番的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
第四大趋势：今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

我们中国的房地产开发企业的数量是世界之最。美国2018年注册房地产开发企业没有超过500个。知道我们中国有多少？9.7万个。中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工。8亿多城市常住人口有9万多个房地产企业。这也是过去十几年房地产大发展带出来的一个热门的、另类的效应。
中国的房地产商有三大特征。

第一，杂、散、小。大到上万亿元规模，小到几百万元规模。

第二，层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后，要到其他各个省去开发，它会在二三十个省的中心城市注册一个省级开发公司，然后这个公司到了各地市州，中国有400多个地市州，它如果都去搞开发，在400多个地市州又各注册一个公司，地市州的公司面对着2000多个区县，它在县委、县政府的激励下又会去注册一个公司。你在我这里注册公司，你的GDP、你的税收都算在我这里，地方政府也希望这么干，所以我们中国，最大的五家开发商，不管是万科还是万达，都有几百个子公司，所以层层叠叠。

第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，排名在前的15%大开发商去年实际开发销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%。剩下的企业只干了2亿多平方米，有大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就出现乱集资、乱炒地、乱发展的现象。

所以中国房地产商不仅仅是企业户数多、层层叠叠，更是杂七杂八的空壳公司一大堆，这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。

今后十几年，基于房地产业高质量转型的要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少？黄奇帆教授认为至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。

在房地产的整顿或者发展中，它会从三个方面上缩小。

第一个，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，把投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子，子、孙公司总量上萎缩。

第二个，工商年检注销。过去这些年，由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，这方面的管理会加强，三年没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了。

第三个，房产企业转行。在市场规模缩小，业务衰退的情况下，很多企业都会选择主动转行，不搞房地产了，搞别的事情去了。
这几方面是构成房地产开发企业数量大幅下降的重要原因。

第五大趋势：房地产开发商的总体负债率将大幅下降。

中国房地产商的负债率是世界之最。中国9万多个房产商的总负债率2018年是84%。哪怕是中国前十位的销售规模在1万亿元左右的房产商，它们的负债率也是在81%。整个中国房地产开发模式是大规模的基建、大规模的贷款，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转，运行的模式表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱，全靠贷款融资。银行信托在后面堆着，10亿元的地拍卖成20亿元，不受自己有没有钱的影响，地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。 

其次是造房子是靠融资借贷，靠开发贷。来自银行、信托和自发企业债。一些信用差的小房产商，还会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租，也就是把房子卖了以后回租，租赁费每年15%，相当于开发商向买房者高息揽储，借了一个高利贷，这样形成了开发贷。
第三是预售房。房子还没造好就把老百姓的资金借来了。

正是由于这样的一个运转关系就形成了百分之八十几的负债率，房产商往往还会把这种高负债率当作自己的一种经营成就，这里面银行贷款是正常利息的有息贷款；信托一般比银行利息高一倍，信托至少12%，甚至15%，乱集资的话20%都会有。在这个情况下，房产商要怎么把这个资金链上的利息平衡呢？卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息的。一个房产商可能负债里面有40%的钱是无息的债务，房产商觉得赚了便宜。所以，在房地产顺势向上、不会出现资金链断裂的时候，能赚很多的钱。但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。

所以有很多房地产商一到逆周期、经济下行的时候，就会出问题。

我们看全世界房地产商都不是这样的。香港算是中国房地产业的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，它同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，净资产有60%—70%。他们跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？并没有，也就在40%，没有出现刚才所说的80%，那是企业文化、企业的制度、企业的规定。所以，内地的房地产商要改变自己的行为。

在今后的十几年，新常态下、新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。买地的钱会得到管控，不让金融机构介入的话，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。一般别墅或多层公寓不搞预售，十层以上的高层公寓可以预售，但必须是在房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发，转型为销售部分加上长期持有出租的模式，这也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业是用长期贷款的高利息的方式来运转，这边租赁的费用还不够还利息。如果租赁的资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以信托投资基金的方式参与直接融资，这就区别于商业银行贷款，属于一种资本形态的运转。这就解释了为什么香港有那么多的房地产信托投资基金企业。

由此可见，中国房地产的高债务经营模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到40%~50%。

最后一个趋势：房地产企业的经营模式会发生变化。

整个中国的房地产业在过去十几年年里，就像大皮包公司一样不断买地造房。造好之后立即脱手卖掉，非常快的流水。大家有时候觉得中国最富的人、最发横财的人就是房产商，认为房价涨了10倍，那么房产商不是富得流油了吗？

其实这里面是有一个很大的误会。比如造了50万平方米，当时的造价每平方米成本是1万元，销售价格是1.2万元或1.3万元，扣掉一切成本有15%回报的话，已经是一个比较好的结果了。近十几年，说中国房价涨了八倍，最高兴的是买下这200多亿平方米房子的老百姓们，差不多有一亿多户居民。不管你是5年前买的、10年前买的还是15年前买的，反正这些人都享受了这十几年房地产的发展，大家都很高兴，尽管这个房子大家是自己住的，并没有把房产增值的钱套现，但算算账心里也高兴。

而房产商造出多少、卖掉多少其实是最笨的一种经营模式。但它之所以这么干，又是因为土地的钱、开发的钱全都不是自己的，都是借来的。预售的周转资金也是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱。在这样的背景下，最好的结果就是造好了赶紧回款还账，转了一圈能够有10%、15%的利润就很高兴，他当然就无法去获得这十多年来房价增长的超级利润。

在这件事上，李嘉诚就很不一样。他1993年在浦东搞了一个别墅小区世纪雅园，因为是自有资金，所以2000年造好以后也不急着卖，先租10年，到2010年，房子从每平方米1万元变成7万元，他就把租赁合同到期的房子全部收回，然后他又去每平方米花了一万多元装修一下，统统按照每平方米8万元卖掉，立马全部卖光。500套别墅他赚了很多钱。

当期造了就卖的商业模式是高比例向银行或金融机构贷款，被倒逼还款的需要。美国人的房产商，基本上50%、60%的房产是自己持有出租。出租三五十年，那么房价上升的好处就都归房产商所有了。但他出租以后也不会就把自己的本金全套在里面，既然出租就有租金，有租金就可以用信托投资基金的方法，每年的租金来付基金的利息，然后有信托公司给你一笔资金。像是资产证券化一样，比如你的房子值100亿美元，它把100亿美元资金给你。这100亿美元资金表现在你的账上，不是负债100亿美元，而是一个资产转换。所以这件事是合理的，可以做的。

今后中国的房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加。十年以后中国的房屋结构中会有50%左右是租赁的，另外50%是销售的。租赁里会有20%是政府出资造的保障房、公租房。低收入群体交的租金只要能够支付政府保障房款的利息就可以了。政府可以把这个本金给信托公司搞一笔信托投资基金，政府也不负债。基金的利息就只要能与老百姓付的房租平衡就行。

出租以后，如果老百姓因为各种原因走了，房子退出来就给新困难户，形成一个平衡。这个应该占20%以上。现在我们租赁的保障房只占5%，社会保障房的比例要增加到20%是需要的。

去年新建17亿平方米中90%多就是产权销售。今后十年，比如到2030年新建10亿平方米，有可能5亿多平方米是产权房，然后有3亿平方米是商品租赁房，有2亿多平方米政府造的保障房等。大概按照这样的逻辑展开，开发商的租赁房都变成了不负债的房，开发商的负债率也会下来。
以上六个趋势性判断包含新房交易量、开发重点方向、房产价格、房地产企业总量、房地产企业负债、售租并举模式，涵盖了土地供给、企业供给、资本供给、货币供给等诸多内容。

习近平总书记多次强调：“房子是用来住的，不是用来炒的。”“房地产调控要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立长效机制。”中国房地产的这六个趋势，正是我国房地产业实现高质量新型发展的必然结果，必将成为“新时代”的一个“新常态”。

面对这样六个趋势，房产商应该以什么样的运行方式，校正过去大规模发展、高杠杆举债的行为呢？黄奇帆给出了5条：

第一，房产商要改变四面出击、盲目扩张的发展战略。21世纪以来的这十几年，许多房产商都像打了鸡血一样，到各个城市圈块地，砸款，最后五六个楼盘同时开花。这种搞法，最后的结果就是自顾不暇，管不过来，最后形成烂尾楼。这是一个问题。不要因为别人的邀请，或者没有经过自己深入的思考、调研、市场分析就到处布点。

第二，不要动辄去造三五百万平方米甚至1000万平方米的大楼盘。这样的楼盘往往占地也十几平方千米或者20平方千米，实际上是在造一个城。政府管理一个城，有十几、二十几个委办局，涉及非常复杂的概念。你一个房产商圈了几十平方千米，认为这几十平方千米你什么事都摆得平，最后你就会因为各种环节中某一个环节没搞好而鸡飞蛋打。

第三，总体上不要高负债，不要拖欠工程款，特别不要去借高利贷。不要跟身边的职工借钱，房产商穷极无赖，把职工的钱都套来，还有高息揽储式的售后回租也要杜绝。

第四，不要去做产能过剩、库存很大的事，君子不立危墙之下。

第五，不要因为脚踩西瓜皮而滑向违法的深渊，不要以邻为壑，也不要粗制滥造造成安全事故。

在新的趋势下，房产商就应该理性的从这5个方面进行自我约束。

最后黄奇帆教授总结说：我们国家今后的十年，房地产还是支柱产业。房地产产生的GDP至少占全部GDP的6%左右。另外，哪怕每年的建筑量小了，只有10亿平方米，也还是十几万亿元投资拉动。同时，房地产还是龙头行业，带动着几十个制造业。总之，房地产在各个国家任何时候都是一个支柱产业，是一个涉及老百姓安居乐业的民生产业，涉及比GDP规模大2倍的社会财富。从这个意义上讲，房地产的和谐和稳定，也是我们国民经济和谐稳定的标志。
好了，这期节目我们就分享这么多，我是晓书童，我在晓书童频与您，不见不散。