6.13 吴钩 | 宋朝的国有土地产权如何流转？（女声）

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上一讲，我们说宋朝也有一条“华尔街”，讲的是宋代的金融事业。这一讲我们继续讲宋朝的经济。

今天，房地产为许多城市的经济发展提供了很大的推动力，按中国现行的土地制度，城市住房的土地是国有的，开发商拿到的只是几十年的土地使用权。假设某个城市有一大块地皮要划出来建设商品房，市政府通常会以“招拍挂”的方式，将这块地的70年使用权转让出来。什么是“招拍挂”呢？招，指招标；拍，指拍卖；挂，指挂牌，是三种转让国有土地使用权的方式。它们的竞价形式略有不同：招标，竞买者只报一次价，出价保密；拍卖，竞买人在指定时间、地点公开竞价，可以多次叫价；挂牌，竞买人在挂牌期限内可多次出价，出价保密。

中国大陆的“招拍挂”制度，效法自香港。大家都知道，香港的土地是公有的，香港政府享有土地使用权和大部分土地的支配权，再通过“土地批租”的形式出让土地业主权给予私人或单位，土地批租的方式主要就是招标与拍卖。而香港的土地批租制度，又延续自英国。许多人可能不知道，按英国法律，大不列颠王国的全部土地名义上都归国王或国家所有，国王通过批租，将土地使用权转让给私人。

不过，土地“招拍挂”制度的渊源，我们也可以从宋代的历史中找到[①]。历史进入宋代，“均田制”已经瓦解，总体来看，宋朝的土地主要都归私人所有，但宋政府也拥有一批官地，这些官地通常都是农业用地，但政府的官员肯定不会自己下地种田嘛，他们通常会雇佣佃农来耕种，或者干脆将官地的所有权或使用权转让给私人。而宋政府转让官地的方式，就采用“招拍挂”的做法。

当然，宋朝时并没有“招拍挂”的说法，而是叫做“扑买”、“买扑”。扑，就是扑倒的扑，带有博弈、竞争的意思；买，买东西的买，就是买卖、交易的意思。合起来，就是竞价买卖。宋朝很流行的“扑买”，跟现代社会的招投标、拍卖制度是非常相似的。

假设宋朝时杭州有一大片官地，政府觉得自己亲自管理很麻烦，而且财政也需要一笔钱，所以决定将这块土地的所有权或者使用权转让出给私人，那么宋朝官府采用的转让方式，通常就是招标、拍卖。我们根据史料的记载，来还原宋朝拍卖一块官地的整个过程。

首先，主持拍卖的杭州官府要对拿出来招标的“标的”，指拿出来拍卖的对象，之后对官地的所有权或使用权进行估价，设定“标底”。这个“标底”的设定，当然不能张口就来，宋朝政府通常会根据这块地的位置、面积、产量估算，并参考邻近类似地块的市场交易价，进行综合评估，采取一个适中的价格，立为拍卖的底价[②]。

然后，杭州官府要在热闹的地方，比如衙门的粉壁、城门、街道等处张贴招标的公告，说政府现在要拍卖一块地皮的所有权或使用权，位于哪里，面积是多大，底价又是多少，欢迎有意竞买的人在限期内前来竞价，在底价的基础上添价投标。投标的期限，一般是一个月至三个月。

当然，不是什么人都可以参加投标。宋政府对投标者有资格审查：政府官员、官户以及名下田产超过多少百亩的大地主，是不可以扑买官田宅的；提供不了担保财物与担保人的一般平民，也是没有竞标资格的。除此之外的其他任何有合法身份的宋朝人，只要你有财力，都可以前往投标。

在投标的有效期内，杭州官府会在州县衙门设立一个大木柜[③]，锁好，接受竞标者的投标。凡符合资格、有意投标的人，都可以在规定的期限内，填好“标书”投入木柜之内。“标书”的内容主要是你愿意出的竞买价是多少钱，你可以担保的家产又是多少，担保人是谁，然后就是亲笔签名。你填写的“标书”是密封的，除了你自己，其他人都看不到你“标书”的内容，所以宋人将这个投标的过程叫做“实封投状[④]”。

木柜旁边有官吏监督投标，并且登记每一个投标者的投标时间。这个时间登记很重要，后面我会说到。投标的有效期到期之后，便截止投标，木柜立即运回杭州衙门。假如限期之内没有人前来投拍呢？这就是“流标”，官府一般会调低标底，挑一个时间再次公告招标。

接下来，便是拆封、评标的程序。木柜的拆封必须是公开的，有州政府多名官员在场，并允许公众观看。搞暗箱操作是不行的。宋朝的评标标准通常采取最高价原则，即出价最高的那个人中标。如果出最高价的有两人以上，即以先投标的那个人胜出——所以在投标的时候才要登记时间。中标人倘若反悔，不想要这块地呢？罚款，按其出价的10%进行罚款。

按照惯例，租佃官府所拍卖地块的人具有优先扑买的权利。开标之后，政府一般要知会原来的租佃人，说：这块地的中标价已经出来了，是多少钱，你愿不愿意按这个价钱承买？请在五日之内给予明确答复[⑤]。如果原租佃人愿意出这个价，那么这块地的所有权或使用权则归他；如果他不愿意出价，则归竞标的人。

中标人确定之后，还有一道程序要走：公示。以表示整个招投标过程的公开、公正。最后，由政府给中标人颁发一张“公凭”，类似于“产权证”，证明你拥有这个块的所有权或者使用权。

这就是流行于宋代的处理国有资产产权流转的“扑买”制。放在十三世纪之前，它无疑是世界上最先进的招投标制度，即使以今天的眼光来看，也是挑不出大的制度性缺陷。

宋朝的“扑买”制不仅用于官地所有权、使用权的转让，在出让官营酒坊、矿坑、河渡的经营权，出让食盐、茶叶的特许经营权，乃至承包一些集市的税收时，都会采用“扑买”的方式。

最常见的“扑买”形式就是我们前面介绍的“实封投状”：竞标人出的竞买价是秘密的，除了自己谁也不知道，跟今天的投标一样。除了“实封投状”，宋朝政府还实行过一种公开竞价的“扑买”制，叫做“明状添钱”。什么意思？就是竞标的人聚在一起，公开叫价、竞价，谁出的竞买价最高，谁得到“标的”。你看，这个“明状添钱”是不是跟今天的拍卖很相似？

毫无疑问，“明状添钱”的拍卖，要比“实封投状”的投标更刺激，更能激发恶性竞争。一些竞标人志在必得，难免会失去理智，将竞买价越叫越高。比如官府拍卖一个酒坊五年的经营权，五年收益预计是50万贯，但在公开竞价的热烈气氛下，可能会头脑一热，叫出80万贯的竞买价。结果就“杯具”了，虽然赢得了经营权，但五年经营下来，却亏了大本。所以，“明状添钱”的竞拍制只实行了很短一段时间，便被政府叫停了[⑥]，还是推行“实封投状”的招标制。

宋代之后，招投标制度便衰落了。2002年版的《辞海》将“扑买”解释为“宋元的一种包税制”，并称“元沿宋制，但包税范围扩大”。这个解释是不准确的。宋代的“买扑”不等于包税，虽然宋政府有时会将一些小集市的税收权承包出去，但“买扑”制更多的还是用于转让官营手工业的经营权、专卖品的特许经营权、国有资产的产权。到了元代，“买扑”才只限于包税。至于明清时期，就基本上没有听说有什么“扑买”制了。

为什么“扑买”制度会在明清时期消失？简单地说，是因为明朝人很反感宋朝政府大搞投标、拍卖的行径。宋王朝推行“扑买”制，目的是为了增加财政收入，给人的印象似乎很贪婪，如同一个拼命抬价的大商人。这样的政府形象，是不合明清时期的意识形态的，所以明朝人将宋代的“扑买”制大骂了一通，说：一个政府，如此贪图财利，怎么能行？所以，明朝人当然不会沿用宋人的做法。

好了，今天的话题先讲到这。接下来我们会将话题转到宋朝的法政制度上，看看宋朝的法政制度究竟与其他王朝的有什么不同。

感谢您收听今天的《中国历史大变局》，我们下一集再会。

[①]招标投标制度是现代市场经济中一项重要的经济制度，充分体现市场竞争的公开、公平、公正。两宋时期，“买扑”、“承买”等具有招标投标性质的活动，并没有达到现代市场经济的规模和水平．也没有形成现代经济学中明确的概念和范畴。中国古代社会的经济现象，囿于当时经济发展的程度和经济学水平。一些名词的使用往往是简略而模糊的。现代学者在研究古代经济现象时．有时需要借助现代词汇，来厘清某些古代经济现象的本质和概念，对研究对象进行重新界定。有鉴于买扑、承买等词汇的局限性，本文借用“招标投标”这一现代词汇

[②]《续资治通鉴长编》卷四一九：“若累界（营业额）有增无减，即取累界中次高一界为额；如增亏不常者，即取酌中一界为额”；

[③]《宋会要辑稿·食货》：“造木柜封锁，分送管下县分，收接承买实封文状”；

[④]中书言：开封务优轻场务，令府界及差役司同共出榜，召人承买，仍限两月内，许诸色人实封投状，委本司收接封掌。候限满，当官开拆，取（看）[着]价最高人给与。仍先次于榜内晓示百姓知委。从之（原注：此据《泸州编录册》熙宁五年二月十三日刑部帖、三年十二月九日中书札子；

[⑤]《宋会要辑稿?食货》：“先次取问见佃赁人愿与不愿依价承买，限五日供具回报”；

[⑥]《元城先生尽言集》卷二《论买扑坊场明状添钱之弊》：“今则明书钱数，众各见闻，又择价高之人便行给付，民既贪得，无有远图，并驱争先，更进迭长，惟恐失主，岂念后患……则明状之害，有甚于实封者矣。”