17 小产权房能买吗？低于市场价10倍

小产权房是指在农村,集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

网络上挂出的宅基地“小产权”转让信息，便宜的仅2000/平，和普通商品房价格几乎相差十倍，宅基地价格确实非常诱人，宅基地地方大的小产权房一旦遇上拆迁，还有可能身价翻倍，所以越来越多的购房者把目光投向了这些地方。

有个案例一个一个外地投资者买下了白云区某村的宅基地，三层结构，建筑面积两百多平，签订了规范的《房屋转让协议》，后因为农村宅基地房不允许买卖，所以协议无法进行公证，作为替代，最后又签订了一份《赠与合同》才能完成公证。几年后，房屋会因为拆迁而再生变故。

拆迁补偿价格远远高于原房屋的买卖价格，利益当前，周某便将陈某诉至法院，要求之前签订的转让协议、赠与合同全部无效，并交回宅基地及上盖建筑物！最终结果，法院判定当年双方签订的《房屋转让协议》和《赠与合同》均无效！

明明陈某在交易时都做足功夫——操作规范，还做了公证，不一定能保证风险因为

一、   集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，在一定程度上具有福利性质和社会保障的，所以，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。

二、   宅基地的政策是一户一地，也就是说原则上，每一户只能拥有一块宅基地。

案例中，买方非本村集体成员，因此签订的《房屋转让协议》虽是双方真实意思表示，但由于该《房屋转让协议》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。

关于赠与合同，虽然该赠与合同已经过公证处公证，双方变相操作，签订了《赠与合同》并进行了赠与公证。但其实质是以合法形式掩盖非法目的，因此，该赠与合同应为无效。

通过这个案例，宅基地在非同一村集体中转让的合同，在广州市会被法院认定为无效的，即使是经过公证的赠与也是同样的道理，而且这也并不是个案。

所以，如果你不是村里的人，宅基地，不能买！

首先，要搞清楚，宅基地上建的宅基地房和小产权房的区别。

所以，买了的话还面临着这些问题：

1、无法办理产权，未来再交易也是十分困难；

2、质量问题，没有合法有资质单位的检验验收，其建筑质量也存在很大风险；

3、无法贷款。

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