14 房改房种类，征税补公摊面积公式及交易注意事项

（一）房改房，指的是从政府划拨等方式的土地，一般是单位福利分房，比较多的是以前的国企和事业单位的福利房，常见的有比如电信房改房，学校的医院的房改房等等，这些房子有员工福利色彩，房改房因为是单位福利房，通常拥有较为成熟的配套设置，地理位置优越，是二手市场的热销产品。实用率很高。房屋来源分为两种：

第一种：按成本价格购买的房改房，第二种是以标准价格购买的房改房

按成本价格购买的房改房，职工有完全的产权，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。成本价房改房一般在1995年以后房改的

但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时要补交一定的费用就是大家在买房时俗称的补足出让金。广州一般是房子总价的1%。交易惯例一般是卖家支付。

第二种：按照标准价购买的房改房的职工拥有部分房屋所有权，以标准价格的房改房比成本价格的价格还要低，所以个人实际上享有部分产权而已，一般在5年后归职工个人所有，按规定交纳国有土地使用权出让金1％。标准价房改房一般是在1995年以前房改的，基本上是用标准价购买的，增值额的80％归个人所有，其余20％交回原产权单位，当然部分地区取消了原产权单位参与收益。补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。标准价的房子不但要补足出让金，还要按照成本价格，补足房屋的差价。

（二）房改房的税种及计税：

1)    契税、增值税、个人所得税、的计征方法参照普通商品房。

2)    土地出让金=成交价×1%。

房改房分摊面积计算：

住宅：

9层以下（含 9 层）分摊面积=套内面积×10.68%；

9层以上分摊面积=套内面积×12.65%。

商住两用：

9层以下（不含 9 层）分摊面积=套内面积×10.68%；

9~19 层分摊面积=套内面积×19.25%；

20层以上分摊面积=套内面积×21.88%。

计算房改房分摊税

房改房分摊税的计算公式=单价×分摊面积×10%或 20%。

【注】楼层≤9 层的按 10%；楼层＞9 层的按 20%。

（三）房改房交易注意事项：

1、 产权关系，原产权人与单位的购房合同，合同当中可能有特别的限制，比如多少年之内不能出售，还有一些限制就是只能交给备案单位内部流通。所以这种限制

2、 原单位是否有有限购买权，这优先购买权售房是保护的

3、 房子有没有超标的问题。因福利分房子，是根据员工的级别和工资分配的，如果存在超标的问题，合同中存在有可能解决超标以后才能上市，这些种种前提必须学解决后才能上市交易。

房改房上市需要特别注意:房改房上市交易,除提供普通存量公房上市交易所需材料外,还需提供出售公有住房缴款明细表,且需由原房改房购房人夫妻双方共同申请。