61.房产分类：你是不是连投资对象都没捋清？

61.房产分类：你是不是连投资对象都没捋清？

新的篇章，带来一个新的话题。毫不夸张地说，此话题万众期待，中国人乐此不疲。房地产，一个让人又爱又恨的投资领域。

所以我们是要给大家推荐去北京买房还是去上海炒楼吗？当然不是。秉着一贯授人以渔的作风，我们既不会讨论深圳的房价什么时候会跌，重庆的房价什么时候会涨，也不会讨论如何突破购房限令，如何规避房产税。一切的投机，都是不可复制且不可持续的。从一门课程的角度而言，毫无意义。而真正受用的，则是如何理性的看待房地产投资，从投资技巧、投资策略上去分析它，从投资风险，投资误区上去把控它，无论政策如何变化，无论市场如何变化，以不变应万变，才是成熟的投资理财之道。

所以，这一章节的第一课，我们从房地产的分类讲起，让它回归为一项普通的投资理财工具，帮助你重新地、全面地去认识它。当然，作为一门理财课程，以下所有的分析都基于理财目的，如为刚需，则完全不必适用。

按照用途，房地产分为住宅、商铺和办公楼。住宅，投资门槛相对较低，土地使用权70年，收益率相对较低，但由于刚需支持，投资风险也相对较低；商铺，单价较高而致使总价往往较高，从而导致投资门槛相对较高，土地使用权40年，如有幸发展为商圈，房租房价上涨的潜力最大，但如果未能形成商圈，租不出去与房价下跌的风险也较高；办公楼，相对住宅而言一般面积较大，导致总价较高，也提高了投资门槛，土地使用权40年，由于是办公性质，现金流往往比较稳定，但若遭遇市场不景气，空置期也时常出现，或导致出租折价率高等等。

按照竣工期限，房地产分为期房、现房和二手房。期房，优点是先期购买时可挑选好的位置，尤其是当房价上涨时，期房不失为一种锁定房价的手段，但缺点也很明显，即期房需要承担不能如期完工、完工后品质难以保证的风险，如为融资购房的，交房前也不能利用房租来缴纳贷款，由于未入住就承担了资金压力，因此房价往往比现房便宜，因此此种情况下，着重要关注开发商的经营资质，以及交房时检验与购买合同是否相符等等；现房，优点是摸得见、看得着，买后即可出租来缴纳贷款，融资购房情况下资金压力相对较小，但往往好位置在期房阶段已经被挑走，选择余地较少，价格相对也较高，因此此种情况下，着重要关注地段、配套设施，以及户型是否利于出租等等；二手房，同样摸得着、看得见，周边环境已经较为成熟，可供选择的标的也较多，缺点则是买卖多经由中介进行，需支付中介费，融资的力度往往也比不上前二者，但价格上有讨价还价的空间，个别特殊情况下还有抄底的可能性，因此此种情况下，着重要关注房屋的保养情况，附近住户的水平，以及是否可乘续租约等等。

按照房屋档次，房地产分为普通住宅、高档公寓和别墅。投资普通住宅，目标客群往往是买不起住宅的人群和需要租房的人群，因此市场需求较高，优点是达到一定条件的会具有税收优惠，缺点是房客的支付能力有限，房租收益率一般不会太高，因此重点考虑因素应为房屋的状况、新旧、出行的便利性等；投资高档公寓，目标客群主要为有能力买房却宁愿租房者，想要减轻资金压力者，以及外地商务人士，特点是大学与商业区周边的公寓租金收益率往往较高，但房客流动性也较高，管理费也相对较高，因此重点考虑因素应为区位、配套和住户水平；别墅，一般只能为高资产族群买来自住或度假用，租赁需求有限，投资应用并不广泛，但一般来讲，一线城市附近的别墅抗跌性都比较高，这是别墅投资的首要优势，但投资后空置率较高，特别是融资购房情况下导致资金压力较大也是不争的事实，因此重点考虑因素应为景观，以及居住环境的便利性等等。

那我们来总结一下房地产投资的优缺点。

首先是优点。第一，具备可观的收益率，主要来源于持有期租金收入以及买卖价差；第二，财务杠杆效应，比较容易利用财务杠杆作用，通过负债经营，提高自有资金的回报率；第三，对抗通胀效应明显，大多数中国人在过去的一二十年基本都明白这个道理，也享受到了宏观经济发展的房地产投资红利，在合理的通货膨胀条件下，房价上涨，租金上涨，同时也是有利于借款者的；第四，所得税优势，价值上升，持有的固定资产财富就会增加，但在出售房产前都不会产生实质的税收，因此房地产投资具备延迟纳税的功能。

其次是缺点。第一，缺乏流动性，变现速度较慢，这也是固定资产投资的通病；第二，需要大笔首期投资，造成资金压力；第三，受宏观经济影响较大，即是如果出现通货紧缩，甚至经济衰退，房地产投资可能会贬值；第四，高风险，主要来源于高财务杠杆+低流动性，加上房价和租金随市场行情波动，房地产投资属于投资风险较大的一类投资理财工具。

以上。