62.房产融资:等额本金还是等额本息?土豪请跳过此话题

62.房产融资:等额本金还是等额本息?土豪请跳过此话题

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62.房产融资:等额本金还是等额本息?土豪请跳过此话题


今天我们要聊一聊房贷的话题。土豪不用随意,因为这个话题不太适合你。我们中国人喜欢买房,难免就会引出银行贷款的话题。在面对借款合同的条款时,你是会直接签署了事,还是会深思熟虑呢?比如,选择等额本金,还是等额本息,这个会是你曾经面对过,却从来没搞清楚区别的一个问题吗?


等额本金和等额本息是还款的两种模式。那么什么叫做等额本金,什么叫做等额本息呢?我们来点陡的,先上两个公式。


等额本金:月还款额=本金/贷款月数+(本金-累计已还本金)×月利率。也就是说,等额本金模式下,每月的还款额分为两部分,一是将本金按照总的贷款月数均分,二是对于剩余还没偿还的本金部分计算利息。等额本金模式下,每月偿还的本金部分是一样的,但利息部分是先多后少,随着时间的推移逐步减少。


等额本息:月还款额=本金×月利率×【(1+月利率)的贷款月数次方】/【(1+月利率)的贷款月数次方-1】。公式好复杂,大脑有点懵?不能一眼看出逻辑关系?很正常,因为这是按照数字逻辑关系推导衍生出来的最终公式,不用掌握。只需要理解的是,等额本息模式下,每月的还款额是一样的,但月与月之间相比,偿还的本金部分不同,偿还的利息部分也不同。


举个例子更为形象。假设我们从银行贷款100万元买房,贷款期限20年,也就是240个月,240期,贷款的年利率是6.55%


等额本金法下,每月偿还的本金都是一样的,都是4167元。但利息不同,从早先来看,尚未偿还的本金部分还比较多,所以利息也比较大,越往后,尚未偿还的本金逐步减少,所以每月的利息也逐步减少,在此案例中,第1个月的还款利息为5458元,而到了最后一个月,也就是第240月的时候,还款的利息减少到了只有22元,利息的趋势呈现为一个倒的直角三角形。


等额本息法下,经过计算,每月偿还的本息总额是一样的,都是7485元,无论是第1个月,家还是到第240个月,这个金额始终不变。所以形象上来看,本金的偿还逐月增多,呈现一个上窄下宽的直角梯形,而利息的偿还逐月减少,呈现一个上宽下窄的倒直角梯形。


那么有兴趣的小伙伴也会问了,两种模式下,到第几个月的时候月还款额是一样的呢?在数学上其实很简单,令两个公式相等,倒求一下贷款月数即可。为避免大家麻烦,我帮大家计算过了,在这个案例中,第96个月,也就是自还款之日起第8年的年末那个月,等额本金法下的还款额和等额本息法下的还款是相同的。而在此日之前,等额本金法下的月还款额更多;而在此日之后,等额本息法下的月还款额更多。


咦?不是第10年的年末那个月相同,而是第8年的年末那个月就相同了啊?那是不是说明了一点,等额本息法下还的利息总额要比等额本金法下还的利息总额多呢?赶紧回家翻翻自己的借款合同,看看果然是等额本息的,顿时觉得上当受骗,气不打一处来,都怪那个该死的房产中介不给你解释,都怪那个不要脸的银行工作人员是个大忽悠?


先别急,别急。我们还是先来总结计算一下,不要冤枉了别人嘛。


还是刚才的案例。等额本金法下,每月还款额不同,首月最多,逐月递减,20年利息总额657,729.13元。等额本息法下,每月还款额相同,本金前少后多,利息前多后少,20年利息总额796,447.26元。


什么,选择等额本息法,20年利息总共多还了将近12万?这天煞的,是不是怒火攻心马上要冲去银行扯皮了?大家忘了一个重要的事情了?这可是我们整个《白话家庭理财》早在第2期就专题讲解,后来又在各种理财手段篇中反复提及的概念哦,那就是货币的时间价值啊!等额本金法月还款额前多后少,也就是说银行在更早的时间就占用了你更多的资金,而等额本息法是要在后面的年份银行才会实现更多的资金收回,所以等额本息法下的利息总额更高便不难理解了。也就是说,当大家的日常资金理财收益率刚好就是贷款利率时,考虑时间价值因素后,两种还款模式的最终实际成本是没有区别的。


当然了,这只是理论上的说辞。现实中一般情况下银行都会默认购房者采用等额本息法,最重要的原因其实仅仅是因为——方便,毕竟月还款额一样嘛,大家每月固定归还房贷,操作起来更容易理解和记忆。然而,在我们学了今天这一课之后,再要面临这个问题时,应该做哪种选择呢?在现实操作中真的是完全没有差别吗?不是的。其实是需要根据自己的具体情况而定,有几个考虑因素。


第一个因素,房产是否用于投资,计划何时出售。等等,别一提这个问题,都马上觉得本金反正是要还的,出售房产前还多还少无所谓,而利息尽量少还一点,所以选择等额本金法更加合适。其实不是的,根本原因是你只考虑了利息的时间价值,没有考虑偿还本金所丧失的时间价值。所以这其中主要还是涉及本身的贷款利息,以及闲置资金理财收益率的问题。一般来讲,在贷款利率和理财收益率都并不离谱的情况下:如果计划售出的时间较近,比如买来就是为了择机出售的,则选择等额本息法比较划算;如果计划售出的时间比较久远,比如决定先住个108年的,再考虑出售,则选择等额本金法比较划算了。至于具体到什么时点二者一致,这个计算就比较复杂了,我们不作展开。


第二个因素,未来个人收入曲线以及月供对生活质量的影响。从这个角度而言,等额本金法比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少,为减轻退休后的还款压力,可以考虑等额本金的还款方式;而等额本息法适合有正常开支计划的家庭,特别是年轻人,而且随着年龄增大或者职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升,如果这类人选择等额本金法的话,前期的还款压力会比较大。


第三个因素,是否有计划提前还款。其实这个情况跟房产是否用于投资是类似的,事实上,房产出售不过正是导致提前还款的一种具体情形罢了。考虑方式与之类似,也就不予赘述了。


最后,我还提醒一句。都说计划赶不上变化,未来的事情谁说得准呢?与其计较半天,不如简单明了地直接决策。考虑再多也没用,是吧?所以,以上,仅作了解吧。

以上内容来自专辑
用户评论
  • M6OO529嘉妮姐

    你好啊,我是嘉妮,操作股票时我们判断上升趋势,判断多头行情,判断有效金叉,就是从这些信息里面让自己决策概率更高。我们可以一起交流。

    听友244014241 回复 @M6OO529嘉妮姐: 6%

  • Weini的米朵

    音频不行 噪音大

  • 深秋而来的你

    不起等额本息比等额本金还款利息少吗?怎么又是等额本息利息高啦?都被搞蒙了

  • fj2okwdio4mfzvi9qzm3

    听的难受

  • 胡子轩欧根纱面料

    音频质量太差啦

  • 晓光博士财经观察

    老师讲的很好

  • 舒兰111

    哈哈,老师讲课挺幽默的

  • 有所谓啦

    讲话方式就差评吧

  • 大耳朵听书虫

    我已经听第二遍了,讲得简单易懂,长了不少知识😃😃

  • 精典味道