5-8【借贷与利率】住房按揭贷款：隐藏在细节里的利率魔鬼

本期文稿：

这节课我来跟大家谈一谈利率和按揭贷款的关系。所谓按揭贷款就是以（已购）房子作为抵押，从银行贷款来购房，也就是一种抵押贷款。原则上它和其他的资产抵押贷款没什么区别。按揭这个词英文叫Mortgage。香港最早翻译成按揭，后来在整个大陆通行开来。买房的朋友都知道，通常我们去按揭都有房地产公司帮忙,手续他们会全程帮助办理。但如果我们仔细研究起来，你会发现按揭贷款其实是非常复杂的一项金融业务。那么按揭贷款它究竟是有哪些因素呢？这个里面它有五个关键的因素是我们需要认真考量的。

第一个就是按揭的陈述。什么叫按揭陈述？就是你从银行获取的贷款占整个房价的比例，这是各国调节房产市场一个非常重要的指标。在中国最高的按揭成数是八成，也就是你可以从银行贷到整个房价的80%。在美国和其他一些国家曾经出现过所谓的零首付，也就是你可以全部的房价都可以通过贷款来解决。在美国最疯狂的时候，曾经出现过所谓的商务贷款，也就是没有收入，没有工作，没有抵押，没有任何其他的保障，你也可以去通过贷款买房子，甚至你的装修款都可以从银行贷款。更可怕的是如果你未来没有钱还利息，你还可以从银行贷款来还利息。所以美国当年房地产市场走向一个极端的情况，后来就演变成了次贷的危机。 

当然从这个里面我们可以看到，按揭的陈述它是控制房地产市场风险的一个重要的调节变量。第二个因素就是按揭期限，按揭期限也是非常重要的，它可以很长，达到30年也可以很短一年，这个比较自由。

第三个因素是按揭的利率，在按揭贷款这个金融活动里面，利率是最值得我们去认真计算，去慎重考虑的因素，我们在以后还会讲到相关的知识。

第四个因素就是利率的波动，通常按揭贷款的合同里面会约定，如果央行调整利率，那么你所获取的按揭贷款的利率也会相应地调整。

第五个关键因素，就是你的收入来源，收入的证明和未来还款的保障。这五个因素是我们在做按揭贷款时候需要认真考虑的。

更具体一点说，我们需要从三个方面来把握好按揭贷款：

第一个方面就是按揭贷款的额度，这个里面最关键的就是每一个家庭每一个人，我们在做按揭贷款的时候，需要量力而行，我们对自己的经济实力，对未来的收入和还款能力要有一个比较明确的判断。特别是刚刚参加工作的二三十岁的年轻朋友，买房往往是一个巨大的财务负担，按揭贷款让很多年轻朋友成了房奴，为了让自己不承受巨大的压力，我们需要根据前面这五个因素做一个财务的规划。如果没有承受能力，那么可以选择租房，而不是买房。第二个方面就是要选择银行。

我们在前面说过，同样的基准利率，不同的银行它按揭贷款的实际利率有很大差别。很多朋友都把精力放在对楼盘的选择上，而忽视了对银行的选择。其实我们应该下功夫去选择一家合适的银行。什么是好的按揭贷款银行呢？那么它的服务要非常的周到，服务非常的灵活，它的按揭品种要足够多样。比如说从抵押，它的期限，它的利率的选择，权利人的变更，提前贷款的服务等等，所有这些方面都是我们需要去考量去选择的。

第三个方面的因素，按揭贷款就是我们要选择适合自己的还款方式。按揭贷款的还款通常是两种方式，一种是叫等额本息还款，第二种是等额本金还款。等额本息还款，就是按揭贷款的本金总额和利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每一个月。那么作为还款人，你每个月还给银行的是一个固定的金额，等额本金还款，就是将本金分摊到每个月，同时要付清上一次还款到本次还款之间的利息。这种还款和前面的等额本息还款相比的，它的总的利息支出要低，但是前期的本金和利息比较多，还款负担逐月递减的。所以我们选择哪种方式，这个需要根据自己的收入情况和你的财务的安排来做出一个比较好的选择。这两种还款的计算公式，很多地方都有朋友们可以自己去搜索出来，自己去演算一下。

所以我简要的总结一下，申请按揭贷款，我们需要重点考虑五个因素，分别是按揭陈述，按揭期限，按揭利率，利率的波动幅度和未来的收入保障。具体操作我们需要量力而行，有一个合理的财产分配和财务规划，避免成为房奴。我们还需要仔细的选择银行，看看哪些银行提供的服务更加的灵活，服务更加的丰富，服务更加的精细。同时我们需要利用公式自己仔细的算一算，哪一种还款方式比较合适我们的财务状况。

下面我要再跟大家谈一谈按揭贷款它的主要风险和隐患，这些风险和隐患也是需要我们认真思考的：

第一个风险就是利率的波动。如果我们预测央行在短期之内大幅上调利率，那么建议大家就不要去做按揭贷款和按揭贷款要更加慎重。因为利率的大幅上调往往会极大的增 加还款的负担。很多国家都出现过这样的情况，有一些人刚开始按揭贷款的时候利率比较低，后来突然出现了利率大幅调整，导致很多买房的人无法按时还本付息，不得不将房子出售或者被银行收走。所以我们在申请按揭贷款的时候，要慎重地研究一下货币政策的走势，最好我们要仔细咨询一下银行的工作人员。

第二个就是贷款期限，贷款期限就是要根据我们的收入来确定一个合理的期限是10年20年还是30年。因为未来的利率水平的走势很难预测。

有的朋友会讲，我可以根据收入变好了，我可以提前还清全部贷款，所以这个期限我也就不那么管了。但实际上提前还款也是需要付出代价的。通常按揭贷款的合约会规定你提前还款，需要提前一个月来书面通知银行，同时你要多给银行一个月的利息来作为补偿，所以期限的确定也是一个非常重要的因素。

第三个就是尽可能要按时还款。如果没有按时还款，除了你必须要补交本息之外，你还要承受罚息。这个罚息是在原利息的基础之上要加收20%，它往往是按照每天的累计计算的，也就是通过福利来计算。这就是通常大家所讲的利滚利。所以欠款罚息对我们按揭贷款人会造成比较大的压力。

第四个就是我们对于用按揭贷款来炒房来投机买房，我们要非常慎重，利用银行贷款炒房短期之内好像可以获得较高收益，但里面隐含很大风险，特别是出现利率的调整，房地产价格的变化，炒房的人往往会出现负资产，无法还本付息。同时房地产市场和股票市场有一个很大的区别，就是房地产市场它的流动性是比较差的，股票你当天就可以卖出去，但是房地产你从挂牌到真正出售，少则要一个礼拜，长的可能要几个月。

第五个就是千万不要利用民间的高杠杆参与炒房和买房，利用高杠杆，利用民间融资参与炒房买房是非常危险的。

这样甚至造成某些炒房人倾家荡产的例子时有发生。所以最后我们总结，按揭贷款是一个非常复杂的融资活动，对于我们很多年轻朋友，对很多家庭来说，按揭贷款可能都是一生中最大的一笔开支，也是最重要的一笔开支。所以我们在决定按揭贷款买房的时候，对按揭贷款我们需要做仔细的研究，认真的考察。最好我们要咨询一些银行和法律方面的专业人士，听取他们的建议。

本节目由喜马拉雅FM与财新视听联合出品。