83.房地产调控：万科A看地产股有哪些投资机会？

俗话说，长江后浪推前浪，三十年河东，三十年河西。没有不变的商业模式，也没有永远挣钱的行业。这种规律不仅是市场的力量，也是国家宏观调控的力量，有些企业作为时代的产物，使命完成之后，没有了增长空间，股价便会沉底（比如说中国两桶油）。房地产似乎也在经历着这样的魔咒，在国家政策对房价进行调控加码的同时，房地产开发板块的所有股票基本上都被腰斩。这里便包括万科A，华夏幸福，绿地控股，融创中国，碧桂园，等港股和A股。那么，是否意味着，房地产开发板块，至此没有任何投资机会了呢？今天科普金融栏目，就来以万科A举例，来介绍一下房地产开发板块的投资逻辑。同时也欢迎加我微信进行交流。

中国A股市场与港股市场有点类似，金融和地产占据市场份额的60%以上。从这个角度来看，房地产开发板块，属于权重板块。所以，对于上证指数来说是稳定的利器，而从目前的情况来看，当上证指数大幅下跌的时候，房地产反而成为了泼冷水的板块，越跌越凶。这就是权重股的逻辑，当指数需要上涨的时候，权重股必须轮番发力，即使有较大的利空，金融，房地产，有色，券商，必须轮番发力，这样才能保证指数的稳定，指数稳定之后，中小盘市值股票才有上涨空间，而目前的中小盘市值股票多为散户的持仓股票，这个时候才有一定的赚钱效应。反之，则逻辑相反。

回到个股，从目前的情况来看，万科A的股价已经腰斩，距离去年的宝能大战的42.24，已经回落至23附近，除了前海人寿大举减持，指数对于地产板块的压制作用也非常明显。因为即使没有减持作用，地产板块其他股票皆处于腰斩的情况，这就说明，房地产板块整体处于下跌趋势，指数对其的影响起主要作用；相应的，如果指数上涨，对地产股的拉升作用也比较明显。

那么对于普通投资者来说，地产股有没有机会呢。答案当然是肯定的，因为房地产调控政策在去年早已提出，而去年的地产股皆出现了翻倍行情，这是因为地产股属于权重板块，同时去年估值并不高，再加上板块轮动效应，地产股属于权重半防御性板块，去年又提出的租售同权概念，也让地产股火了一把。而今年的特殊情况，在于地产股赖以生存的宏观货币政策在收紧。

从万科A的估值水平来看，1.88的市净率加上9.12的静态市盈率，处于低估状态，加上30%左右的毛利率，20%左右的净资产收益率，除了经营现金流紧缩和资产负债率较高之外，万科A跟随上证指数的反弹形态已经形成，也预示后期将有一定空间的反弹行情。注意仅仅是反弹行情并不是反转行情，即使放在A股市场来看，也是这样。各个板块只有反弹行情，没有反转行情。因为所有的上市公司都面临，股东不断减持，增量资金枯竭的问题。

从长远的角度来看，地产板块，而主要还是选择龙头为主，当所有的权重板块儿都面临上涨的时候，地产股有望伴随指数迎来补涨行情。同时国家在贸易战的背景之下，提出扩大消费内需和基建，所以地产股，并不是说会像房地产调控一样，一直处于下跌状态，地产股有自己的上涨逻辑。不能盲目看涨，也不能盲目看跌。

好了，以上就是本次课普金融栏目的全部内容，本次栏目给大家简单介绍了一下，宏观环境与房地产行业的投资关系，同时，房地产行业的政策对房地产上市公司股票产生的利空消息，并不会刺激，整个行业一直下跌。在指数维稳反弹之后，也会迎来补涨行情，这个行情，大概在10%~20%左右。地产的上市公司也并不会一成不变，都在转型。例如恒大在转型做电动汽车，华夏幸福与平安资管联合等。本次节目中提到的金融巨无霸中国平安，在第77期节目有所介绍；雄安新区，在第80期节目有所介绍；房产税与未来房价的关系在第74期节目有所介绍；楼市能否扛过2018，在第73期节目有所介绍；，防御性品种，在第52期节目有所介绍；什么是沪深300指数，在第46期节目有所介绍；资产负债率是什么？在第28期节目有所介绍。喜欢节目的小伙伴，欢迎赞赏一下，想要学习了解更多金融知识，请点击关注我们。后期，我们也将推出更高质量的精品付费内容。本次文稿版权为课普金融所有，未经授权，请勿转载。本节目内容仅供案例分析参考，投资有风险，入市需谨慎。