74.金融知识：房产税与未来房价的逻辑关系？

财政部部长肖捷的一篇文章引起市场的强烈讨论，房产税的名字从物业税变成房产税，又从房产税变成房地产税，大家都是雾里看花，不明所以。今天课普金融栏目就来为大家介绍一下，房产税与未来房价的逻辑关系？

1.房产税与低智商社会

互联网“低智商社会”的特征仍然在房产税这个问题上体现的淋漓尽致。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。这篇简短的文字内容，被各大媒体误导报道。

文章中“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务”的内容本来和房产税没有太大关系，但被一些人有意曲解成房产税2019年完成立法程序，2020年出台实施。尽管我一直同意网络“低智商社会”的评价，但很多网友被这么轻易的耍弄，还是出乎我的意料。

当然，在房产税问题上，最令我震惊的是很多人对房产税坚决支持的态度。老百姓对于加税行为一般都是反对的，但唯独在房产税问题上，支持征收房产税的民众比例之高，令人惊叹。这种无私的要求政府对自己的不动产征税的行为虽然令人非常感动，但是，根据我的观察，支持房产税的很多要么没房，要么只有一套房，他们希望房产税的出台，成为压倒高房价的最后一根稻草。

2.房产税能降房价吗？

对于房产税能否降房价，我其实一直给大家泼冷水。无论是中国房价上涨的逻辑，还是美国等国家房价的规律看，影响房价最大的因素是供求关系以及房地产政策，包括货币政策、土地政策，而不是税费。在政策刺激房地产，以及房地产供求关系紧张的情况下，1%到3%的房产税对于高净值人士和炒房者而已，基本是微不足道。世界上有那么多的国家有房产税，但仍然避免不了房价不时的暴涨，这是一个非常残酷的血淋淋的事实。

在房产税问题上，高房价逼得丧失基本判断的很多民众并不会重视你关于房产税的客观意见。

从改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期，使之成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。但我认为，房产税涉及老百姓80%左右的财富，这可能是中国有史以来对老百姓的财产影响最大的一个税，在一些重大问题和障碍没有论证清楚的情况下，人为设置时间表，仓促开征，势必引发一系列的重大问题。

3.关于房产税的五个致命问题

本人强烈认为，在房产税立法过程中，必须本着公开透明的原则，回答清楚以下五个重大的问题，这攸关老百姓的财产权利，攸关中国房地产的健康发展，攸关税法法定原则能否全面贯彻：

第一，必须明确房产税的征收目的。房产税征收目的是什么，这是制度设计者必须回答的第一个问题。是为了抑制房价，抑制投机，还是增加地方政府的收入。在房产税的征收目的上，笔者坚决反对那种含糊不清的“与国际接轨”之类的站不住的理由。

房地产市场20多年的历史证明，高房价的成因是很复杂的，治理高房价需要一整套制度体系。房产税在很多国家的目的主要是地方政府收入的主要来源。

比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，可谓地方财政收入的第一来源。英国地方政府并不是无限制地征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有高度的认同感。

如果不事先论证清楚，一旦房产税上马，而房价再次出现暴涨，房产税的民意基础将立即瓦解。

第二，房产税是简单的增税，还是要同时减免其他税费？2003年十六届三中全会确定的房产税的立法思路是：将现行的房产税（即老的房产税，对个人房产免征）、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段按年统一收取的物业税（即现在的房产税）的思路。可见，房产税的出台是和其他税费的改革与减免并行的，不是简单的“增税”。2003年之后关于房产税的改革，特别是后来重庆、上海的试点，却悄然转换成“增税”的思维。只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。

因此，房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调收税，却不理会其他税种。如果贸然开征，意味着房地产领域的税负将更重。尽管这次肖捷在人民日报的文章提到，“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担”。

第三，房产税和土地出让金的关系如何。这是各界最为关注的问题。众所周知，中国房地产领域最大的特色是“房权”的无限性和“地权”的有限性。建立在公有制基础上的中国房地产产权，可谓患了严重的精神分裂症：土地只有70年的产权，而房子却拥有无限期的产权。这在制度设计上直接导致房产税的改革“借鉴”国际经验就成了一句空话。在中国的房价里面，土地的出让金占了很大的比重，用老百姓的话说，所谓的住房产权不过是70年的长期租赁权而已。如果要征收，起码应该对“土地”和“房产”进行分割，这在现实中是很难的。

因此，要征收所谓的房产税，要么改变土地制度，实现土地权属的绝对拥有，要么对房子的产权进行人为的分割，否则，就无法自圆其说。因此，在立法的时候，必须明确房产税征收之后土地出让金是取消还是正常收取，征收之后的房产税究竟又做何用途，是搞政绩工程，还是用于保障房等民生领域的建设，不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行立法，更无法理直气壮地讲什么国际经验，与国际接轨云云。

第四，房产税是否可以让房价下降。从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。笔者研究了很多国家的房产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是，各国的地方政府，在征收房产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。但是，由于中国房地产市场的长期畸形发展和制度的不健全，中国的房产税在设计之初，就背负其让房价回归的政策使命。但实际上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。

因此，寄希望于用房产税来遏制高房价，甚至用房产税来代替限购等抑制投资投机的措施，都是房产税难以承受之重。房产税的第一目的就是为政府增加收入，没有比这个目的更重要的目的了。

第五，关于房产税立法的其他关键技术问题。主要有：一、房产税和房地产税究竟是什么关系？究竟有何不同？二、肖捷的文章提出按照“评估值征税”，如何评估？美国征收房产税是要对每个房子都进行具体评估的，因为每个房子的价值都是不一样的。如果真的按照评估值征收，我们是否有那么多的评估人员？三、税率如何确定，如何确定免征范围？无论确定1%，还是3%，对房价很高的城市而言，绝不是一个小数字，在免征范围上，如果不能合理设计，很可能出现大量的避税行为出现，造成税收征收的不公平。

中国未来的房产税应该系统设计，全盘考虑，不仅仅应该明确房产税的征收目的，还应该对现有的涉及房地产的税费进行合并和处理，从而建立起设置科学、税负合理、推动房地产健康发展的对房地产税收体系。

以上就是本次课普金融栏目的全部内容，本次栏目是为大家从3个方面和5大问题介绍一下，房产税与未来房价的逻辑关系？本次节目中提到房价与加息的关系，在上一期节目有所介绍。想要学习了解更多金融知识，请点击关注订阅我们。喜欢节目的小伙，可以点击屏幕赞赏一下。