17购置房屋费用的计算

在购房规划中除了房款本身之外，相关税费、装修费，购置家具电器等也是不小的开支，所以也需要重点考虑。

购房相关税费，往往是购房者容易忽视的问题，特别是二手房买卖，税费计算非常复杂，所以今天给你做个详细说明。

一、如何计算缴税基数？

二手房缴税时，计税依据（常说的税基）通常有两个，一个是核定价；一个是网签价。

网签价格是房屋买卖双方在网签合同上填写的成交价格。

核定价也称过户指导价，是税务机关根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域过户指导价不同，过户指导价不仅有下限，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都会按照非普通住宅缴税。

网签价和核定价按照“孰高”原则作为计税依据，即网签价高以网签价计税，核定价高以核定价计税。

二、买卖二手住宅需交哪些税？

买卖二手房需缴纳增值税及附加、契税和个人所得税。

三、怎么缴税？

1.增值税及附加

（1）房子不满两年：全额征收

增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6%

（2）房子满两年，非普通住宅：差额征收

增值税=(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6%

（3）房子满2年，普通住宅。免征。

其中包含附加：

地方教育附加=增值税×2%

教育费附加=增值税×3%

城市维护建设税=增值税×7%

2.契税

（1）网签价＞核定价

1） 首套，90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%

2） 首套，90平米以上，契税=（网签价-增值税）×1.5%

3） 二套房，契税=（网签价-增值税）×3%

（2）核定价＞网签价

1） 首套，90平米以下（含），契税=核定价/1.05×1%

2） 首套，90平米以上，契税=核定价/1.05×1.5%

3） 二套房，契税=核定价/1.05×3%

3.个人所得税

（1）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

（2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个人所得税；

如果：网签价＞核定价

个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加）×20%

注意：如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0

如果：核定价＞网签价

个人所得税=（核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加）×20%

注意：如果房子是满两年的普通住宅，附加税为0

举例说明：核定价＞网签价

卖家满两年非唯一商品房，买家二套房，网签价380万，核定价400万，非普通住宅，面积是148平米，原值128万。

1、增值税及附加

满2年非普通住宅，增值税=(核定价-原值)/1.05×5% =（400-128）/1.05×5%=12.95万元

增值税及附加=(核定价-原值)/1.05×5.6%=14.51万元

2、契税

二套房，契税=核定价/1.05×3%=400/1.05×3%=11.43万元

3、个税

非唯一住房，个人所得税=（核定价/1.05-原值-原契税-核定价格×10%-贷款利息-附加）×20%=【400/1.05-128-128×3%-400×10%-（14.51-12.95）】×20%=41.51万元

在越来越讲究生活品质的今天，买房自住的人通常还要进行装修，这笔费用也是购房规划中不可缺少的组成部分。由于本项开支客户的情况千差万别，所以理财师需要根据客户个人的意愿确定该数值，理财师也可以给出自己的建议，比如按照经济型、舒适型和豪华型三类对装修费用进行估算。另外有的人会购买车位，车位也是一笔不小的开支，也需要考虑。

与购房相关的还有一些可能的开支，比如客户在购买新居之后，往往还需要购买家具和家电等，和装修费用类似，理财师可以在这方面向客户提出自己的建议，特别是对那些缺乏生活经验，初次购房成家的年轻客户。

购房的房屋总计、相关税费、装修、家电等共同构成客户购房的总资金需求，理财师需要提前帮助客户规划以实现客户的购房目标。