2018-04-18 喜马拉雅FM
刚刚过去的春节楼市,迎来了历史上最不太一样的市场。
一方面一线城市成交全面衰退、开盘量非常小;另一方面返乡置业大潮推动,二三四线城市同比出现反弹。
与此同时,反弹带来的价格上涨又反过来影响了当地的成交量。有几个城市都成为了热门返乡置业城市,比如成都、重庆、西安。
面对这种楼市两极分化,该如何做出科学的决策?
与17年春节同期相比,一线城市的政策环境明显更严,因此整体表现弱于2017年的春节。
大城市春节期间人口流失,没必要开盘,导致了入市量本身就比较少。返乡置业大潮吸走了一部分资金,导致一线城市下行,而这些都是阶段性的特征,不代表一线城市崩盘。
通过观察最热门的返乡置业,得到一个结论:二线城市表现好于去年,但是内部差异还很明显。
比如说:调控力度相对较小,或者新房供应量增加的省会城市成交量明显增长。
2017年政策严厉的城市成交量明显弱于前一个春节。
价格上涨过快的四五线城市吓出了一批想买房的人,反而因为过热而影响了成交量。
另外一些市场成交量很大,得益于大规模棚改货币化,春节期间也保持了全年的成交热度,成交量大幅增加。
目前来看,三月份全国市场可能会出现小阳春,但也依赖两会的风向,整体成交量可能会走向正常增长,但是力度会远远小于去年同期。
原因在于,不论是信贷条件还是行政管控,都明显严于去年同期,而且绝大部分重点城市都处在“认房认贷”的环境下,换房需求作为市场的重要部分,短期内难以大幅度释放。
这些分析都是春节期间我们看到的短期变化和判断。
中国节假日房地产销售也呈现出很大的规律。特别是长假,尤其是天气暖和的地方的长假。一些地方人们购买房屋的行为和冲动,大体上和节假日有很大关系。
比如春节前结婚的人多,结婚的人多意味着提前买房的人会增加。另外有些暖和的地方假期比较长,人们回去度假,度假的过程中会去看房。所以在一些度假的热点城市,长假期往往会带来很多的集中在某点上的房产销售。
另外还有一个传统,春节前的假期是大家发钱的时期,会增加一笔奖金收入。大多数中国人的习惯,不管是公司还是机关,在春节前都会发放一笔特别的奖励,或者叫过年费。
所以春节前的一个月,大家普遍的收入都会增加,而这个收入对于一些首付差一点的人来说刚好补上缺口,所以会刺激一部分买房的增量。
节假日时期,银行的活动也会导致成交量增加。
年轻人过年时会聚会,房价也是聚会时讨论的热点话题,这些话题加上攀比的想法,往往会激发买房的冲动。
人们之间越来越多的交往,节假日越来越同等年龄差不多背景的人之间的聚会,会激发出一些攀比和买房的冲动。
以上这些说明节假日的购房市场总体来说趋势是上升的,实际上在二三线城市,特别是四线城市更明显。
所以这些城市做开发,在长假的时候要特别备战,要特别小心,特别全情投入,准备特别多的盘来推,这段的业绩会非常好。
相反在一线城市,北上广深这些地方,长假期间人都往外跑,所以购买量反而是减少的,除非是在天气非常暖和的时候,因为攀比因素,社交因素等有可能假期也有所上涨。
但是比较起来看,越是在三四线城市,长假期购房增长增量都很大,而一二线城市反而不如它们。
海外房产,每年中国有1.2亿人次在海外旅行,这1.2亿人次在海外旅行当中,都会利用假期去看房,然后也会做出快速的决定。
很多人利用假期一边度假一边看房,最后下定。平时没有假期,虽然知道这些房产作为投资不错,但是确实没有时间,正好赶上假期合在一起,于是出现了海外房产购买的小高潮,这个和春节假期也有关系。
总之,做好假期的市场供应,假期的销售对地产商来说也是门功课,应该对这些规律有所掌握。
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