保利嘉华天郡简评。

保利嘉华天郡简评。

1，目前大家买新房，其中看中的主要是两点，第一，产品做得好不好；第二，价格是否合理。关于地段与板块，我觉得是需求的问题，一个在朝阳或丰台上班的人，去海淀西北五环买房的概率不大，每个人在买房前，自己平衡好需求与房子的关系即可。

2，保利嘉华天郡大家最关心的应该是价格，所以我下面会重点聊下这个楼盘的价格问题。先讲下产品，楼盘的品质上，我觉得还说得过去，跟市面上多数楼盘相比，品质差异没有那么大，再好的楼盘也做不出花来，不管自媒体怎么宣传，品质就那样，简单总结就是，人车分流，密度没有那么高。

品质的另一个维度，我觉得是得房率和户型，这个楼盘的得房率80-83%，算是中规中矩吧，比最差的楼盘得房率高，至少超过了80%，但是还谈不上卷品质的状态，现在北京很多盘会直接把得房率拉到90%以上甚至100%

总的来说就是，楼盘品质不差，但也说不上多好，中规中矩的楼盘。从另一个角度说，如果楼盘的得房率高，那么在同样的价格下，肯定会卖得更好，这才是真正的品质。更多的钱放在了外立面上放在了小区园林上，我觉得更多算是花架子。况且这些年交付品质上，这些东西水分是最大的，只有高得房率才是购房者真正能得到的使用价值。

3，楼盘的价格分析。

保利嘉华天郡，拿地楼面价6万，卖房指导价9万。

先讲下指导价的问题。永丰周边跟保利嘉华天郡能算上竞品盘的，有幸福里润园、中海汇德里，包括富华里，这些楼盘的指导价在8.3-8.5万。

在21-23年的市场里，二手房价格普遍高位，这几个楼盘给到8.3-8.5的指导价之后，算是性价比很高的楼盘，润园和汇德里卖得都不错。那为啥今年市场变差了，给到的指导价反而偏高了？

原因在于，第一，指导价往往是虚的，也就是说，你给9万也可以，给10万也可以，开发商真正卖的时候，可以低于指导价卖，有可能只卖8万，所以过高的指导价并无实际意义；第二，鉴于今年的市场比较差，指导价不降反升，有点刻意拉升市场预期的意思——你不说市场差吗，这新房指导价还涨了。很多买房小白很容易被代入

说完指导价再说下开盘价的问题，也就是真实卖价。开发商自己也说了，肯定不会按9万指导价卖。

1）如果保利嘉华天郡想要和之前的润园汇德里一样，在市场上有竞争力，算高性价比楼盘，那么对比起来就比较简单，汇德里当时按8.3万左右的单价卖，现在二手房市场普跌10-20%，那么在8.3万单价基础上降10%，就是7.5万左右

这个价格入市，应该会卖得比较火。但可能性不大，开发商肯定愿意利益最大化

2）竞品楼盘上，一方面是海淀的几个新盘之间相互拼价格，但我觉得这个不是价格对比的关键点，关键点在第二方面，即像汇德里、润园已经交付，而且已经有二手房开始卖，他们的价格要更关键，也就是说，如果汇德里的二手房单价才8万左右，那嘉华天郡想卖比8万更贵，就有市场阻力——同等价格下，买二手房马上就可以自住，品质可见，买新房还要交至少一年多的贷款，交付后的品质，现在还是盲盒阶段；如果新盘价格更贵，那就更吃亏了。

所以，大家在关注嘉华天郡的价格时，多对比下目前在卖的二手房，这是个比较重要的参考。从区位板块各方面，这几个盘没有太大的区别。

3）对于开发商来说，在定价策略上，往往会在性价比更高的价格下，再适度提高一些，以求利益最大化；对于购房者来说，需要结合自己的需求，来分析目前能买的不管是新房还是二手房，综合对比下来之后，谁的性价比更高。

4，关于区域板块的一些分析。整个永丰北那一片，规划的住宅，包括安置房和商品房，体量还可以，区域内的城市界面算是相对不错的，还有一个大的商业综合体——海淀大悦城，板块内自住还可以。

位置谈不上好，一方面是总体位置方面在北五环外很远，对于城区工作的人来说，通勤会非常远，一方面是楼盘离地铁的距离都太远，两公里的距离。

教育方面，周边也没有太好的学校——传统意义上的学区，都是普通学校，楼盘定位以改善为主。

永丰北这几个盘，最适合的购买人群就是附近上班的，或生活半径在周边的。

5，需要楼盘资料的，可以加微信领。有需要看房的也可以微信约。

买房业务介绍：

1，有自行看好的房源，对接房源、谈价、签约过户。收费0.3%；

2，卖房陪跑，所有卖房人最需要的一项服务，专业卖方服务，收费999，主要解决卖房过程问题。成交可以走任意中介。业务介绍点链接：卖房陪跑1.0

3，北京新盘免费带看，微信约即可。

业务联系微信：