京沪相继取消普宅和非普宅标准 千万级改善住宅能省税费超50万元

11月18日，上海、北京相继发布政策，自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，相应的增值税、契税标准也随之调整。

按照新的契税、增值税政策，在北京购买一套1000万元左右的改善型住房，能节省税费超过50万元。

有房地产专家认为，税费的降低利好改善类住房，将加速改善置换客户的入场，助力全国市场“止跌回稳”。

10月1日的北京 图据视觉中国

政策

取消普宅和非普宅标准

自12月1日起施行

11月18日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，并明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。

北京取消普通住房和非普通住房标准

同日晚，北京市住房城乡建设委、市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消普通住房和非普通住房标准。

两地政策中均提到，自2024年12月1日起施行。

上海普通住房认定标准原先需同时满足两个条件：一是五层以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下。

北京从2024年1月1日起执行的普通住房标准则是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于每平方米85000元，五至六环之间单价低于每平方米65000元，六环以外单价低于每平方米45000元。

取消普通住房和非普通住房标准后，北京、上海个人出售两年及以上住房将免征增值税，个人购房契税优惠政策按照11月13日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，与全国保持统一。上海此前在房屋交易环节，执行差别化个税政策。普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。取消普通住房和非普通住房标准后，核定征收的税率统一为1%。

算账

90-139平方米的二套房购置

税率从3%降至1%

以北京为例，此前首套房90平方米及以下契税税率为1%，90平方米以上税率为1.5%，二套房均为3%。

个人出售2年以上的普通住房，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住房，仍需征收差额增值税，税率约为5.3％。

假设购买一套1000万元、120平方米的五环外住宅，按照此前标准该住宅属于非普通住房。如果是首套房需缴纳契税15万元，二套房则需缴纳契税30万元。假设原房主2014年购买该房屋的价格为300万元，房主出售该房屋需要缴纳增值税，即差额700万元的5.3%，37.1万元。在北京的实际二手房交易中，增值税一般由买家承担。

12月1日新政策实施后，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税，只需要缴纳契税10万元。取消普通住房和非普通住房标准后，只要购入时间满两年即可免征增值税。

综合计算，购买这套房屋首套房能节省税费42.1万元，二套房能节省税费57.1万元。

政策中还提到，2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合规定的可适用执行。有北京房地产中介告诉记者，二手房交易有一定周期，目前成交的房子基本都能赶上新政，还没申报的也会引导双方协商延迟到十二月份。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，京沪面积在90-139平方米的二套房购置，受此次契税减免政策的利好更大，税率从3%降至1%，而这个面积段，目前可以覆盖到京沪大部分改善型需求。另一方面，京沪很多早年买房群体房产增值额较大，新政后免掉增值税，叠加契税、个税等影响，减税带来的一次性降成本效应非常明显。

影响

利好改善需求

助力全国市场“止跌回稳”

11月19日，上海黄浦区西藏南路、陆家浜路附近的大片住宅建筑 图据视觉中国

李宇嘉认为，京沪政策的落地大幅降低了二手房交易的一次性成本，有利于促进二手房特别是90-139平方米的非普通住房的挂牌和顺利售卖。另一方面，随着交易成本的降低，润滑交易循环，促进改善型住房需求的效果明显，同时随着挂牌和换房积极性的提升，也会促成刚需上车，能促进刚需和改善的循环。二手房的顺利交易，也会对新房带来明显利好。

李宇嘉还提到，对开发商来说，减税政策降低了购房的成本，鼓励改善型需求，能促进开发商打造高品质的产品。取消普通非普通、小户型大户型等各种限制后，把产品打造权给到开发商，能让更市场化的供给来适配需求。

中指研究院政策研究总监陈文静提到，十月份以来北京市场活跃度得到明显提升。中指研究院数据显示，10月新建商品住宅成交59.59万m²，在9月较低基数下环比增长59.2%，二手房市场表现更为明显，10月二手商品住宅成交超1.7万套，回升至2023年4月以来峰值，市场信心得到明显提振。进入11月，市场活跃度仍在延续，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，较10月日均小幅下降5.6%，较去年同期增长5.8%；二手商品住宅成交10047套，较10月日均小幅下降0.4%，较去年同期大幅增长40.1%。

陈文静表示，此前北京二手房交易中，非普通住房需要按差额缴纳增值税，对于购房者而言是一笔较高的支出成本，也一定程度受此影响，北京二手房的成交结构中大面积户型占比较低，此次税收政策优化后，满2年的住房成交时均可免征增值税，对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，购房成本可有较大程度的降低。另外，针对契税政策的优化，也能有效降低改善类、购买二套的购房成本，加速改善置换客户的加速入场。

陈文静预计，上海、北京先后取消普通住房和非普通住房标准后，广州和深圳也将加速落地相关政策，进一步降低购房成本，促进购房需求释放。取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场“止跌回稳”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进同样提到，接下来四个一线城市都会取消普通住房和非普通住房标准，基于其上的税费也会有相应调整，带来年底到明年税费的进一步降低。京沪两地房地产税收政策调整，对其他城市也将起到示范作用，为本轮房地产止跌回稳创造更好的环境。