近日,北京市平谷区人民法院审结了一起涉及房产交易定金的案件,双方对定金的数额产生争议,一方主张以合同约定及欠条载明的金额为准,另一方则认为实际交付的数额才是定金数额,法院最终判定以实际交付的数额认定定金数额。
实际支付5000元定金
10月31日,新京报记者从北京市平谷区人民法院获悉,2023年5月,屈某与杨某签订房屋买卖合同,约定杨某购买屈某名下位于北京市平谷区的一处房屋。
合同约定:房屋总价款为188万元;杨某于2023年5月16日交给屈某购房定金10万元,2023年5月31日前交给杨某贷款首付款50万元且定金抵为部分首付款,剩余房款138万元通过公积金或者商业银行贷款方式自行划转到屈某账户;合同签订后,如甲方因自身原因不能履行本合同则视为甲方违约,甲方应按乙方所付定金的双倍赔偿乙方;乙方因自身原因不能履行本合同则视为乙方违约,乙方所付定金不予退还,同时违约方还需赔付对方房屋成交价20%的违约金。
签订合同当日,杨某仅向屈某支付5000元定金,剩余9.5万元杨某为屈某出具欠条。后杨某未支付欠条载明的9.5万元定金,并向屈某明确表示不再购买该房屋。屈某将杨某诉至法院,要求杨某支付9.5万元定金以及3万元违约金。
杨某辩称,“我们上午10点签完合同,当天下午两点我就告诉他我不买了,我没有给对方造成损失,若对方主张损失应当提交证据证明,其未能提交证明应当视为没有损失。”杨某不认可屈某的诉讼请求,不同意支付违约金损失。
定金合同是实践合同
平谷法院经审理认为:屈某与杨某签订买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。合同约定杨某支付屈某购房定金10万元,但当时其实际支付定金的数额为5000元,并出具9.5万元的定金欠条一张。根据相关法律规定,定金合同是实践合同,其成立不仅要有双方当事人合意,也应有定金的现实交付,应当以实际交付的定金数额确定定金合同的数额。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
杨某实际交付的定金数额为5000元,虽对另外9.5万元出具了欠条,但并未实际支付,法院以实际交付的定金数额认定双方房屋买卖合同的定金为5000元。杨某为屈某出具欠条的基础法律关系为房屋买卖合同关系,杨某因自身原因,放弃购买涉案房屋,双方解除了房屋买卖合同,杨某所书写的定金欠条已失去存在的事实和法律基础。故,屈某现要求杨某支付9.5万元定金,于法无据,法院不予支持。
关于屈某主张的违约金,我国法律规定,给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金。本案中,双方房屋买卖合同因杨某违约解除,其已向屈某支付的5000元定金视为其已承担违约的法律后果。因签订合同当日的下午杨某即告知屈某放弃购买,屈某随即另行寻找买家,在一个月后,涉案房屋成功出售,屈某未举证杨某的违约行为对该房屋的成交价格造成了实质影响,或使得成交价明显低于市场价,故对屈某主张的违约金3万元,法院不予支持。
不能同时主张定金和违约金
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的20%,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定,债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
法官认为,本案中,合同约定的数额和欠条中载明的数额均属于约定,不能据以认定定金的数额,应当按照实际交付的数额认定定金数额。合同同时约定定金和违约金,一方违约致使合同目的不能实现时,另一方只能择一适用,不能同时主张定金和违约金。
在房产买卖等重大交易中,为保证买卖合同的履行,双方通常会给付定金,在一方违约致使合同目的不能实现的情况下,双方会对定金产生争议。本案系由乙方违约导致的对定金数额产生的争议,法院按照实际交付的数额认定定金金额。为保证交易的顺利进行,买卖双方应当充分磋商,认识到定金的数额以实际交付为准。支付定金后,给付定金方应依约履行合同,如违约将损失定金;收受定金方也应当诚信履行,如违约需双倍返还定金。
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