楼市新政“晴雨表”：二手房房东预期变了，涨价、停售与降价并存

楼市重磅新政下，市场效应迅速显现，国庆黄金周期间，一线城市成交大幅增长。二手房市场作为楼市最真实的“晴雨表”，不少城市的咨询量、成交量都出现不同程度的增长。除了这些指标外，一小部分二手房东的调价、停售行为，也反映了对于未来预期的看好。

上海资深分析师卢文曦表示：“近期房东涨价的比例大概在5%-8%。”一位来自北京的业内人士告诉记者，新政后确实是有一些业主停售，但不太多，占比大约7%-8%。

的确，新政之下，业主心态发生明显变化，出现一小波跳价、涨价的现象，这一行为从侧面体现了他们对未来市场走势的乐观预期。不过，整体的价格浮动并不算高，二手房市场仍处于买方市场。

房东跳价、降价并存

从价格变化来看，据记者观察，整体价格浮动并不显著。以上海为例，据诸葛找房数据研究中心的监控数据，在2024年第40周期间，涨价房源的占比为7.9%，与上周相比扩大了0.69个百分点。

卢文曦表示：“近期房东涨价的比例大概在5%-8%。”一位从业多年的房产中介人士表示：“虽然有涨价的房源，但是仅仅为个别案例，数量并不多。”

事实上，房东的心态也呈现出分化的特征。上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄向记者透露：“新政出来的当天晚上，我经手谈了5个房东，有2个房东说等一等暂时不卖了，有2个房东直接就调价了，调高了5%，还有一个房东连夜出发去外地的，凌晨打电话过来说要‘跳价’。这其中，有两个房东的房子总价在700万-1000万之间，1000万的房子跳价5%，一下跳涨了50万。”

在咨询中，位于上海浦东、宝山区的多名中介表示：“房东跳涨只是个别现象，并不是普遍的情况。其实一些理性的、真正想卖房的房东会趁着这波政策利好赶紧出手，是不会涨价的，因为卖出去才是目的。”

一些“老破小”的小区房东出于置换需求而急售在新政后继续主动降价，例如，上海鞍山四村第二小区1997年的一套老房子在最近7天内直接降价31万元，从280万元降到249万元，降价幅度较大。

同样，北京的二手房也仍然处于“以价换量”的阶段，今年年内不少小区价格下跌幅度在20%–30%。

在询问中，一位北京链家经纪人向记者表示：“是有房东调价，但调价比例并不高，像一夜跳涨50万这种只是少数的个案。有房东想涨价的也是处在观望中，因为还要看购房者会不会买账。”

个别业主下架房源

如上所述，除了个别涨价现象外，也有一些业主在新政后心理预期提升，下架了房源。

北京链家研究院院长高原表示，卖家方面，随着预期回暖，业主预期也更为乐观，黄金周期间新挂牌房源数量减少16%。受买卖双方行为影响，客源房源比由1:10提升至1:17以上，逐渐由买方市场转为平衡市场。

一位来自北京的业内人士告诉记者，“9·30”新政后确实有一些业主停售，但不太多，占比大约7%-8%。“实际上每次新政后都会有这样的情况，一些业主先把房源撤下来，观察一下市场成交、价格变化情况，然后再适时挂出来。”

位于北京四环的某中介门店店长表示：“政策出台后，有些业主看涨，觉得当下价格仍太低，先将房源下架一阵儿，等价格高点时再卖。不过，大部分业主都是趁着这波利好政策，尽快促成交易。”

不只上海、北京，深圳也有类似现象。深圳中原福田南C区区域董事殷冬生向记者表示，确实有二手业主下架房源的情况，但是并不是很多，只是一小部分现象。“举例来说，假如一个小区放了50套房子，下架的大概有两到三套房。”

殷冬生说：“有一位业主，房子挂牌了一周左右，就在国庆期间下架了。这个业主的想法是，未来房子是要卖的，但是当下不想跟别的业主去竞价，是纯卖房而不是换房，所以不着急、无所谓。也有客户暂时不卖而是转租，小区租金较高，租金回报率也高。不过，这也是个别现象。”

在殷冬生看来，业主的整体心理预期是向好的，一些业主认为，市场再差也差不到哪里去了。

不过，殷冬生也认为，楼市新政效果是短期向好，长期还需要经济复苏。

“当前仍是买方市场”

刚刚过去的国庆节假期，楼市成交火热。以一线城市为例，据中原地产数据显示，国庆小长假，北京楼市成交量创近年来同期最高点，其中新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%；深圳新房成交同比大涨10倍，二手房成交同比上涨近3倍，新房成交转化率由2%提升至12%；10月1日-10月6日，上海新房成交5.9万平方米，相比去年同期的2.89万平方米增加约104%。

成交翻倍、开发商涨价、房东跳价……在这种楼市重新火热的氛围下，购房者心态也变得紧张起来，事实上，随着新房供应量增加和二手房房源充足的挂牌量，市面上可选的房源更多，当前还是“买方市场”。

根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，9月30日-10月6日，包括北京、上海、广州、重庆等在内的重点33城二手房挂牌房源量较去年第40周挂牌量上涨3.6%。

二手房挂牌房源增加，与新政放开限购、限售息息相关。不少被限售的房东随着政策放开“从租转售”，也加紧了“置换”的步伐。较为明显的是深圳，9月30日，深圳二手房新增挂牌量超过2900套；国庆假期首日，深圳二手房新增挂牌量也有880套。

此外，随着上海增值税免征年限“5变2”，不少房东也挂出房源。上海链家监测的数据也显示，在10月1日至10月6日期间，上海链家的二手房挂牌量增长了约40%。

上海宝山区的一名中介向记者表示：“当前的挂牌量仍然处于历史的高点，无论是新房和二手房可选的空间都加大，依旧是‘买方市场’；同时，新政还会增加一部分置换需求，比如原先‘满2不满5’的房东挂出房源出售后可能会激发新的置换链条。”