松绑限购、降首付……北京“组合拳”亮点多，10月楼市可期

9月30日晚，北京发布楼市重磅新政。北京市住房和城乡建设委员会等六部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。

此次新政的重点内容是，非京籍户籍家庭购房社保年限缩短，5环外5年变2年，五环内5年变3年；尤其是通州不再“例外”，购房政策与全市一致；取消普通住房和非普通住房标准；首套房首付比例降至15%。

在业内人士看来，北京此次新政亮点较多，打通购房多个堵点，限购优化涉及非京籍家庭购房、单身购房、通州购房等，同时降首付、降存量房贷利率、取消普宅标准限制等，深入落实中央政治局会议“止跌回稳”的工作导向，对于10月份乃至四季度的市场交易、信心提振等都将有积极作用。

非京籍购房社保缩至2年、3年，通州购房与全市一致

在上海、广州、深圳出台松绑政策后，北京楼市新政“呼之欲出”，并最终在国庆前夕落定。

此次在限购政策调整方面，北京涉及多个点位的优化，包括非京籍购房家庭购房、通州购房、单身人士购房等，最大亮点是缩短了非京籍居民家庭的社保年限，这也是自2011年实施限购政策以来的首次缩减。

根据《通知》，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

也就是说，外地人在北京5环外买房，社保年限5年变2年，在五环内买房5年变3年。合硕机构首席分析师郭毅说：“我大概盘了下北京新房市场和二手房市场的成交结构，新房市场里面，五环以外的成交占比约82%，五环以内的约18%，二手房市场五环以外的是48%，五环以内的是52%。所以整体来看，新房市场可能会因为五环外的‘5改2’受到更大的利好拉动。二手房市场，可能要依托地段和价格之间的合理适配，房子才能够很好地去化，实现快速地流通。”

与此同时，符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

对此，中指研究院政策研究总监陈文静分析称，本次北京限购政策进行了差异化优化，五环内购房社保年限要求降至3年，五环外降至2年，而针对高层次和急需紧缺人才购房，社保年限则降至1年，明显加大对人才购房的支持力度。

值得关注的是，通州不再“例外”。今年2月份，通州取消执行9年的“双限”政策，但还保留了一点点限制，外地人在通州购房除了5年社保与个税要求外，劳动关系还需要在通州。

此次北京新政明确，通州购房政策与全市保持一致。在地理位置上，通州位于北京五环之外，这意味着外地人在通州区购房只需要2年社保或者个税证明。

此外，在单身人士购房方面，北京此次也有优化。《通知》指出，本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。

根据北京此前政策，京籍成年单身人士在北京限购一套住房。

这意味着，有未成年子女的本市户籍成年单身人士，可以购买两套房。

对于北京此次限购政策优化，在郭毅看来，通州和北京全市购房政策的拉齐，以及单身带娃人士按家庭来购房的政策，是超越预期的调控。陈文静认为，力度较大，预计将对市场活跃度产生较为积极影响。

降低首付比，总价500万二套房首付降至100万

除了限购政策多点优化外，北京此次新政还涉及降低首付比例、上调公积金额度、降低存量房贷利率等。

根据《通知》，居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。

今年6月份，北京首套房首付比从30%调整至20%，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%。

北京此次新政，不仅仅是下调了首套房、二套房首付比，还取消了二套房五环内外的限制。

降低首付比例，无疑将大大降低购房者的购房门槛。

以一套总价500万元的房子为例，如果是首套房，此前首付是100万元，现在需要75万元；如果是二套房，之前是150万元或175万元，现在则是100万元。

陈文静说，北京此次信贷政策，力度大于上海，将明显降低购房者置业门槛，促进刚需和改善性住房需求释放。

在存量房贷利率方面，《通知》指出，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。

目前，北京新发放的商业贷款利率方面，首套房是贷款市场报价利率减45个基点，为3.4%。五环内二套房是LPR减5个基点，商业贷款利率为3.8%；五环外是LPR减25个基点，商业贷款利率为3.6%。

在业内人士看来，降低存量房贷利率意味着个人用户每月需要偿还的房贷利息减少，将减轻还款压力、提高生活质量、促进消费、稳定房地产市场。

此外，北京此次公积金新政向多子女家庭倾斜。《通知》指出，对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。

“今年以来，北京已经针对购买绿色建筑、装配式建筑以及购买符合条件的老旧小区，加大了公积金贷款支持力度，本次进一步支持京籍多孩家庭购房，将公积金贷款额度提升40万，也将降低多孩家庭购房成本，是支持改善性住房需求的重要体现。”陈文静表示。

取消普宅标准限制，非普宅交易税费将降低

还值得关注的是，此次北京取消了普通住房和非普通住房标准。

去年12月，北京市宣布优化执行了近9年的普宅认定标准，其中小幅上调住房面积、取消了总价限制，并将单价大幅提升。

今年9月20日，中共北京市委发布贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见，其中引起关注的内容是适时取消普通住宅和非普通住宅标准，以及优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这为后续的政策落定指引了方向。

北京此次取消普宅标准限制，购房者可以更加自由地选择适合自己的房源，不再受到分类的限制。这有助于促进市场的竞争和活力，提高市场效率。

值得关注的是，陈文静指出，“普宅和非普宅在税费缴纳中存在一定区别，取消普宅和非普宅标准，将降低非普宅的交易税费，有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放。”

据了解，此前，中原地产首席分析师张大伟指出，北京普通住宅首套契税为1%至1.5%，而非普通住宅首套税率统一为1.5%。在房产证满两年的情况下，普通住宅免征增值税，非普通住宅则需按差额征收增值税，税率为5.3%。

取消限制后，更多住宅无疑将享受到税费优惠，这有助于降低购房者的置业成本，减轻其经济压力。

陈文静还表示，取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

此外，北京新政还指出，加快构建房地产发展新模式。完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。

新政将助力北京楼市企稳，10月成交量有望高于9月

今年以来，北京已经多次出台楼市宽松政策，包括降首付、降利率、五环外可新购一套房、放宽离婚购房政策等等，再叠加此次新政，将助力北京楼市企稳。

而自9月26日中央政治局会议定调楼市后，政策影响已经显现，据中原地产研究院消息，截至9月30日，中原二手住宅报价指数已小幅回升2-3个百分点；反映中介信心的二手经理指数回升更明显，上周已平均跳升12个百分点。

住房城乡建设部9月29日召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效；要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

至9月30日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已出台楼市新政，积极落实“9·26”中央政治局会议精神。

陈文静认为，一线城市政策集中落地，有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期、提振市场信心产生更加积极作用。在近期多项政策加快落地下，核心城市房价有望趋稳，四季度房地产市场活跃度有望提升，核心城市市场加快筑底企稳，也有望进一步带动全国房地产市场加快筑底。

展望未来政策走势，陈文静表示，短期一线城市政策基本到位，未来限制性政策依然具备优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。

对于新政“组合拳”带来的市场影响，张大伟预计，本次政策有望给10月房地产市场带来活力，稳定市场情绪。10月份的商品房交易量或将高于9月份，为第四季度楼市企稳打下基础。