深圳楼市调控放大招：中介“忙疯了”、有购房者连夜签约

继上海、广州之后，9月29日晚上，深圳也发布了重磅楼市新政。纵观深圳此次新政，力度不小，涉及优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策、加快构建房地产发展新模式等六方面内容。

尤其是限购松绑方面，外地人在深圳外围区域购房直接取消社保或个税年限限制，无疑将吸引更多外地购房者入场，增加购房需求，从而推动房地产市场的活跃度。同时，增值税免征年限“5改2”，将加快二手房市场的流转速度，提高市场流动性。

深圳新政也引爆了市场，中介“忙疯了”，新京报贝壳财经记者咨询过程中，有中介太忙中途挂断了电话；卖房者与买房者也加快了签约速度。

“昨晚政策出来后，就有客户约业主出来谈价，有一些客户当场签约，我们门店有两个。”深圳一房产中介告诉记者：“今天早上来咨询的客户也很多。现在有‘笋盘’出来，客户比之前下手快了，不过价格谈判空间也小了。我们有一个客户，之前300万以下的价格能谈，现在是不能低于300万了。”

在最为关注的限购政策调整方面，相比于广州的全面取消以及上海的部分放开，深圳力度可谓居中，部分区域外地人取消购房资格限制。

深圳的限购政策调整分为几个方面。一是本市户籍居民方面，在原先本市户籍居民家庭限购2套住房、本市户籍成年单身人士限购1套住房的基础上，在盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。

二是在非本市户籍居民家庭及成年单身人士购房方面，深圳仍然限购1套住房，但是分区调整了社保年限的限制。其中，在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

三是在盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

今年以来，深圳外地人购房资格调整经历了“5改3”“3改1”“1改0”。

2月7日，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》，非本市户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

5月6日，深圳发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，分区优化住房限购政策，其中，在盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

时隔4个月后，深圳再次迎来调整，非核心区域社保年限“1改0”。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，通俗来说，后续全国各地购房者到深圳非核心区购房就没有约束了，会吸引更多人到深圳购房。此外，两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭方面，此前是部分区域可以再购买1套住房，现在是扩展到全市。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，尽管国家把调控自主权给到城市，但明确了因城施策地调整限购，而不是一股脑全部退出。此次深圳限购政策的调整，就贯彻了该原则。户籍家庭和单身保持原有的限购政策基础上，在外围区域可再购买1套住房。主要原因在于，一方面中心区域供求关系基本平衡，外围区域供大于求，而且去年以来外围区域房价出现了持续、大幅度的下调，止跌企稳的压力比较大。

李宇嘉进一步表示，非户籍继续限购1套，但在中心区买房只需要1年社保，而原来是3年社保；对于外围区域则无需社保要求，此前为1年社保，买房的社保门槛大幅度降低。这意味着深圳整体楼市是比较疲弱的，需要通过释放新需求对冲下滑的趋势。

增值税征免年限“5改2”，有利于换房人群

与上海、广州新政不同的是，深圳此次取消了限售。

根据《通知》，深圳取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后可上市交易。

更为重要的是，深圳将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

58安居客研究院院长张波认为，“这一条是市场非常期待的，有利于换房人群。大量的以旧换新需求现实存在，但是购房者换房成本高，尤其是交易税费高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市场盘活。”

此外，深圳优化个人住房贷款政策方面。其中，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

严跃进表示，这些政策对于激活潜在购房需求和降低税费成本等都具有积极的作用，也在很大程度上促进了买卖等环节的活跃。深圳此次政策力度还是较大的，也进一步说明一线城市购房政策持续宽松。当前包括上海、广州和深圳持续对限购等进行调整优化或取消，信号意义很强，也在很大程度上影响了市场预期，对于后续市场的全面回暖具有非常好的带动作用。

松绑幅度大，新政有助提振楼市预期和成交

对于此次深圳新政，李宇嘉认为，此次深圳限贷、限购政策松动的幅度都比较大，特别是外围区域买房无需社保、增值税免征年限“5改2”，二套房首付下降10个百分点至20%。

深圳中原研究中心认为，深圳此次新政发布力度非常大。过往为了抑制房价上涨而出台的限制措施，除了核心区还要求非深户一年社保，其他已经基本取消。房地产市场回归到市场调节，无论是刚性需求还是投资需求都会出现增长，将极大助力市场止跌企稳。

李宇嘉表示，此次政策力度较大的原因在于，一方面深圳楼市下跌幅度大，而且已经进入到“负反馈”循环；另一方面，近十年来深圳流入人口是国内最多的，年轻人比较多，而且房地产发展较早，人口规模大，换房人群也多，也就是刚需和改善都很强，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限贷松绑，能极大地降低购房贷款门槛、提升交易意愿。

对于深圳此次新政的影响，李宇嘉表示，在被称为楼市“银十”的10月份来临之际，也是今年最后一个季度来临之际，新政出台将带动楼市预期和交易量提振，为全年增长目标贡献主力军的作用，为止跌企稳发挥一线城市基本盘的作用。如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半城市的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳的路径。