房企巨头5小时拼抢广州百亿级地块 业内：有助提振市场信心

9月29日，广州土地市场迎来“压箱底”地块出让。广州市天河区临江大道北侧AT080722地块吸引了4家开发商报名参拍。最终经过5小时、148轮的激烈竞价，保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价66957元/平方米，溢价率达33.4%，实用率或突破130%。该地块既刷新了广州总价前十榜单，跻身广州第六；也刷新了单价前十的排名，位列广州第二。

当地业内人士认为，此次广州拿出“压箱底”地块，是想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月土地供应顺利推进创造条件。

“压箱底”地块实用率或高达130%

当天，广州南方面粉厂地块共吸引了保利、中海、越秀、鹏瑞4家开发商报名参拍。最终，经过5个小时、148轮的激烈竞价，由保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价66957元/平方米，溢价率达33.4%，成为广州总价第六，单价第二的地块。

据悉，广州南方面粉厂地块为综合用地，建设用地面积4.7万平方米，规划建筑面积17.6万平方米，起始总价88.2亿元，起始楼面价为50211元/平方米。该地块为原南方面粉厂和员村粮食集团用地，位于临江大道以北、员村以南，地块毗邻珠江新城东区、金融城CBD西区，对面为琶洲及广交会展馆。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是近年来极其罕见的“压箱底”好货。地段上处于金融城西区，与广州保值功能最强的顶级豪宅汇悦台只隔了一条街，景观上南向一线望江，容积率3.7，对比珠城及周边项目都有明显优势，可以打造一线沿江豪宅，加上地处珠江新城和金融城之间，规划条件之好是史无前例的。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强则表示，该地块是广州目前唯一可将阳台占比扩大到30%的地块，比现在新规的20%要高，意味着该地块打造的项目实用率有可能突破130%。同时，二层以上公共开放空间不计容建面可以扩大到10%，届时该地块将打造独一无二的豪宅产品项目。

值得关注的是，8月19日，广州市公布了2024年第三批共计50宗商品住宅用地出让清单，这也是广州近年来最大规模的集中供地，超过了商品房市场景气度较高的2021年首轮集中供地的48宗。此次广州不仅提高了高品质生活区住宅建筑半开敞空间的半计容面积上限，还将有更多优化容积率、建设高度等具体指标的地块推向市场。

以广州新推地块来看，住宅套内阳台等半开敞空间半计容比例，由原来的套内建筑面积15%，提高至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。高品质生活区的住宅建筑该上限还可以适当提高，比如南方面粉厂地块被列为“高品质住宅”试点，其阳台等半开敞空间的占比可提升至30%。这对于新房产品而言，未来面积大型化、产品改善化的趋势将更加明显。

业内：高溢价率提振市场信心

“房地产支持政策史无前例，特别是9月26日，政治局会议提出‘止跌企稳’给市场传达了积极的信号。而‘抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式’，被认为是房地产未来高质量发展的方向。”李宇嘉认为，在此背景之下，广州南方面粉厂地块推出，必然会提振开发商拿地的预期和信心。

众所周知，今年广州土地市场遇冷。据中指研究院数据显示，1-8月，广州成交楼面均价为12514元/平方米，同比下跌28.83%；住宅用地出让金167.75亿元，同比下降71.43%。

对于今天广州土地市场的良好表现，李宇嘉表示，尽管南方面粉厂地块地只是个案，地块也有特殊性，但是此次广州拿出优质地块、取消各种限制，给出足够的扶持力度，是想借助多家房企抢地、高溢价率来提振市场的信心，通过个别项目激活全局，为剩下几个月的土地供应能顺利推进创造条件。

此外，“广州通过完善规划条件，从而减轻开发商拿地的压力。不供则已，供则必然是高效率地块，这将是后续供地的主导思路。”李宇嘉表示，新房市场供给，将充分贯彻“严控增量、提高质量”的逻辑，即全面转向改善型住房需求，通过高品质、配套好、区位优、价格适度的特征，释放改善型需求，改变目前新房去化难的局面。

对于保利发展拿下南方面粉厂地块，李宇嘉表示，此前保利发展先是率先祭出保价和无理由退房，日前接连拿地是全面纠偏上半年降价求量的营销战略。

陈雪强也认为，此前广州发布的2024年部分拟供商品住宅用地项目清单中，包含了不少中心区域的优质地块，比如此次竞拍的南方面粉厂地块，以及琶洲南区地块、世界大观地块、员村二横路地块等，由于其自身区位及资源优势，优质稀缺地块预计将出现高溢价成交。