中央政治局会议首提房地产“止跌回稳” 释放强烈政策宽松信号

继央行发放降准、降息、降房贷利率的稳楼市“大礼包”后，9月26日召开的中央政治局会议又释放出重磅信号。

中央政治局会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

此次会议有几处新提法，诸如“促进房地产市场止跌回稳”“严控增量”等。在业内人士看来，会议释放了极强的政策宽松信号，表明政府将采取一系列措施来稳定房地产市场，防止市场进一步下滑。

首提“止跌回稳”，信号意义强

回顾历次中央政治局会议，“促进房地产市场止跌回稳”的提法是首次出现。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是中央政治局对房地产市场行情做出的首次非常明确的指示，即“止跌回稳”。此处的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着对当前房地产态势有了新的认识，这与二季度的表态完全不同。其直接原因是，“5·17”政策力度比较大，包括5-6月一线城市大幅度刺激，但效果仅仅维持了2个月，这大大超出了预期。当前，房地产下行的压力比较大，而且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环，供给和需求也都负反馈收缩。这种下滑导致的全产业链条收缩是近期“通缩”的重要源头。

据上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。

与此同时，二手住宅市场方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年1-8月份该增速为正，且幅度较大为31%。同时价格方面，统计的全国70个大中城市房价指数方面，8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大，分别为0.7%和5.7%。

这些数据都说明，当前房地产市场正处于亟待止跌企稳的关键阶段，亟须采取有效措施以恢复市场稳定并促进其健康发展。

严跃进表示，观察7月份以来各地新房和二手房交易数据，尤其是8月份数据其实面临了新的压力。而且，各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，进而造成市场面临下跌的风险。“止跌回稳”信号发出，非常明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。

北上深限购将持续松绑，广州有望全面放开

发出“止跌回稳”的信号，也意味着四季度中央及各地房地产宽松政策将加码。

今天的中央政治局会议也指出，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

当前仍有限购政策的城市仅包括北京、上海、广州、深圳以及天津和海南部分地区。中指研究院政策研究总监陈文静表示，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开，北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。

李宇嘉还表示，预计后续住房交易个人所得税、增值税及开发商土增税等，都会下调或暂缓。

针对存量房贷利率，9月24日举行的国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

“预计短期各地银行将有实质性举措落地。”陈文静说。

而“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”的表述，“抓紧”一词也表明了迫切性。陈文静预计，未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度，完善配套政策也将进入加速推进阶段。

严跃进表示，就近期的房地产发展新模式的工作要点来说，类似现房销售的工作会持续开展，同时在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面会持续发力，也是四季度各地工作试点可以积极关注的内容。

首提“严控增量”，强化去库存任务

首次提出的还有“严控增量”一词。中央政治局会议指出，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

李宇嘉指出，“严控增量”是第一次提出，意味着供给过剩，同时也意味着新房要去库存，就要各地严格控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力，这是提振市场预期、促进短期止跌企稳的工具。“目前，各地库存压力都比较大，新房在售库存周期在20个月左右，广义库存更大，而且都是旧模式下的同质化供应。继续新增加供应，只会恶化市场供求关系。‘5·17’新政以后，尽管提出要控制增量，但各地依赖度太大，导致继续供地、批售，也恶化了市场预期。”

在“优化存量”方面，李宇嘉建议，一方面要加大开发商去库存的力度，加大国企收购的力度。另一方面要针对市场需求，调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。

“这意味着‘以购代建’等系统工作会加强推进，预计三把斧会强力推进，即银行专项贷款、专项债和社会资本。”严跃进指出。

在“提高质量”方面，李宇嘉表示，从当前的房地产供给来看，质量问题很突出，新房不管是品质、配套还是价格、供给区位等，都无法满足市场需求。新房的供给模式，需要革新。

在李宇嘉看来，“提高质量”的提法是第一次，也意味着房地产建设的质量要求必须加码，这说明在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。

加大“白名单”贷款投放力度，有助改善企业资金环境

此外，中央政治局会议表示，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

在国新办新闻发布会上，中国国家金融监管总局局长李云泽透露，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。

李云泽进一步说，在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。截至8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了几年来房开贷持续下滑的态势。房地产的并购贷款和住房租赁贷款也分别增长14%和18%。

在李宇嘉看来，“白名单”从去年底开始实施，尽管纳入“白名单”的项目多，但授信规模小，贷款发放更少，主要原因是市场不断下滑，金融机构担心风险。下一步，关键是市场实现止跌企稳，银行才有发放贷款的积极性。

陈文静认为，未来仍有望加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资“白名单”的作用，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者预期。