武汉一市民反映小区“车位只售不租”，律师：应优先满足业主需要，是否合法需具体分析

近日，武汉一市民在城市留言板上发文，“万科万维天地小区的车位不能租用，车位只卖不租合法吗”。他强调，该小区的车位只能购买用，车位空置较多，未购买车位的业主却无法租用。

市民提问。图/长江网武汉城市留言板

硚口区住房和城市更新局开发和交易管理科对此回应称，根据“谁投资,谁受益”的原则，开发商有权自行决定其投资建设的地下车位的租售方式。9月2日，九派新闻记者随即以市民身份咨询该小区售楼处，接线人员表示，开发商不提供租赁车位的服务。

该接线人员透露，可以向已购入车位的业主进行租赁，是个人与个人之间的交易，价格大概是每月500-600元。目前在售的车位，负一层的车位价格为20万左右，负二层的车位价格为15万左右。

对于“车位只卖不租是否合法”的问题，湖北瑞通天元律师事务所副主任唐斌告诉记者，目前小区停车位主要包括三类：一是非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。《民法典》第二百七十五条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，故开发商或物业公司无权出售此类车位。

二是人防车库或人防车位。根据《民法典》及《人民防空法》的规定，此类车位产权归国家所有，开发商或物业公司仅可出租，不可出售。

三是建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库。此类车位的权属通常登记在开发商名下，故开发商有权出售。

《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由此可知，开发商虽享有第三类车位的所有权，但该所有权的行使依法应受优先满足小区业主需要的限制。

司法实践中，也有人民法院判决开发商就未处置所有权的停车位向业主开放租赁的案例。

对此，唐律师建议，开发商或物业公司在使用、处分其所有的车位时，应更多考虑业主的实际诉求，若业主有能力购买车位，则应予以出售；若业主要求租赁车位，则应予以出租。不宜以“只售不租”的规定限制业主的停车需求。

湖南芙蓉律师事务所李颖琦律师则提到，针对建筑区划内规划的车位，虽然产权属于开发商，但《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”。因此，如果开发商以“只租不售”或者“只售不租”等各种名义拒绝提供停车服务，实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求人民法院判令开发商将控制的车位向小区里业主进行出租或出售。

针对非建筑区划内的车位，根据《民法典》第二百七十五条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地，用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此开发商无权以“只售不租”或“只租不售”等方式对非区划内车位进行处分、获利。针对人防车位，由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年，开发商对该类车位设置只租不售是合法的。

李律师还认为，应通过配置比例这一手段来解释条款和解决现有的问题：在配置比例不到1：1或者为1：1的情况下，开发商应负有两项义务：一是任何时候都负有不得将车位、车库出卖给业主以外的第三人的义务。二是开发商将车位、车库按照先来后到的顺序全部出卖，或者出租给居住在小区内的业主以后，如果其中某个业主购买或者承租了2个或者2个以上的车位、车库，那么买不到或者租不到车位、车库的业主可以要求开发商和该购买人或者承租人承担相应的责任。

在配置比例不到1：1或者为1：1时，在小区业主没有购买或者承租完所有的车位、车库的情况下，为了物尽其用，开发商可以出租剩余车位、车库给小区业主之外的第三人，但必须保证一旦小区某个没有车位、车库的业主要求购买或者承租一个车位、车库时，能够满足其需求。如果满足不了，就要承担相应的责任。